Alquilar un piso con hipoteca: cuándo se puede y cómo saber si el banco puede oponerse

En ocasiones, los bancos introducen cláusulas contra el alquiler que evitan que la vivienda pueda ser arrendada mientras en ella pese un crédito hipotecario.

Actualizado: 22/02/2024 20:11

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El mundo de los créditos hipotecarios es confuso y, normalmente, incluye términos que son poco amables para el que no está versado en ellos. Saber qué es el TAE o el TIN, por ejemplo, resulta desconcertante para la mayoría. Del mismo modo, cuestiones más sencillas, como la edad máxima a la que se conceden hipotecas, rara vez tienen respuesta fácil para los futuros compradores. Sin embargo, una vez el trámite se ha superado y se ha firmado el crédito hipotecario, las dudas puede seguir surgiendo; por ejemplo, ¿se puede alquilar una vivienda hipotecada?

Qué pasa si alquilo mi casa hipotecada

Lo intuitivo es pensar que, si una casa pertenece a una persona y, por ello, así figura esta como titular en la escritura de la misma, podrá hacer con ella lo que quiera, siempre que no contravenga ningún aspecto legal. Así, si le apetece (o lo necesita) ponerla en alquiler, podría hacerlo libremente sin tener que plantearse si esto va en contra de cualquier tipo de acuerdo que haya podido suscribir con bancos o entidades financieras.

Lamentablemente, esto no es así. Y, para saber si se puede o no arrendar un vivienda hipotecada, es necesario revisar todos los apartados del contrato para asegurarse de que no exista ninguna de las conocidas como «cláusulas de impedimento al alquiler».

Qué son las cláusulas de impedimento del alquiler

Se trata, en definitiva, de una disposición que incluyen algunos créditos hipotecarios en las que se especifica que, mientras no se produzca la cancelación de la hipoteca (bien porque se llegue al término de esta o porque se renegocie y se realice un pago adelantado de la misma), el inmueble al que esta está asociada no se podrá poner en alquiler.

Por lo tanto, en resumidas cuentas, si sobre la hipoteca pesa esa cláusula, el piso o casa no podrá ser arrendado hasta que el crédito sea devuelto por entero. En caso contrario, no existirá incompatibilidad alguna y se podrá alquilar sin problema alguno.

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No obstante, hemos de admitir que se trata de un concepto contractual cada vez menos extendido. La mayor parte de los bancos han dejado de utilizarlo, sobre todo para el caso de viviendas habituales. En el caso de segundas viviendas sí suele incluirse, ya que se entiende que estas son más susceptibles de ser arrendadas.

El motivo que esgrimen es sencillo: una vivienda que es alquilada, por norma general, tiene un precio que tiende a reducirse respecto al precio de tasación. Al estar arrendadas a un tercero, se da por hecho que es muy probable que el uso y cuidados que va a recibir serán menos exquisitos que los que podría ofrecer el propietario y, por lo tanto, lo natural será que el precio de la misma, con el paso del tiempo, decaiga.

El banco, pensando en la posibilidad de un posible embargo, entiende que, si valor de venta del piso se reduce con respecto al de tasación que se realizó al concederse la hipoteca, la operación para él sería deficitaria y, por tanto, se adelanta evitando que se pueda realizar el alquiler.

¿Hay que informar al banco para alquilar una vivienda hipotecada?

Evidentemente, la respuesta a la pregunta dependerá de lo que diga el contrato de arrendamiento. Si en él no se incluye ningún apartado en el que se mencione la imposibilidad de arrendar un vivienda, esta podrá ser alquilada en los términos y condiciones que su propietario (el titular de la hipoteca) considere; y, por supuesto, el banco no podrá manifestarse en contra. Es más, ni siquiera se estará obligado a transmitir ningún tipo de comunicación a la entidad.

Como decimos, este es el caso más habitual a día de hoy; sin embargo, es posible que sí exista un apartado en el contrato en que se indique que el arrendamiento del inmueble no está permitido. En este caso, no es que se deba solicitar a la entidad de crédito la posibilidad de alquilar el mismo, es que legalmente se estará impedido a hacerlo.

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Además, de hacer caso omiso a lo firmado, de ser consciente la otra parte de que se está actuando contra el acuerdo contractual, el acuerdo podría ser rescindido, iniciándose un embargo de la vivienda y el consecuente desahucio de la misma.

Qué pasa con el inquilino si el banco embarga la vivienda

Sin duda, se trata de uno de los miedos recurrentes de todo inquilino: qué pasa si el casero no paga la hipoteca. En este sentido, debemos decir que, al igual que ocurre ante la muerte del arrendador de la vivienda, en el caso del embargo de un piso de alquiler, el inquilino, si está al corriente de los pagos, está protegido legalmente. Concretamente en el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, Resolución del derecho del arrendador, se especifica que, durante los 5 primeros años (o 7 años si el arrendador es persona jurídica), el hecho de que la vivienda sea embargada no afecta a los derechos de alquiler que el inquilino tenga pactados.

Artículo 13 de la LAU – Resolución del derecho del arrendador

1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1
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