A la hora de alquilar un inmueble, como arrendatario, es habitual que surjan muchas dudas. A fin de cuentas, la persona que se muda a un piso de alquiler, compromete su vida con un inmueble durante varios años y no se trata, por tanto, de una decisión que deba tomarse a la ligera. Asegurarse de que el inmueble posea la correspondiente cédula de habitabilidad o comprobar quién es el propietario del piso o casa, resultan cuestiones esenciales. Del mismo modo, nadie quiere pagar cada mes, durante 5 ó 7 años, un valor de renta de arrendamiento mayor a la que marca la lógica del mercado. Por ello, puede resultar especialmente interesante conocer el valor catastral de la vivienda que estamos pensando alquilar.
Qué es el valor catastral
El valor catastral corresponde al valor económico que las autoridades gubernamentales asignan a cada propiedad inmobiliaria. Este valor se encuentra registrado en el Catastro Inmobiliario, un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda, el cual recopila información detallada acerca de las características físicas, económicas y jurídicas de todas las viviendas. Así, el Catastro Inmobiliario se convierte en una herramienta fundamental para la gestión y control de los impuestos asociados a los bienes inmuebles (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales e Impuesto de Sucesiones y Donaciones, entre otros), así como para diversas políticas y decisiones relacionadas con el ámbito urbano y territorial.
Cómo se calcula el valor catastral
Como hemos mencionado previamente, el valor catastral de una vivienda se define por las características que la definen (física, económica y jurídicamente). Por norma general, como datos más relevantes, se tienen en cuenta los siguientes:
- Superficie construida.
- Metros cuadrados libres y ocupados del terreno.
- Uso o destino.
- Aprovechamiento.
- Ubicación.
- Calidad de las construcciones.
Además, hay que tener en cuenta que no se trata de un valor que permanezca invariable con el pasar de los años, sino que se modifica anualmente mediante la aplicación de coeficientes aprobados por las correspondientes Leyes de Presupuestos Generales del Estado, en función de las siguientes variables:
- La localización del inmueble, las circunstancias urbanísticas que afecten al suelo y su aptitud para la producción.
- El valor del suelo, el valor de la construcción y gastos y beneficios de la actividad empresarial de producción.
- El coste de ejecución material de las construcciones, su antigüedad, su calidad, el carácter histórico-artístico u otras condiciones del inmueble.
Por último, indicar que el valor catastral no puede superar el precio que la vivienda tendría en el mercado, por lo que se suele aplicar un coeficiente de minoración del 0,5% a dicho valor de mercado para garantizar que este punto se cumple.
Para qué te puede servir saber el valor catastral de un inmueble
Esencialmente, el valor catastral de una vivienda tiene relevancia de cara al pago de las obligaciones tributarias, ya que las diversas autoridades gubernamentales lo emplean como base para calcular el importe que se debe abonar en ciertos impuestos vinculados a la propiedad inmobiliaria.
Destacamos los siguientes:
- Es la base del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), gestionado por los ayuntamientos.
- Aunque no es el único, también es un factor más a tener en cuenta en la declaración de la renta. Recordemos que aunque la residencia habitual o los inmuebles destinados a actividades comerciales no generan rendimientos a efectos del IRPF, sí lo hacen el resto de viviendas (las que no son la de uso habitual o que se encuentran arrendadas).
- El valor catastral se utiliza para calcular el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales cuando se vende o compra una vivienda de segunda mano.
- Asimismo, se tiene en cuenta en el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de naturaleza urbana (la plusvalía municipal), cuya recaudación está delegada en los ayuntamientos.
Por otro lado, como hemos dicho, la Administración parte del supuesto de que el valor de mercado de un apartamento o casa debe coincidir (o ser muy, muy próximo) con su valor catastral. Por ello, es esencial comprobar el importe que el Catastro asigna a la vivienda en que estemos interesados antes de adquirirla: si el valor de mercado difiere del valor catastral, la responsabilidad de demostrar dicha diferencia recae ahora en el contribuyente (el propietario).
Por último, dado que se trata de un valor establecido por un ente externo a las partes que concurren en un arrendamiento, el valor catastral puede utilizarse como elemento de negociación con un propietario. Para ello, sólo habrán de cotejarse unos cuantos inmuebles de la zona que tengan similares características y comparar los precios que le asigna el catastro y sus alquileres. Si ante igualdad de condiciones (o, mejor aún, si el piso que queremos alquilar tiene un valor más bajo), nos pretenden fijar una renta mensual mayor, siempre podremos justificar, con datos, que ese alquiler está fuera de mercado.
Cómo calcular online y gratis el valor catastral
Lo primero que se ha de hacer es obtener la referencia catastral de la vivienda. Para ello, sólo es necesario acceder a la web del Catastro y realizar una búsqueda del inmueble, bien mediante la ubicación o dirección este. Entre los resultados obtenidos en la ficha de resumen, se indicará la mencionada referencia, un código alfanumérico que debemos guardar.
Una vez hemos obtenido la identificación del inmueble a considerar, debemos volver al inicio de la web del Catastro donde pulsaremos sobre la pestaña «Valor de Referencia».
En la página que se nos ofrecerá a continuación (Valores de Referencia para el Ejercicio 2023) pincharemos sobre el apartado Consulta de valor de referencia, que nos llevará a una nueva parte de la web en la que deberemos identificarnos como usuarios de la Sede Electrónica. Para ello, podremos utilizar las siguientes posibilidades:
- DNI/NIE.
- Certificado Digital: CERES, DNIe u otros.
- Cl@ve: Móvil, Pin o Permanente.
En la nueva página habremos de consignar la fecha del valor que queremos consultar (esto nos da la opción de realizar un estudio histórico sobre el precio del inmueble) y la finalidad para la que utilizaremos el el dato del valor catastral. Concretamente, podremos elegir entre las siguientes opciones:
- Efectos informativos.
- Tributación en Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
- Tributación en Impuesto sobre Sucesiones y Transmisiones.
- Otras.
Por último, habremos de incluir, obviamente, la referencia catastral del inmueble (el código alfanumérico que previamente hemos obtenido y guardado). En la siguiente página, se listarán tanto los datos identificativos de la vivienda (referencia, localización, clase de suelo y uso del mismo) como la fecha y el valor catastral buscado.
