Alquilar un piso sin contrato o mediante un acuerdo exclusivamente verbal es una decisión siempre cuestionable que puede llevar a un inquilino a enfrentarse a situaciones de vulnerabilidad. Por ello, todo arrendatario busca tener un documento escrito firmado por ambas partes que regule las condiciones del arriendo. Entre las cláusulas esenciales de un contrato, la duración, en principio, se entiende libremente pactada por las partes, con un mínimo de un año seguido de sucesivas prórrogas anuales hasta alcanzar los 5 ó 7 años contemplados por la ley cuando el arrendador es persona física o fiscal, respectivamente. Sin embargo, es habitual encontrar anuncios publicados en los que se especifica que el alquiler es de temporada, con frecuencia, de tan sólo 11 meses de duración. Y, ahí, surge la duda: ¿son legales estos contratos? ¿Bajo qué condiciones?
Qué se considera alquiler de temporada
Para dilucidar qué se considera un alquiler de temporada, como siempre, debemos recurrir a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Concretamente a los artículos 2 y 3, relativos a los arrendamientos de vivienda y a aquellos otros para uso distinto del de vivienda.
Se considera, por tanto, arrendamiento para uso de vivienda a aquél que tiene como objetivo principal del contrato satisfacer la necesidad de una residencia permanente por parte del inquilino. Dado que se trata de acuerdos que afectan a uno de los derechos fundamentales de las personas (artículo 47 de la Constitución Española), la legislación que regula este tipo de contratos tiende a ser más protectora con el arrendatario.
1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Por contra, como uso distinto al de vivienda se contemplan los alquileres de propiedades urbanas que no están destinadas a la residencia, como oficinas y locales comerciales, y los arrendamientos de temporada. Con respecto a estos últimos, la principal diferencia con respecto a los regulados en el artículo 2 es que en este tipo de acuerdos, arrendador y arrendatario pueden acordar libremente las condiciones del contrato que consideren convenientes, especialmente las que tienen que ver con la duración del mismo.
Artículo 3 de la LAU – Arrendamiento para uso distinto del de vivienda
1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.
2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.
Por lo tanto, según ley, podemos deducir que el arrendamiento de temporada se refiere al alquiler de una propiedad que no cumple con la necesidad del inquilino de tener una residencia permanente, sino que se utiliza para satisfacer una necesidad específica y circunstancial: unas vacaciones, un trabajo temporal, una curso lectivo, una estancia universitaria de un investigador, etcétera. Eso sí, para que no se actúe contra ley, en el contrato firmado deberá recogerse de forma no interpretable la condición de residencia puntual del inmueble y las causas que lo justifican.
Contratos de alquiler de menos de un año: cuándo se pueden hacer
Como venimos indicando, lo crucial será que el contrato de arrendamiento contemple claramente la intención del arrendador y el arrendatario de alquilar la vivienda durante un período de tiempo determinado y que se expliquen justificadamente los motivos por los que el arriendo no se convertirá en vivienda habitual del inquilino, sino que residirá en ella de forma circunstancial.
Algunas de las causas más habituales que se indican en este tipo de contratos son los siguientes:
- Alquileres vacacionales no sometidos a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística
- Alojamiento temporal por obras en la vivienda habitual del arrendatario.
- Alojamiento temporal por motivos de trabajo durante un periodo de tiempo determinado (seis meses, un año o más). En este sentido, el contrato de trabajo será el documento que acredite la temporalidad.
- Alojamiento temporal por estudios. No obstante, ojo, en algunos casos se podría ver en qué vivienda pasa más tiempo, si en la alquilada o en la suya propia. Algo parecido podría ocurrir con los trabajadores que durante la semana laboral residen en una ciudad y el fin de semana vuelven a su residencia familiar. Tanto para unos como para otros, el uso distinto de vivienda habitual podría ponerse en cuestión e invalidarse el contrato.
- Pacientes que se vean obligados a desplazarse a otra población para someterse a un tratamiento médico.
