El alquiler de un piso o casa se ha convertido en la forma más común de acceder a una vivienda, especialmente para jóvenes que se emancipan de casa y buscan, por primera vez, emprender una vida lejos del núcleo familiar. Detrás de cada contrato de alquiler, lógicamente, se encuentra un propietario, un casero, que recibe una renta mensual. Pero, ¿alguna vez te has preguntado cuánto gana tu casero realmente por el alquiler? Aunque las cifras pueden variar ampliamente según la ubicación, el tipo de propiedad y los posibles gastos asociados, existen una serie de factores clave que determinan cuáles son las ganancias de un casero.
Ingresos brutos por alquiler
Llamamos así a la cantidad de dinero que el propietario recibe mes a mes de sus inquilinos, ya sea en efectivo o por transferencia bancaria; es decir, a los ingresos que percibe por el arrendamiento antes de descontar cualquier gasto. Por ejemplo, si un inquilino paga 800 euros al mes por un apartamento, esa es la cantidad que el casero recibe de manera directa. Multiplicando esa cantidad por 12, se obtienen los ingresos brutos que el casero recibirá como consecuencia del arrendamiento. En este caso, 9.600 euros en ingresos brutos, siempre que el inmueble permanezca arrendado de forma continuada un año entero.
Gastos asociados a la propiedad en alquiler
Tener una vivienda en propiedad, lamentablemente, no sale gratis, sino que implica una serie de gastos (puntuales o recurrentes) que hacen que los ingresos brutos se vean sensiblemente mermados.
Hipoteca
En muchos casos, los caseros no son dueños absolutos de las propiedades que alquilan. Un gran porcentaje de ellos aún están pagando una hipoteca, que puede representar una parte significativa del alquiler o, incluso, la totalidad de él. Por ejemplo, si un casero está pagando 500 euros al mes de hipoteca por una propiedad por la que recibe 800 euros, solo le quedarían 300 euros de margen bruto antes de otros gastos.
Mantenimiento
Las propiedades necesitan mantenimiento constante. Reparaciones, mejoras y el desgaste general de la vivienda requieren inversión. Algunas estimaciones sugieren que los propietarios deben destinar entre el 1% y el 3% del valor de la propiedad al mantenimiento anual. Si una casa tiene un valor de 150.000 euros, eso significa entre 1.500 y 4.500 euros al año solo en mantenimiento.
Por otro lado, en viviendas que formen parte de un bloque o comunidad de vecinos, no es descartable que se presenten derramas que, una vez más, suponen un gasto adicional.
Impuestos sobre la propiedad
Los propietarios deben pagar impuestos anuales asociados a sus propiedades (IBI e IRPF, entre otros). Estos impuestos pueden variar según la ubicación, pero en general representan una parte importante de los gastos. Además, debemos recordar que, en ciudades grandes, los impuestos a la propiedad pueden ser bastante altos, lo que disminuye aún más las ganancias netas.
Seguros
Los seguros para propiedades en alquiler son esenciales para protegerse contra incendios, robos y otros desastres. Estos seguros tienen un coste fijo mensual, y su valor depende del tipo de propiedad, su ubicación y las coberturas incluidas. Aunque es muy difícil dar un valor, podemos decir que un seguro básico puede costar entre 200 y 1.000 euros al año, dependiendo de las circunstancias.
Además, no debemos olvidar que, cada vez con más frecuencia, los caseros empiezan a optar por contratar, también, seguros de impago de alquiler, en previsión de que un posible inquilino no sea capaz de afrontar sus obligaciones mensuales.
Vacancias
No todas las propiedades se alquilan de forma continua. Los caseros a menudo experimentan periodos en los que su propiedad está vacía. Este caso es especialmente habitual en ciudades universitarias en las que los estudiantes sólo alquilan inmuebles en la temporada lectiva. También se puede dar la situación tras la actualización de la renta al IPC actual, especialmente si se aplican todos los atrasos de una vez y el incremento es considerable.
Esto, lógicamente, se traduce en que los caseros no reciben ingresos por alquiler durante los meses en que el piso se encuentre desocupado. Evidentemente, durante estos períodos, los propietarios aún deben pagar hipotecas, impuestos y demás, lo que afecta directamente sus ganancias.
Gastos legales
Desgraciadamente, gestionar propiedades de alquiler puede suponer tener que hacer frente a problemas legales, ya sea por inquilinos morosos u okupas, disputas contractuales o desalojos y desahucios. Los gastos legales asociados a estas situaciones pueden implicar importantes desembolsos inesperados.
Suministros
Por norma general, los suministros de la vivienda son asumidos por los arrendatarios, ya que dependen del uso que estos hagan de ellos. Sin embargo existen acuerdos de alquiler en que los caseros arriendan la vivienda con todos los gastos repercutidos en la renta mensual.
Ingresos netos
Descontando todos los gastos mencionados hasta ahora, se puede calcular el ingreso neto, que es, en definitiva, el verdadero beneficio que obtiene el propietario. Siguiendo con el ejemplo anterior, si el alquiler mensual es de 800 euros y la hipoteca es de 500 euros, el casero queda con 300 euros. Ahora bien, si estimamos que otros gastos, como mantenimiento, impuestos y seguros, por ejemplo, suman 100 euros más al mes, el beneficio neto sería de 200 euros mensuales, o 2.400 euros al año.
Es importante tener en cuenta que este ingreso neto no es fijo y puede cambiar considerablemente de un mes a otro, sobre todo en el caso de que aparezcan gastos inesperados o vacancias.
Cuánto gana realmente un casero
Si bien el cálculo anterior puede parecer modesto, las ganancias de los caseros pueden variar enormemente dependiendo de una serie de factores. En áreas de alta demanda, en que los alquileres son altos y el valor de las propiedades sigue aumentando, los propietarios pueden obtener un beneficio mayor. Ciudades como Madrid o Barcelona, por ejemplo, donde los alquileres pueden superar los 1.500 euros mensuales, el margen de beneficio puede ser más alto.
Además, no debemos olvidar que algunos propietarios ven sus propiedades como una inversión a largo plazo. Por lo que aunque sus ganancias mensuales no sean altas, el verdadero beneficio puede venir de la apreciación del valor de la propiedad. En mercados inmobiliarios en crecimiento, una propiedad comprada por 150.000 euros hoy podría valer 200.000 euros en unos años (este valor se puede determinar mediante algunas herramientas online que permiten calcular con exactitud el valor de un inmueble), lo que representa una ganancia de capital significativa.
Por otro lado, es importante mencionar que los propietarios de inmuebles en alquiler, en ocasiones, tienen acceso a deducciones fiscales. Gastos como la hipoteca, el mantenimiento, los seguros y los impuestos a la propiedad pueden ser deducibles, lo que reduce sensiblemente la carga impositiva.
Por último, hay que recordar que muchos caseros poseen más de una propiedad, lo que, lógicamente, se traduce en que los ingresos netos pueden multiplicarse, especialmente si ha terminado de pagar las hipotecas de algunas de ellas. En estos casos, los ingresos por alquiler se convierten en una fuente significativa de ingresos pasivos.
Calculadora de rentabilidad
Finalmente, mencionar que aunque los números de rentabilidad se pueden calcular, como acabamos de explicar, a la antigua usanza (es decir, a mano), es posible encontrar en la web diferentes herramientas automatizadas que simplifican el proceso. Se trata de plataformas que incorporan una sencilla calculadora en la que, introduciendo valores como el importe de la renta, del IBI, del seguro o de la comunidad de propietarios, determina el beneficio neto que conserva el propietario.
