Tanto al vivir alquilado como al tener un inmueble en propiedad arrendado, es fundamental conocer los distintos tipos de contrato de alquiler que existen en España, ya que cada uno tiene sus propias particularidades y características. La elección de la opción más adecuada puede evitar problemas y sorpresas desagradables en el futuro y, además, es crucial para garantizar una transacción justa y satisfactoria para todas las partes involucradas. Por último, obviamente, el conocimiento de los distintos tipos de contrato de alquiler puede ayudar a tomar decisiones más informadas a la hora de alquilar una propiedad, ya sea para vivienda habitual, turismo, fines comerciales o cualquier otra finalidad.
Qué diferencia hay entre alquiler y arrendamiento
Aunque es habitual que ambos términos se utilicen como si fueran sinónimos, la realidad es hay sustanciales diferencias entre ellos pese a referirse a un concepto similar (poner a disposición de otra persona un bien propio a cambio de una retribución económica pactada entre ambas partes). A continuación, destacamos los puntos más sustanciales en que alquiler y arrendamiento difieren:
- Cuando se realiza un arrendamiento, al final del plazo acordado en el contrato, el arrendatario debe devolver al propietario el bien o servicio que ha sido arrendado. En el alquiler, sin embargo, los contratos se renuevan automáticamente a vencer.
- En el arrendamiento, cualquier cambio en los términos y condiciones del contrato solo puede llevarse a cabo si el arrendador y el arrendatario están de acuerdo. Sin embargo, en el alquiler, el propietario puede modificar las condiciones del contrato previo aviso a los inquilinos.
- Tanto un individuo como una entidad legal pueden proporcionar bienes y materiales en virtud de un contrato de arrendamiento, mientras que en el alquiler solo pueden ser proporcionados por un individuo.
- En el alquiler, el período de tiempo es generalmente más corto que la duración del arrendamiento.
- Por último, en el caso del alquiler, el propietario puede desalojar al inquilino una vez que el contrato ha expirado, mientras que en el arrendamiento, se debe demostrar que el arrendatario ha incumplido los términos del contrato para poder tomar medidas de desalojo.
Qué tipos de contrato de alquiler hay
Contrato por alquiler de vivienda habitual
En los contratos de alquiler de vivienda habitual, el inquilino paga una cantidad de dinero acordada para utilizar y disfrutar de la vivienda del propietario. Para que una vivienda sea considerada como habitual, el inquilino debe vivir en ella durante un mínimo de dos años o demostrar que la mayor parte del año reside allí.
Estos contratos tienen una duración de hasta cinco o siete años (en función de que el arrendador sea persona física o fiscal), con posibilidad de prórroga por tres años más. Cabe decir que se encuentran regulados en España por una normativa específica, la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la que se concretan, además de los plazos mencionados, las obligaciones de las partes, el importe que se puede solicitar al inquilino como fianza o, por ejemplo, qué situaciones puede enfrentar un arrendatario que haya dejado de abonar la mensualidad.
Contrato de alquiler temporal
Son los conocidos como alquileres de temporada y se caracterizan porque la vivienda no es la residencia habitual del propietario, por lo que su extensión suele ser inferior a un año; en el caso de que se sobrepase este marco temporal, el inquilino no deberá pasar más tiempo residiendo en el inmueble alquilado que en su domicilio habitual. Este tipo de acuerdos quedan fuera de la LAU, por lo que las partes pueden acordar libremente las condiciones del contrato que consideren convenientes.
Son los contratos que suelen firmar estudiantes o aquellas personas que van a realizar estancias de corta duración relacionadas con proyectos profesionales (funcionarios en interinidad o cubriendo bajas profesionales, investigadores de visita en universidades diferentes a la propia…). Además, están exentos de IVA.
Contrato de alquiler turístico
Aunque son contratos de corta duración, al estar regulados bajo una normativa concreta, sí están sujetos al pago del IVA, ya que, como es lógico, el propietario, además de buscar un rédito económico, ofrece servicios propios de la industria hostelera, como limpieza o desayunos.
Suelen estar relacionados con fines vacacionales y, por norma general, no se extienden más de 31 días. El plazo máximo está determinado por la Comunidad Autónoma en que se produzca el alquiler; en Andalucía, por ejemplo, no puede prolongarse más de dos meses a una misma persona.
Contrato de alquiler con opción a compra
Un contrato de alquiler con opción a compra es un tipo de acuerdo en el que el inquilino tiene la posibilidad de comprar la propiedad a partir de una fecha estipulada por las partes. Este contrato permite que el dinero que el inquilino ha pagado en concepto de alquiler se considere como un adelanto. No obstante, el inquilino deberá abonar una prima por compra adicional que no será devuelta si finalmente no decide adquirir la propiedad.
Contrato de alquiler social
El contrato de alquiler social se utiliza en viviendas ofrecidas por el Gobierno a un precio reducido para familias en situación de riesgo de exclusión social. Estos contratos tienen una duración de dos años, aunque pueden extenderse si el inquilino sigue cumpliendo con los requisitos establecidos por el Gobierno.
Contrato de alquiler comercial
Un contrato de alquiler comercial es aquel en el que se permite el uso y disfrute de un espacio destinado a la realización de actividades económicas. Son de los más habituales en España, ya que, por norma general, se destinan a profesionales del sector servicios cuyo local de trabajo no es propio sino alquilado.
Contrato de alquiler por habitaciones
Son aquellos en los que se establece el derecho a usar una habitación por un tiempo específico, mientras se comparten las áreas comunes de la vivienda, como salones, cocinas y baños, con otros inquilinos. Se trata de un tipo de contrato cada vez más extendido, ya que no sólo es usado por estudiantes o profesionales que deciden compartir piso, sino, también, es ofertado por familias que, al emanciparse sus hijos, deciden sacar un beneficio económico de las estancias libres.
Contrato de alquiler de finca rústica
Los contratos de alquiler de fincas rústicas son aquellos en los que se ceden una o varias fincas rústicas, o parte de ellas, para ser utilizadas con fines agrícolas, ganaderos o forestales, a cambio de una renta mensual. En este tipo de contratos, el alquilado tiene derecho a quedarse con todos los beneficios derivados de la actividad agrícola o ganadera llevada a cabo en la finca.
Contrato de renta antigua
Los contratos de renta antigua ya no están permitidos por la ley, aunque muchos siguen en vigencia en la actualidad. Se refieren a aquellos contratos firmados entre los años 1950 y 1985, que otorgaban al inquilino el acceso a la vivienda de por vida, incluso permitiendo la herencia a cónyuges e hijos, por lo que el contrato podía extenderse hasta su muerte.
En 1985, con la aprobación del Decreto Boyer, se abolió este tipo de contrato, aunque aún hay muchos que siguen en activo y lo seguirán durante algunos años más. No obstante, el arrendador puede rescindirlos si se cumplen ciertos requisitos establecidos por la ley.
