Cómo vender un piso con varios herederos: todas las posibilidades

El concepto de proindiviso trae como consecuencia, en el caso de propiedades heredadas, que estas sólo se puedan vender si todos los beneficiarios están de acuerdo; sin embargo, existen soluciones para evitar que la situación quede bloqueada.

Actualizado: 22/02/2024 20:09

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Heredar un piso puede abrir infinidad de interrogantes. Si éste está alquilado a un tercero, puede surgir la duda de qué ocurre con la vivienda y el contrato una vez ha fallecido el propietario. Si no hay descendencia directa, saber quién se queda con la vivienda no siempre será tarea fácil, tampoco. Así, en muchas ocasiones, la venta de la misma será una de las opciones más tentadoras; sin embargo, más allá de calcular con exactitud el valor de la vivienda, puede darse el caso de que no todos los herederos estén de acuerdo, ¿qué ocurre entonces?

Proindiviso

Antes de comenzar a plantear las distintas posibilidades e inconvenientes que pueden surgir en la venta de una herencia compartida, debemos recordar lo que implica el término proindiviso. Según este, los activos heredados, a menos que un testamento indique lo contrario, son propiedad compartida entre los beneficiarios.

El término, en este contexto, se refiere a una situación jurídica en la que la propiedad o bien pertenece a varias personas simultáneamente, sin que se haya establecido la proporción exacta correspondiente a cada una. En otras palabras, todos los herederos son propietarios de la totalidad, sin poseer una fracción específica del mismo. En caso de no detallarse una cuota de participación entre los herederos, todos compartirán el mismo porcentaje de propiedad.

Qué pasa si unos herederos quieren vender y otros no

La venta de un piso heredado entre hermanos puede resultar una gestión sin complicaciones o convertirse en un desafío, según el nivel de acuerdo entre los herederos. Si todos se inclinan por la venta, el proceso será rápido y fácil; en caso contrario, habrá que superar varios procesos y dificultades añadidos.

Ante esta situación, existen tres alternativas para poder llevar a efecto la transacción

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Extinción de condominio

En esencia y de modo simplificado, implica que uno de los herederos conserve la vivienda (el que se opone a la transacción) y los otros le «vendan» su parte. De esta forma, de mutuo acuerdo, se establece una transacción mediante el que uno de los beneficiarios de la herencia se queda con la cas y los demás reciben una compensación económica a cambio de renunciar a sus derechos sobre la propiedad.

Hay un debate considerable en torno a cómo se gravan los impuestos en el caso de la disolución de la propiedad compartida. En términos generales, el Ministerio de Hacienda sostiene que si el valor de la vivienda al poner fin a la copropiedad es mayor que el valor que tenía al ser heredada, aquel que no la retiene está sujeto a tributación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por la ganancia patrimonial resultante.

Por último, indicar que la liquidación de la copropiedad se vuelve más compleja cuando existe una hipoteca. En esta situación, aquellos que transfieran su porción dejarán de figurar como propietarios en el Registro de la Propiedad, pero seguirán siendo responsables del préstamo hipotecario. Para resolver este escenario, el heredero que opta por quedarse con la vivienda debe negociar con el banco una modificación del contrato (novación) para convertirse en el único titular de la hipoteca.

No obstante, este proceso no resulta tan sencillo, ya que implica demostrar solvencia o presentar garantías. Además, el banco podría aceptar la eliminación de los demás titulares solo bajo ciertas condiciones, como la aceptación por parte del nuevo único propietario de un aumento en los intereses del préstamo hipotecario.

Venta de proindiviso

En caso de que la liquidación de la copropiedad no resulte efectiva, los herederos interesados en vender pueden transferir su participación en la propiedad a una empresa. Esta acción se denomina venta del proindiviso y constituye un procedimiento plenamente legal respaldado por el Código Civil.

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No obstante, es crucial considerar las posibles desventajas antes de emprender este camino:

  • Precio más bajo. Las compañías que adquieren participaciones proindivisas generalmente ofrecen precios que oscilan entre un 35% y un 50% por debajo de los valores de mercado de dichas participaciones.
  • Derecho de tanteo. En el caso de que una empresa presente una oferta a un propietario por su porción de la vivienda, los demás tienen el derecho preferente para adquirir esa parte de la propiedad.
  • Conflicto entre herederos. En el caso de que la empresa adquiera la participación proindivisa, los demás herederos podrían sentirse incómodos al tener que compartir la propiedad con alguien desconocido.

División de la cosa común

Como es lógico, el heredero que desea vender también tiene la opción de recurrir a un mediador para buscar una solución amigable. Sin embargo, si esta vía tampoco resulta efectiva, la última alternativa sería recurrir a la Justicia mediante la presentación de una demanda de división de la cosa común. En la mayoría de los casos, este proceso implica que el juez ordene la venta de la propiedad en una subasta pública y distribuya las ganancias entre los copropietarios.

Evidentemente, esta es la solución menos deseable y la que más inconvenientes genera:

  • Costes. Los costes asociados varían mucho según el caso, pero suelen ser muy altos.
  • Demora. Rara vez un acto de este tipo dura menos de un año.
  • Precio. Se pueden generar minoraciones en el valor de la vivienda de hasta un 30%.
  • Relaciones familiares. Evidentemente, tras pasar por un juzgado, los vínculos familiares se verán seriamente afectados.

Cuántas personas tienen que estar de acuerdo para vender un piso heredado

Como acabamos de comentar, bajo el régimen de proindiviso, ningún copropietario tiene la capacidad de tomar decisiones sin la aprobación unánime de todos los demás, ya que se requiere la firma de todos para cualquier acción.

Esta restricción se extiende a la venta de una propiedad heredada: es necesario que todos los copropietarios estén de acuerdo para que la venta pueda llevarse a cabo. Esta condición es igualmente válida para cualquier intento de donación de la propiedad heredada o la constitución de una hipoteca sobre la misma.

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Qué pasa si hay 4 herederos y 2 no quieren vender

En una herencia con 4 hermanos, si 2 desean vender y 2 no están de acuerdo, la venta no puede realizarse. Es más, si fueran 10 los hermanos y sólo 1 no quisiera vender, el proceso quedaría paralizado, ya que, como hemos dicho, en un proceso proindiviso no se funciona según mayorías, sino por unanimidad, de forma que todas las voces implicadas tienen que posicionarse de forma favorable o, de lo contrario, la venta no podrá llevarse a cabo.

Ante situaciones así, habrá que recurrir a cualquiera de las tres alternativas antes explicadas o, de lo contrario, la transacción quedaría bloqueada de manera indefinida.

Cuántos impuestos se pagan en la venta de una casa heredada

Al vender una vivienda heredada se pagan dos impuestos principales: la plusvalía municipal y el IRPF.

Plusvalía municipal

  • Es un impuesto municipal que grava el aumento en el valor del suelo.
  • Se debe hacer efectivo en el ayuntamiento correspondiente.
  • El plazo para abonarlo es de 30 días hábiles, aunque puede variar.
  • Por norma general, se puede fraccionar el pago de la plusvalía si se demuestra que no se tiene solvencia solvencia para realizar un único desembolso.

IRPF

  • Tendrá que declararse en el IRPF la venta de la vivienda en función de la ganancia patrimonial obtenida.
  • Lo pagan los herederos de la vivienda, en proporción a la parte que le corresponde a cada uno. 
  • La venta se incluye en la declaración de la renta del año siguiente.
  • Se permite fraccionar el pago, sin intereses añadidos, en dos partes: la primera relativa al 60% del importe y la segunda al 40% restante.
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