Cómo cambiar la titularidad de un contrato de alquiler: guía completa

Legalmente, cualquier mayor de 18 años que resida en la vivienda de alquiler y que asuma los pagos recurrentes de la renta, debe aparecer como arrendatario en el correspondiente contrato.

Actualizado: 23/08/2023 12:56

Actualizado: 23/08/2023 12:56

Las situaciones personales de las partes tomadoras de un contrato de arrendamiento no son inmutables. En el caso de los inquilinos, son muchas las circunstancias que pueden llevar a tener que replantearse cuáles son los nombres que aparecen como titulares en el acuerdo escrito. Si, por ejemplo, el inquilino original decide abandonar la vivienda antes del final del periodo acordado, es posible que desee ceder el contrato a un amigo o familiar. O puede darse el caso de que el arrendatario actual, como consecuencia de un cambio en su situación económica, sea incapaz de abonar las rentas y pase a ser otra persona quien realice el pago mensual de las mismas. Por último, si el inquilino original se casa o se separa, puede ser necesario modificar el contrato para reflejar estas modificaciones y proteger los derechos de todas las partes involucradas.

Cuándo es necesario cambiar los titulares del contrato de alquiler

El marco legal vigente (Ley de Arrendamientos Urbanos y Código Civil) establece que todos los inquilinos mayores de 18 años que residan en la vivienda y contribuyan al pago de las mensualidades deben figurar como titulares en el contrato de arrendamiento del inmueble. Por lo tanto, en el momento en que nuevas personas mayores de edad entren a vivir en la misma propiedad o cuando alguno de los habitantes actuales la abandone, será necesario modificar el contrato de alquiler para actualizar el acuerdo a la realidad del momento. Es decir, habrá que llevar a cabo un cambio de titularidad en el contrato.

En el caso de que la alteración del contrato esté propiciada por arrendatarios salientes, es importante subrayar que el cambio de titularidad debe realizarse antes de que los residentes actuales abandonen la vivienda. Se trata de una precaución lógica, ya que lo que se persigue es que todas las partes involucradas (el anterior inquilino, el nuevo ocupante, en su caso, y el propietario) estén presentes en la formalización del acuerdo legal que empezará a tener vigencia desde ese mismo momento.

Cómo modificar la titularidad de un contrato de alquiler

Antes de nada, el primer paso que ha de darse será notificar a la otra parte (el arrendador) la intención de incluir a un nuevo titular en el contrato. En el caso de abandono de alguno de los residentes actuales, también habrá que transmitir al propietario la necesidad de modificar el acuerdo escrito a fin de que las obligaciones que el inquilino saliente tuviera para con el inmueble queden totalmente liberadas.

En el caso de que la propiedad acepte los cambios solicitados, el procedimiento más habitual será añadir un anexo al contrato en el que se indique la fecha a partir de la cual se incluirán o eliminarán arrendatarios titulares. Es importante resaltar, por tanto, que, dado que se trata sólo de un anexo, no será necesario redactar todo el contrato de nuevo, ya que este permanece con la misma vigencia que tuviera hasta el momento. De hecho, los términos y cláusulas del acuerdo permanecerán inalteradas, con el matiz de que las partes tomadoras del contrato se habrán modificado a partir del día indicado en el citado anexo.

Para situaciones de inquilinos entrantes, habrá de hacerse constar, además de todos los datos identificatorios necesarios, los términos en que el nuevo arrendatario accede a la vivienda. Es decir, en el caso de que presente avalista o entregue fianza, deberá reseñarse de forma explícita. Igualmente habrá que consignar el tiempo mínimo de permanencia (en su caso) o cualquier otra circunstancia que pueda ser relevante (presencia de mascotas, si se le permite o no fumar en el inmueble…).

Si se trata de un arrendatario que abandona el inmueble, deberá señalarse de forma clara que el ya ex-inquilino deja la vivienda por voluntad propia, quedando eximido de toda obligación con el inmueble (pagos de renta y/o suministros) y del derecho de disfrute del mismo. Si al antiguo inquilino se le devuelve la totalidad o parte de la fianza, también habrá de indicarse; del mismo modo, de ser el caso, han de reflejarse las causas por las que se le haya retraído parcialmente ese importe (por ejemplo, si se trata de una habitación en un piso compartido que, al abandonarla, presenta desperfectos causados por el ocupante).

