Una de las primeras dudas a las que un propietario se enfrenta cuando decide vender su vivienda calcular de forma exacta cuánto vale ésta. No obstante, no todos los dueños de propiedades tienen totalmente claros los conceptos de precio de venta y precio de tasación y, en muchas ocasiones, los identifican como si se tratase de términos sinónimos. Pero, ¿realmente lo son? ¿Es obligatorio vender una casa por su precio te tasación?
Qué es el precio de venta
El precio de venta de una vivienda, como su propio nombre indica, es la cantidad dinero a la que un propietario decide vender su propiedad; por lo tanto, se trata de algo que depende exclusivamente del dueño y que se puede negociar con los interesados en hacerse con la vivienda. Este importe depende de infinidad de factores entre os que destacan las necesidades económicas o la posibilidad de estar influido por el valor emocional que se puedan atribuir a la propiedad. No obstante, es habitual que el precio de salida se establezca en base al cálculo realizado en un portal de tasación online o a través de diversas agencias inmobiliarias.
Por último, dado que el precio de venta es la cantidad que el propietario está dispuesto a aceptar para vender su casa, no siempre refleja un valor real y objetivo. En su lugar, es el precio al que se transfiere una vivienda en el mercado, y puede fluctuar según la oferta y la demanda, o según las necesidades de los vendedores durante el proceso de venta.
Qué es el valor de tasación y para qué sirve
A diferencia del anterior, que dependía del criterio del propietario, el valor de tasación de una vivienda es determinado por un perito o tasador homologado, que lleva a cabo un análisis minucioso de las características del inmueble (la ubicación, la superficie, la antigüedad del edificio, las prestaciones del inmueble y de la comunidad y las reformas realizadas) para determinar un número final.
A diferencia del precio de venta, el valor de tasación es objetivo y real. Precisamente por esto, las entidades financieras lo utilizan para conceder préstamos hipotecarios a los compradores de viviendas. Así pues, todos los compradores que necesitan una hipoteca para adquirir un piso deben solicitar una tasación, ya que éste valor es el que la entidad utilizará para calcular el importe máximo del préstamo.
Cómo afecta a una compraventa un precio de venta distinto del de tasación
Para explicarlo desde la perspectiva del comprador vamos a recurrir al siguiente supuesto: una persona se interesa por una vivienda con un precio de venta de 200.000 euros. Además, esa misma persona tiene ahorrado el 20% del precio para la entrada, es decir, 40.000 euros.
El precio de venta es inferior al valor de tasación
Imaginemos, por ejemplo, que el precio de venta que ha aceptado para adquirir el piso, como hemos dicho, es de 200.000 euros, mientras que el valor de tasación calculado por la tasadora es de 220.000 euros.
En este caso, la operación de compraventa se ha acordado a un precio por debajo del valor de tasación, lo que puede ser positivo para el interesado en adquirir la vivienda, ya que no tendrá problemas para conseguir financiación en el banco para comprar la casa.
La entidad bancaria le financiará hasta el 80% del valor de tasación, es decir, le podrá conceder hasta 176.000 euros (el 80% de 220.000 euros), por lo que necesitará aportar menos ahorros para comprar el piso. Sin embargo, debe tener en cuenta que Hacienda podría reclamarle el pago de la parte que corresponde al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que se hará por el valor de tasación (es decir, por un montante 20.000 euros superior).
El precio de venta es superior al valor de tasación
Los problemas pueden surgir cuando el precio de venta es superior al valor de tasación, ya que el banco estará dispuesto a prestar el 80% sobre el valor de tasación, no sobre el precio de venta.
Volviendo a nuestro ejemplo, imaginemos que el valor de tasación es de 180.000 euros. Si el banco financia el 80% de ese valor, solo podrá conceder hasta 144.000 euros, por lo que se necesitarán más ahorros para el pago de la entrada.
Recordando los datos del supuesto, dado que el precio acordado es de 200.000 euros y el comprador cuenta con 40.000 euros, si el banco solo financia 144.000 euros (el 80% de 180.000 euros), este comprador necesitará tener más dinero ahorrado para pedir la hipoteca; concretamente, 56.000 euros para la entrada, es decir, 16.000 euros más de lo previsto.
Precio de venta por encima del valor catastral
Vender una vivienda por encima del valor catastral es completamente legal, aunque esto afectará el pago de ciertos impuestos, como la plusvalía municipal (que debe pagar el vendedor) o el IRPF.
Precio de venta por debajo del valor catastral
Comprar un inmueble por debajo de su valor catastral puede implicar un riesgo fiscal para el comprador, ya que la Administración podría verificar el valor real del inmueble y exigir el pago de la diferencia entre el impuesto calculado sobre el valor catastral y el impuesto calculado sobre el precio de compra.
Además, podría imponer una multa por haber declarado un valor inferior al real, así como intereses de demora. La cuantía de la multa varía según la comunidad autónoma, pero suele ser un porcentaje del valor no declarado o declarado incorrectamente.
