Los problemas a los que puede enfrentarse un inquilino por tener desacuerdos con su arrendador son múltiples. Los más frecuentes son que este intente enseñar el piso alquilado mientras el arrendatario saliente aún reside en él o que, periódicamente, trate de entrar para comprobar que la propiedad está en buen estado. Sin embargo, si bien dichas tentativas pueden generar ciertas dudas en todo inquilino sobre la potestad del propietario a obrar de esta manera, en lo referente a que se le prohíba a un arrendatario al corriente de pago recibir visitas en su vivienda alquilada, parece no haber debate. Y, sin embargo, a veces, se encuentran contratos que incluyen cláusulas anti-visitas, pero, ¿son legales? ¿Puede el propietario impedir la entrada de personas distintas a los arrendatarios? ¿Qué ocurre con los pisos compartidos?
Qué dice la LAU sobre las visitas en un piso de alquiler
La Ley de Arrendamientos Urbanos actual no contiene, en ninguno de los artículos que la conforman, disposición alguna que permita al arrendador impedir la entrada de visitantes en la propiedad alquilada. Dado que la LAU sólo regula los términos generales en que se produce un alquiler con contraprestación económica por una de las partes (el propietario y/o usufructuario del bien inmueble), quedan fuera de su regulación cuestiones de este tipo.
Recordemos, por otro lado, que ley establece que todo contrato de arrendamiento se rige a voluntad de los términos que acuerden ambas partes. Eso sí, siempre y cuando no se contradiga lo que establezca el marco legal aplicable en términos de arrendamiento o lo dispuesto por cualquier otra normativa de régimen superior (Código Civil o Constitución, por ejemplo). Por lo tanto, dado que la LAU no hace referencia a las visitas en un piso de alquiler, en principio, podríamos entender que deberán de ser las partes las que lleguen a un acuerdo y así lo establezcan en alguna cláusula explícita en el contrato de arrendamiento.
¿Se pueden prohibir las visitas en un piso de alquiler?
En base a lo que acabamos de comentar, parece claro que, si ambas partes así lo deciden, se podrían prohibir las visitas en un piso de alquiler. Sin embargo, tampoco la inclusión de una limitación de esta índole en un contrato supone una renuncia definitiva. Debemos recordar que el artículo 18 de la Constitución española reconoce, como derechos fundamentales, la privacidad e inviolabilidad del hogar y la intimidad familiar y personal, lo que significa que la vida privada del inquilino dentro de la propiedad alquilada le pertenece exclusivamente a él.
Artículo 18 de la Constitución Española
1. Se garantiza el derecho al honor, a la intimidad personal y familiar y a la propia imagen.
2. El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito.
Por lo tanto, lo que se deduce es que, si el inquilino renuncia a estos derechos que le son propios, no está obligado a mantener esta renuncia en el tiempo, sino que podrá revocarla cuando considere oportuno sin poderse ver penalizado de forma alguna por ello. Así, pues, se puede incluir en el contrato una cláusula que prohíba a los invitados pernoctar en la propiedad, pero, insistimos, esta renuncia será siempre voluntaria y solo tendrá efecto durante el tiempo que el inquilino desee.
Sin embargo, hay límites a este tipo de acciones. Si el inquilino permite que otra familia se aloje en la propiedad durante varios meses y le pide que paguen la renta, el arrendador podría demostrar ante un tribunal que se ha subarrendado la propiedad, lo que le daría el derecho a desalojar al inquilino al no contar con su acuerdo explícito por escrito.
¿Y en un piso compartido?
En el caso de los pisos compartidos, la situación se vuelve más compleja. Como sabemos, en estas situaciones, la LAU no es aplicable, ya que rara es la vez en que todos los inquilinos aparecen como arrendatarios del inmueble. Lo habitual es que uno sea el titular del contrato y que el resto tengan un régimen de subarriendo; también se da la posibilidad en el que el dueño de una vivienda alquile exclusivamente las habitaciones que no utilice, o que saque al mercado inmobiliario todas ellas, de manera que firme contratos individuales para cada residente.
La casuística, como vemos, es mucho más amplia y, a la vez, compleja. Por eso precisamente, en los citados contratos individuales se establece qué parte de las viviendas son accesibles por parte de cada inquilino y si existe horario de uso. Por ejemplo, si las zonas comunes, en el caso de residir en una habitación libre en el hogar de una familia consolidada, se pueden usar en todo momento o sólo en determinadas horas. Del mismo modo, de ser una vivienda integrada por personas que tienen alquilada sólo una habitación, pero que comparten gastos, el hecho de que la pareja de uno de los residentes pase una temporada con él, podrá ser una cuestión a plantear, ya que los gastos asociados a los suministros, casi con total seguridad, se incrementarán y habrá que negociar la forma en que se redistribuyen.
No obstante, sea cual sea la circunstancia, si el inquilino pagador hace de la habitación su vivienda habitual, esta pasará a ser su domicilio y, como tal, gozará de los derechos de privacidad e inviolabilidad del hogar y de intimidad familiar y personal, lo que garantizaría que siempre podría recibir visitas en habitación, pero, claro, tendría que tener el acuerdo del resto de compañeros de que estas pasen y, en su caso, hagan uso de algunas de las zonas comunes (baños o cocina, por ejemplo).
¿Puede vivir mi pareja en el piso de alquiler sin avisar al propietario?
Aunque la ley no requiere que se notifique al arrendador el hecho de que la pareja de un arrendatario decida mudarse con este, siempre es aconsejable informar al casero para prevenir posibles complicaciones en el futuro. Sobre todo, para que, en el caso de fallecimiento o desistimiento de contrato del arrendatario originario, su pareja, y ahora conviviente, no quede en situación de desamparo.
Recordemos que, en estos casos, es el artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario, el que establece cómo ha de procederse cuando el arrendatario firmante decide rescindir unilateralmente el contrato de alquiler.
1. Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá el arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge.
[…]
3. Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviviera con aquél siempre que en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario
[…]
4. Lo dispuesto en los apartados anteriores será también de aplicación en favor de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia
Como puede comprobarse, en el caso de que el propietario esté informado de la situación de convivencia, tanto si el inquilino firmante fallece, como si renuncia al contrato o, simplemente, abandona el hogar, su pareja podrá seguir disfrutando de la vivienda en los términos establecidos por ley.
Sin embargo, como vemos, cuando no existe entre los inquilinos una relación de matrimonio o pareja de hecho (o no se tiene descendencia en común), se exige una convivencia previa de, al menos, dos años. Por lo tanto, para relaciones de este tipo, lo recomendable será, siempre, llevar a cabo una modificación de la titularidad del contrato de arrendamiento para, mediante la elaboración de un anexo, incluir al novio o novia del arrendatario originario.
