Uno de los principales problemas de las viviendas en la actualidad es su escaso espacio destinado al almacenamiento. Conforme pasan los años, las personas tendemos a acumular objetos y enseres que, llegado un determinado momento, parecen no tener cabida en nuestro piso o casa. Tanto es así que, en ocasiones, a la hora de hacer una mudanza o reforma en un inmueble, se decide recurrir a empresas que gestionen vaciados de pisos. Lo más habitual, no obstante es tener alquilado, al menos, un trastero. Pero, ¿qué normativa rige este tipo de acuerdos? ¿Es la LAU el texto legal de aplicación?
Qué ley regula el alquiler de trasteros
El alquiler de trasteros está regulado tanto por el Código Civil (artículos 1.542 a 1.582 y artículos 1.088 a 1.314) y como por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
En primer lugar, la LAU indica qué actividades se consideran alquiler para uso distinto de vivienda, de modo que todos los otros alquileres, como pueden ser el de trasteros, muebles o plazas de garaje, quedarán fuera de esta categoría y se regirán siempre por las normas generales del Código Civil.
Artículo 3 de la LAU – Arrendamiento para uso distinto del de vivienda
1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.
Dado que el artículo hace mención al anterior (el segundo) para definir lo que no es un arrendamiento de vivienda, diremos que en dicho apartado precedente se explicita que el alquiler de «[…] vivienda es aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario».
Como es lógico, la duración de estos contratos y las demás estipulaciones dependerán del acuerdo entre las partes, según lo establecido en el Código Civil, sin necesidad de cumplir con las condiciones generales de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Además, habrá que tener en cuenta que este tipo de alquileres siguen un proceso propio de renovación. En principio, el pacto se prolonga conforme vence el acuerdo anterior, es decir, si el alquiler va por meses, habría que solicitar la renovación cada 30 días. Sin embargo, el Código Civil contempla la figura de la tácita reconducción del contrato, por la cual se produce la prolongación automática de contrato siempre que el arrendatario siga haciendo uso del bien alquilado a los 15 días siguientes de la extinción teórica del acuerdo.
Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento.
Desde el punto de vista fiscal, los trasteros, plazas de garaje y muebles tienen la particularidad de que el propietario que los alquila debe recaudar el 21% de IVA del arrendatario y entregarlo a Hacienda, incluso si las operaciones no están sujetas al IVA.
Eso sí, debemos matizar que todo lo indicado hasta ahora tiene validez sólo para trasteros que se alquilen de forma independiente a la vivienda de la que puedan formar parte. En caso de ser arrendados como anexos a un inmueble, prevalecerá, en todo momento, lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Cuánto se puede subir el alquiler de un trastero
La actualización de la renta depende del índice, forma y plazos que se hayan especificado en el contrato. Dado que un trastero no es una vivienda, no está sujeto al límite gubernamental del 3%. Por lo tanto, si se eligió el IPC para la actualización del precio, se debe aplicar según su valor.
Además, debemos decir que la subida (o bajada) podrá realizarse en cada actualización del acuerdo que tenga lugar a lo largo de un año. Eso quiere decir que si, por ejemplo, el alquiler tiene un vencimiento mensual y no se ha firmado nada en contrato que indique lo contrario, la variación del precio e la renta se puede modificar cada 30 días.
¿Es legal alquilar un trastero sin contrato?
Sí, ya que se puede optar por un acuerdo verbal entre conocidos o familiares sin dejar constancia por escrito, cosa que es perfectamente legal en España. Es algo que, por ejemplo, se hace de forma relativamente habitual a la hora de alquilar plazas de garaje. Eso sí, dado que este tipo de procedimientos siempre conllevan un riesgo, es recomendable formalizar un contrato legal de alquiler.
Un contrato de alquiler de trastero permite al propietario ceder el uso y disfrute del inmueble a un arrendatario por un tiempo pactado a cambio de una renta. Este tipo de contratos también se aplica a guardamuebles o almacenes.
Es crucial que el contrato se realice por escrito para asegurar que ambas partes cumplan las condiciones acordadas, como la duración o el importe. En caso de conflicto, el contrato servirá como base legal para resolver cualquier problema.
Qué debe incluir un contrato de trastero
Un contrato de arrendamiento de trastero debe incluir ciertos elementos clave para ser válido:
- Datos de las partes. Información del propietario e inquilino del trastero. Los documentos más habituales son DNI, NIE y/o pasaporte, además del número de teléfono, email, domicilio.
- Importe de la renta. Es decir, la cantidad que se paga de alquiler.
- Fianza. En este caso, se deben pagar dos meses de fianza, ya que se considera como “uso distinto a vivienda” según la LAU.
- Forma de pago. Establecer la forma y el plazo de pago del alquiler.
- Duración del alquiler. Indicar la duración del contrato, las posibilidades de prórroga, y las fechas de inicio y finalización.
- Descripción del uso del trastero. Especificar que el trastero solo se utilizará para el almacenamiento de objetos, evitando su uso como vivienda (ya que carece de la preceptiva cédula de habitabilidad) o para actividades comerciales o industriales.
- Posibilidad de subarrendamiento y cesión. Autorizar o no la si potestad del arrendatario para subarrendar el trastero y las condiciones en que se puede llevar a cabo.
- Cláusulas adicionales. Incluir cualquier otra cláusula que se considere necesaria para el acuerdo.
