Qué es el TAE de una hipoteca y cómo se calcula

El TAE, o Tasa Anual Equivalente, es un indicador financiero que sirve para expresar el coste total que tendrá una hipoteca a lo largo de cada año.

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Si la principal preocupación de un propietario, cuando saca su vivienda al mercado de alquiler, es saber si su arrendatario será o no buen pagador (lo que, probablemente, le lleve a consultar un fichero de inquilinos morosos cada vez que se cite con un candidato a inquilino), cuando una persona se decanta por firmar una hipoteca frente a vivir arrendado, con total seguridad deberá estudiar las condiciones que ofrecen los distintos bancos. En esa situación, términos como TAE o TIN serán recurrentes y, por ello, conviene tener claro a qué se refieren y qué implican en el precio final de compra.

TAE: explicación para tontos

El TAE, o Tasa Anual Equivalente, es un indicador financiero esencial relacionado con las hipotecas y otros tipos de compras asociadas al pago a plazos. Técnicamente se define cómo el tipo de interés que indica el coste o rendimiento efectivo de un producto; de forma más sencilla, podríamos decir que se trata del importe total de un préstamo hipotecario (aquél que se usa para hacer la compra de un bien que se va a pagar de forma fraccionada y aplazada) expresado como una tasa de interés anual (un porcentaje sobre el precio del producto).

O sea, de lo que se trata es de sintetizar en una sola cifra porcentual la duración, los intereses, los gastos y las comisiones bancarias asociadas a la hipoteca, además del importe de aquellos otros productos cuya contratación y pago por parte del cliente sea obligatoria para obtener el crédito.

Por esto mismo, el TAE proporciona una visión más completa sobre cuánto costará realmente la hipoteca durante cada año y facilita la comparación entre diferentes ofertas que se puedan plantear a un comprador. Por ejemplo, una hipoteca con un tipo de interés nominal (TIN) bajo puede parecer atractiva, pero si tiene comisiones elevadas y otros gastos ocultos, su TAE podría ser más alto que el de otra oferta con un tipo de interés nominal (TIN) ligeramente superior pero menos cargos adicionales.

Asimismo, es importante insistir en que, como decimos, el TAE refleja la duración del préstamo. Hipotecas con plazos más largos tienden a tener TAE más altos, ya que los costos se distribuyen a lo largo de un período mayor. Por lo tanto, al evaluar el TAE de una hipoteca, es crucial considerar tanto el tipo de interés nominal (TIN) como la duración del préstamo.

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En qué se diferencia el TAE del TIN

Ambos son dos indicadores clave en el ámbito financiero que se utilizan para evaluar y comprender el coste total de los préstamos y otros productos financieros, y, precisamente por ello, ambos son regulados por el Banco de España. El TIN o tipo de interés nominal es el porcentaje de comisión anunciado por el prestamista o entidad financiera, mientras que el TAE, por su parte, como hemos dicho, se trata de un valor de orden superior, más completo y preciso, que incluye, para su cálculo, no sólo el citado TIN, sino también todos los demás gastos adicionales asociados al préstamo.

Como decimos, dada su trascendencia y repercusión en el importe final del crédito hipotecario, el Banco de España establece regulaciones estrictas sobre cómo se debe calcular y comunicar el TAE para garantizar la transparencia y la comparabilidad en el mercado financiero.

Cómo se calcula el TAE

El TAE se calcula teniendo en cuenta varios elementos financieros entre los que destacan el tipo de interés nominal (TIN), las comisiones y los gastos bancarios asociados a un préstamo. Por lo tanto, para poder llevar a cabo el cálculo, será necesario tener claros, entre otros, porcentaje de interés anunciado por la entidad prestamista, las comisiones de apertura, los seguros obligatorios, los gastos notariales y registrales y los intereses de demora.

Una vez que se tienen todos estos elementos, se procede a calcular el TAE utilizando una fórmula matemática. Esta fórmula tiene en cuenta los flujos de efectivo tanto de salida como de entrada. En términos sencillos, se consideran los pagos que el prestatario debe realizar (como las cuotas mensuales) y los ingresos que recibe (como los intereses ganados por el ahorro).

