A la hora de solicitar una hipoteca a cualquier banco, es necesario tener claro que, a determinadas edades, es posible que las entidades decidan no concederla salvo en casos excepcionales. También conviene estar familiarizado con términos y conceptos como el de TIN o TAE. Por último, es esencial saber cuál será la cantidad que el banco estará dispuesto a financiar. Por regla general, pensamos que el importe siempre será de 80% del valor de la vivienda; sin embargo, hay casos excepcionales en que el importe puede llegar a ser del 100%.
Cuándo un banco da una hipoteca al 100%
Aunque no es común, hay perfiles que consiguen negociar hipotecas al 100%. Las entidades financieras otorgan hipotecas de entre el 90% y el 100% a compradores de pisos de bancos, a aquellos que ofrezcan garantías de pago, o a parejas de funcionarios públicos con alta solvencia.
Los compradores de pisos de bancos
Existen varias entidades financieras dispuestas a negociar hipotecas de hasta el 100% para quienes compren un piso de banco. A los bancos les interesa ofrecer mejores condiciones de financiación para estos inmuebles y venderlos rápidamente.
Sin embargo, aunque es más probable obtener el 100% de financiación en estos casos, no todos los compradores de pisos de bancos tendrán las mismas condiciones. La entidad, después de analizar el perfil del cliente, concederá un préstamo del 80% ó más, dependiendo de su solvencia económica.
Los funcionarios que pidan hipoteca en pareja
Ser funcionario no asegura obtener un préstamo hipotecario al 100%. No obstante, si una pareja de funcionarios públicos con un perfil financiero sólido solicita una hipoteca, las probabilidades de conseguir una hipoteca al 100% aumentan.
Quienes ofrezcan una garantía adicional
Otra manera de incrementar el porcentaje de hipoteca que el banco puede conceder es proporcionando una garantía de pago, como ofrecer una segunda residencia libre de cargas como aval. En la práctica, suele ser la residencia de los padres la que se utiliza como garantía.
Quienes compren un piso por un valor de tasación más elevado
Los compradores podrían beneficiarse de una hipoteca de hasta el 100% cuando el precio de venta es inferior al valor de tasación de la vivienda, que es el valor que el banco utiliza para calcular la hipoteca.
Pongamos por caso la compra de una vivienda por 100.000 euros cuyo valor de tasación es de 130.000 euros. El banco concedería el 80% de ese valor, es decir, 104.000 euros, una cantidad superior al precio de compra del piso.
Los compradores que contraten los servicios de un bróker hipotecario
Finalmente, otra opción es contratar los servicios de un bróker hipotecario. Este profesional conoce el mercado a fondo y tiene los contactos clave para conseguir una hipoteca superior al 80%. Sin embargo, es importante considerar que este servicio tiene un costo: cobran entre el 1% y el 5% del importe del préstamo una vez firmado.
Qué riesgos tiene pedir una hipoteca al 100%
Como se puede ver, obtener hipotecas con una financiación del 100% no es imposible. No obstante, es importante tener en cuenta que estos productos son más arriesgados que los préstamos hipotecarios convencionales, dado que el banco prestará una cantidad mayor de dinero. Por ello, antes de iniciar la solicitud, es recomendable considerar estos riesgos para estar consciente de los peligros que implica:
- El banco no financiará los gastos de compraventa. Esto significa que se deben tener ahorros suficientes para pagar los impuestos, así como los honorarios notariales, registrales y de gestoría asociados a la compra de la vivienda. Estos gastos suelen representar alrededor del 10% del precio de la casa o del piso.
- Tasa de endeudamiento más elevada. Al solicitar financiación para cubrir la totalidad del precio de la vivienda, la cantidad prestada es más alta, lo que resulta en una tasa de endeudamiento considerablemente elevada.
- Cuotas más elevadas. Al optar por un préstamo hipotecario de gran cantidad, la cuota mensual también será alta, lo que podría generar dificultades para sufragar el pago si la situación económica personal se ve afectada. Es importante recordar que el Banco de España no aconseja comprometer más del 30% del salario en una carga hipotecaria.
- Plazos más prolongados. Para reducir la mensualidad de la hipoteca, es común prolongar el plazo de amortización, lo que resulta en períodos de devolución prolongados, como 35 años o más.
- Hipotecas burbuja. Las hipotecas al 100% también pueden representar un riesgo de burbuja hipotecaria. Esto sucede cuando la deuda adquirida con el banco es superior al valor actual del inmueble, debido a las fluctuaciones del mercado inmobiliario.
- Dificultades de venta. Vender una casa mientras está hipotecada puede ser difícil. Si se intenta vender la vivienda pocos años después de comprarla, es posible que no se pueda obtener suficiente dinero para cubrir la totalidad de la deuda hipotecaria.
Qué gastos tiene una hipoteca al 100%
Por lo general, al solicitar una hipoteca al banco, la cantidad que se presta no cubre la totalidad del dinero necesario para comprar una casa, sino aproximadamente el 80%. Esto significa que además del préstamo, también se necesita tener ahorrado tener el 20% restante del precio total de la vivienda. En el caso de las hipotecas al 100, el banco concederá el importe total de la vivienda, por lo que no habrá que dar ningún tipo de entrada.
Sin embargo, tanto en un o como en otro caso, existe una serie de gastos adicionales que representan el 10% del valor de la hipoteca que, sí o sí, deben ser sufragados por el comprador.
Éstos son los siguientes:
- Gastos de notaría. Los honorarios de los notarios, conocidos como aranceles, están establecidos y regulados por el Estado, por lo que todos cobran lo mismo por servicios idénticos. En el caso del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, los precios varían entre 600 y 875 euros, dependiendo del valor del inmueble.
- Inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad. Los honorarios notariales están establecidos por normativa y están directamente vinculados al precio del inmueble, generalmente oscilando entre los 400 y 650 euros.
- Los gastos de gestoría. En este caso, no existen tarifas fijas. Normalmente, se contratan sus servicios cuando se formaliza una hipoteca para adquirir un inmueble, y el coste aproximado suele ser alrededor de 300 euros.
- Impuestos por la compra de una vivienda. En este caso, la cuantía dependerá del precio de la casa y de si es nueva o de segunda mano.
- Comisión de apertura de una hipoteca. Esta comisión puede alcanzar hasta el 2% del capital prestado, según lo acordado con la entidad financiera. Es importante tener en cuenta que esta cantidad se descuenta directamente del dinero que se entrega al hipotecado. Sin embargo, muchos bancos optan por no aplicar esta penalización.
- Honorarios inmobiliarios. Muchas veces, algunas agencias inmobiliarias ofrecen un servicio mediante el cual buscan viviendas para sus clientes, cobrando por este servicio. Esto se conoce como ‘personal shopper’ inmobiliario.