El derecho de tanteo y el de retracto o subrogación son dos términos asociados a la venta de un inmueble que el arrendatario puede ejercer libremente, pero que, con frecuencia, se confunden entre sí. Ambos permiten al inquilino adquirir la vivienda en venta de forma preferente a cualquier otro comprador, pero siempre al amparo de unas condiciones que deben cumplirse y tenerse presentes.
Qué pasa si el propietario quiere vender el piso en el que estamos alquilados
Lo primero que se debe tener claro es que la venta de una vivienda en régimen de alquiler no implica la extinción del contrato de arrendamiento si este aún permanece vigente. En este sentido, además, es importante subrayar que la duración mínima de los contratos de alquiler para personas físicas actualmente es de 5 años, por lo que si un propietario decidiera vender su piso estando este alquilado, la continuidad del contrato no se vería afectada en los años que aún restasen de vigencia del mismo.
Como viene siendo habitual, la Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 14, relativo a la enajenación de la vivienda arrendada, es muy clara y especifica que el nuevo propietario se verá obligado a mantener el contrato en las mismas condiciones en que este fue firmado durante los años de vigencia que aún resten.
Artículo 14 de la LAU – Enajenación de la vivienda arrendada
El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria
Además, en el caso de que la vivienda sea puesta a la venta, el arrendatario no tiene obligación alguna de permitir visitas en su domicilio a los posibles compradores ni tampoco tiene por qué facilitar el acceso a la vivienda al propietario. Quedará siempre a su libre elección permitir la entrada a la vivienda de terceros; de realizarse estas visitas, siempre serán en los días, tiempos y horas que el inquilino decida.
Qué es el derecho de tanteo
El derecho de tanteo, recogido en el artículo 25 de la LAU, es la opción de compra preferente que el actual inquilino tiene sobre el inmueble en que reside en el caso de que este sea puesto a la venta. Las condiciones en las que podrá adquirir la vivienda serán las mismas en las que salga a la venta para la compra de cualquier tercero y será necesario dar un periodo de 30 días al inquilino para que decida y notifique si está interesado o no en ejercer su adquisición preferente.
Artículo 25 de la LAU – Derecho de adquisición preferente
1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.
2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.
Qué es el derecho de retracto o de subrogación
Si el derecho de tanteo se podía ejercer antes de que la compraventa tuviera efecto, en el caso del derecho de retracto su aplicación ha lugar cuando el inmueble ha sido ya vendido. Se trata de la posibilidad, por parte del inquilino, de comprar el inmueble vendido en las mismas condiciones y precio en las que lo haya adquirido un tercero.
De nuevo, es el artículo 25 de la LAU donde se recogen las peculiaridades de este derecho del arrendatario.
3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.
Por lo tanto, solo en dos circunstancias podrá ejercerse esta posibilidad por parte del inquilino:
- Si el precio de venta final del inmueble es inferior al que le había ofrecido al inquilino.
- Cuando el propietario del inmueble haya omitido información sobre la venta o haya realizado sin avisar previamente al arrendatario.
De nuevo, el plazo para ejercer el derecho de retracto, al igual que ocurría con el derecho de tanteo, es de 30 días naturales.
Derecho de tanteo y de retracto o subrogación: excepciones
Se recogen en el punto 7 del citado artículo 25 de la LAU.
7. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
Es decir, un arrendatario no podrá ejercer ni el derecho de tanteo ni el retracto en los siguientes casos:
- Cuando la vivienda alquilada se venda junto con otras propiedades que formen parte del mismo inmueble y que sean propiedad del arrendador. Es el caso, por ejemplo, de la venta de varios pisos de un único propietario, a la vez, a un mismo comprador; o de la venta de un local comercial y una vivienda.
- Si se venden de forma conjunta todas las propiedades, por parte de varios dueños, a un mismo comprador. Esta situación se da, por ejemplo, cuando se vende un bloque de pisos completo a una promotora o inversor externo.
Procedimiento para renunciar al derecho de tanteo y retracto
Para renunciar al derecho de tanteo habrá que proceder según la correspondiente cláusula de desistimiento incluida del contrato de arrendamiento. Por norma general, se concreta en la firma de un documento en el que el arrendatario expresa haber sido informado por parte de su casero de la intención de vender el inmueble en el que reside y las condiciones económicas bajo las que se producirá la venta. Asimismo, se indicará que, aun siendo avisado, opta por no adquirir el inmueble renunciando a su opción preferente de compra.
Con respecto al derecho de retracto, se actúa se manera similar. Eso sí, es importante resaltar que, dado que este derecho se puede ejercer, entre otras, cuando la venta de la vivienda se produzca a la baja con respecto a lo notificado al inquilino, es necesario que le sea confirmado al arrendatario, una vez vendida la vivienda, el precio final. Solo así podrá renunciar al derecho de retracto ya que, de formalizarse la compra mediante una rebaja en el precio no notificada al inquilino, este podría considerar que se está obrando de mala fé y ejercer los procedimientos legales que le amparan acudiendo a mediación judicial.