Al tratarse de un mero escrito que incluir junto con contrato originario, no presentará coste extra alguno, ya que la agencia inmobiliaria o la gestoría que se encargó de redactar el texto inicial podrá hacer lo propio con este añadido.

Qué pasa si no se actualizan los titulares de un contrato de alquiler

En primer lugar, se estará incumpliendo con lo establecido legalmente, lo cual ya, de por sí, es suficientemente grave como para dejar pasar esta gestión. Pero, además, la situación en la que quedarían tanto los nuevos como los antiguos arrendatarios sería peligrosa y vulnerable.

Por un lado, si un inquilino saliente sigue apareciendo en el contrato como titular, es a él al que deberá dirigirse el propietario cuando quiera reclamar impagos (de rentas o suministros). Este hecho, si los nuevos inquilinos incurren en actos de morosidad, generará muchos problemas a una persona que, habiendo dejado de habitar el inmueble, es reclamado, constantemente, para satisfacer unos pagos que, en teoría, ya no debe hacer.

Por otro lado, si el nuevo inquilino no aparece como tomador en el contrato, no será una parte autorizada para reclamar nada al propietario del inmueble. Al no figurar legalmente en el acuerdo, de presentarse averías o fallas en electrodomésticos, no podrá exigir al dueño que proceda a gestionar el arreglo. Además, legalmente no estará amparado ante una situación en la que el arrendador quiera recuperar la vivienda para sí, para ponerla de nuevo en alquiler o para sacarla a la venta.

Qué pasa si uno de los inquilinos se va o si el piso es compartido

En estas situaciones, lo más razonable es que todos los inquilinos pagadores aparezcan como titulares en el contrato. Y, en consecuencia, que cada vez que se produzca una modificación en los integrantes de la vivienda se lleve a cabo la redacción de un nuevo anexo contractual, reflejando quiénes son los arrendatarios salientes y quiénes son los entrantes. Por lo tanto, y aunque recordamos que en España sí es legal alquilar habitaciones sin contrato de alquiler, lo recomendable para todo inquilino será siempre tener un documento escrito que pueda utilizar como prueba de que su situación como residente del inmueble no contraviene norma alguna.

No obstante, debemos hacer una matización. No debemos confundir un cambio de titular con una subrogación del contrato de alquiler. Se conoce con este término a la cesión del contrato de arrendamiento a otra persona que no sea el titular sin necesidad de que el propietario dé su consentimiento.

Se trata de un concepto legal recogido en la normativa vigente que, por regla general, tiene dos situaciones de aplicación:

  • Muerte del arrendatario titular del contrato. En esta situación, la pareja, el cónyuge o un familiar podrían adquirir la titularidad del apartamento en alquiler sin la necesidad de contar con el consentimiento del propietario.
  • Divorcio de los arrendatarios. Lo habitual es que, inicialmente, ambas partes sean titulares del contrato de alquiler y que, durante el proceso de separación o divorcio, según lo dictaminado por un juez en sentencia previa, una de ellas adquiera la titularidad exclusiva.

¿Y si no se le notifica al propietario?

Para llevar a cabo una modificación de los términos de un contrato de arrendamiento, es necesario que las partes implicadas estén presentes. Así, podrán firmar el escrito mostrando, de esta manera, su conformidad con la nueva situación acordada. Por lo tanto, no es posible llevar a cabo un cambio en la titularidad de un contrato si el propietario, con antelación, no ha sido informado y, en consecuencia, ha dado su consentimiento y ha firmado, a posteriori, todas las hojas incluidas en el anexo en el que se recojan quienes serán los arrendatarios desde ese momento.

Si, pese a todo, los inquilinos intentasen modificar el contrato sin el acuerdo del arrendador, el documento no tendría validez legal alguna. De hecho, la parte afectada (el propietario), podría emprender acciones legales contra sus inquilinos, al considerar que estos están intentando llevar a cabo un fraude de ley en el que, además, puede darse por hecho que se ha obrado de mala fe. Ni que decir tiene que, obviamente, el arrendador podría rescindir el contrato de forma unilateral.

En el caso más extremo de que todos los titulares originarios abandonen la vivienda y se incorporen unos nuevos, de no contar con el acuerdo del propietario, los actuales inquilinos estarían residiendo en el inmueble en calidad de ocupas y, por tanto, incurriendo en un delito de allanamiento de morada, ya que, a efectos legales, estarían habitando un piso sin contrato de alquiler.