Con respecto a los inmuebles cuyo uso es servir de alquiler vacacional (ya sea durante todo el año o en determinadas temporadas), debemos hacer una matización. Las viviendas que se comercializan y promocionan, sea cual sea el medio, para convertirse en alojamiento turístico y/o vacacional del que se espera obtener un rédito económico, quedan excluidas de la regulación de la LAU, independientemente de que el arrendador sea una persona física o fiscal, siempre que estén sometidas a la normativa sectorial específica.
Artículo 5 de la LAU – Arrendamientos excluidos
Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley:
e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística.
Contrato de alquiler de 11 meses: ¿es legal?
Efectivamente, lo son. Eso sí, siempre que la temporalidad de la vivienda responda a una causa justificada y que se sustente en algún tipo de documento con validez legal (contrato de trabajo, matrícula universitaria…). Sin embargo, es una práctica relativamente frecuente que algunos caseros pretendan redactar contratos de temporada simulados. Esto ocurre cuando en un contrato de temporada no se incluye el escrito que prueba la necesidad del inquilino de residir durante un periodo determinado de tiempo fuera de su vivienda habitual.
Estas prácticas persiguen que el propietario pueda eludir el cumplimiento de algunas de las obligaciones que establecen los contratos de alquiler de viviendas habituales: duración mínima, prórroga obligatoria del contrato (generalmente cinco años, renovable año a año) o el ajuste del alquiler según la variación del IPC, entre otras.
Al simular un arrendamiento por temporada, los propietarios pueden encadenar contratos de 11 meses y aumentar el precio del alquiler sin restricciones, evitando, así, las limitaciones establecidas por las regulaciones correspondientes al alquiler de viviendas habituales recogidas en la LAU.
Principales dudas sobre el alquiler de temporada
Duración mínima
El periodo de tiempo durante el que el contrato de temporada tendrá vigencia debe ser acordado por ambas partes, arrendador y arrendatario. La ley no establece un periodo mínimo mínimo, ni un plazo máximo relativo a la duración del contrato, lo que se traduce en que éste puede ser tan corto como unos pocos días o tan largo como varios años. Lo fundamental será aportar tener una justificación válida que respalde este tipo de acuerdo para uso distinto de la vivienda habitual: un contrato laboral, un tratamiento médico que justifique el desplazamiento, un certificado de estudios o la planificación de vacaciones, entre otros.
Existencia de prórrogas
En general, en este tipo de contratos no se contempla la posibilidad de una prórroga, salvo que se haya acordado específicamente entre las partes las condiciones y términos bajo los cuales se permitiría tal circunstancia. Por ejemplo, si una persona necesita residir temporalmente a expensas de un tratamiento médico grave y este se prolonga, siempre que tal circunstancia se haya incluido en el contrato como motivo posible, se podrá prorrogar el plazo de vigencia del mismo según lo acordado por arrendatario y arrendador.
Cuándo se puede marchar el inquilino
El arrendatario tiene la responsabilidad de cumplir con el periodo de tiempo estipulado en el contrato de alquiler firmado. No obstante, en caso de que se hayan establecido situaciones específicas en las que el inquilino pueda marcharse antes de tiempo, se respetarán siempre y cuando se hayan reflejado claramente en el contrato. Puede ser el caso, por ejemplo, de un estudiante universitario desplazado a otra ciudad que abandone la carrera por cualquier motivo y solicite no cumplir con el plazo mínimo; podrá hacerlo libremente siempre que el cese de los estudios se hayan considerado motivo de disolución del acuerdo.
¿Puede el propietario recuperar la vivienda?
Una vez que el contrato de arrendamiento ha sido firmado, el propietario también está obligado a cumplir con sus términos y condiciones. Solo en el caso de que el arrendatario incumpla lo establecido en el contrato, se podrá resolver el contrato a favor del arrendador.
Fianza
Según el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, relativo a la fianza, el inquilino deberá abonar el importe equivalente a dos mensualidades completas.
1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda
Posibles garantías adicionales
En caso de que el arrendador solicite otras formas de garantías adicionales aparte de la fianza (el pago de un depósito o la presentación de un aval suelen ser los más habituales), siempre que el arrendatario esté de acuerdo, se pueden incluir en el acuerdo por escrito.