Dado que la fórmula es compleja y conlleva procesos cíclicos de cálculo y contraste de los datos introducidos y obtenidos (el proceso implica realizar una serie de iteraciones hasta encontrar la tasa de interés que iguala los flujos de efectivo), con frecuencia, suele utilizarse una versión reducida y simplificada de la misma. Esta puede considerarse como la base para calcular el TAE real y, por ello, proporciona una estimación general del costo anual efectivo de un préstamo.

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TAE = (1 + r/f)f – 1

Donde:

  • TAE es la Tasa Anual Equivalente.
  • r es el tipo de interés nominal expresado de forma decimal (por ejemplo, 5% se convierte a 0.05).
  • f es la frecuencia o el número de períodos de capitalización en un año.

Ejemplo de un 5% TAE

Supongamos que una persona ha decidido hacerse con una vivienda para cuya hipoteca, de 200.000€ de valor, quiere determinar el TAE asociado. Además, el banco ofrece tres opciones de capitalización: anual, trimestral y mensual. En esas condiciones, procedemos a calcular los tres TAE posibles y, en consecuencia, el coste total de la hipoteca en cada opción suponiendo que esta se va a abonar en un solo año. En el caso de que la misma se fuera a distribuir en más tiempo, simplemente habría que modificar el valor de la frecuencia utilizado, multiplicándolo por el número de años en que se tenga que devolver el crédito hipotecario.

Capitalización anual

  • Convertimos el 5 por ciento en forma decimal: 0,05.
  • Usamos la fórmula del TAE para la capitalización anual: TAE = (1+0,05/1)1 − 1
  • Simplificamos: TAE = (1,05)1 − 1
  • Calculamos: TAE = 0,05

Por lo tanto, el TAE para esta hipoteca con capitalización anual es del 5% y el coste real de la misma para el año será de 210.000€.

Capitalización trimestral

  • Convertimos el 5 por ciento en forma decimal: 0,05.
  • Usamos la fórmula del TAE para la capitalización trimestral. Dado que un año tiene 4 trimestres, la frecuencia será, precisamente, 4: TAE = (1+0,05/4)4 − 1
  • Simplificamos: TAE = (1,0125)4 − 1
  • Calculamos: TAE = 1,050945 − 1 ≈ 0,050945

Por lo tanto, el TAE para esta hipoteca con capitalización anual es del 5,09% y el coste real de la misma para el año será de 210.180€.

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Capitalización mensual

  • Convertimos el 5 por ciento en forma decimal: 0,05.
  • Usamos la fórmula del TAE para la capitalización mensual. Dado que un año tiene 12 meses, la frecuencia será, precisamente, 12: TAE = (1+0,05/12)12 − 1
  • Simplificamos: TAE = (1,0041667)12 − 1
  • Calculamos: TAE = 1,051161 − 1 ≈ 0,051161

Por lo tanto, el TAE para esta hipoteca con capitalización anual es del 5,12% y el coste real de la misma para el año será de 210.240€.

Ejemplo de un 2% TAE

Se toman los mismos datos de partida del ejemplo anterior.

Capitalización anual

  • Convertimos el 2 por ciento en forma decimal: 0,02.
  • Usamos la fórmula del TAE para la capitalización anual: TAE = (1+0,02/1)1 − 1
  • Simplificamos: TAE = (1,02)1 − 1
  • Calculamos: TAE = 0,02

Por lo tanto, el TAE para esta hipoteca con capitalización anual es del 2% y el coste real de la misma para el año será de 204.000€.

Capitalización trimestral

  • Convertimos el 5 por ciento en forma decimal: 0,02.
  • Usamos la fórmula del TAE para la capitalización trimestral. Dado que un año tiene 4 trimestres, la frecuencia será, precisamente, 4: TAE = (1+0,02/4)4 − 1
  • Simplificamos: TAE = (1,005)4 − 1
  • Calculamos: TAE = 1,0201 − 1 ≈ 0,0201

Por lo tanto, el TAE para esta hipoteca con capitalización anual es del 2,01% y el coste real de la misma para el año será de 204.020€.

Capitalización mensual

  • Convertimos el 5 por ciento en forma decimal: 0,02.
  • Usamos la fórmula del TAE para la capitalización mensual. Dado que un año tiene 12 meses, la frecuencia será, precisamente, 12: TAE = (1+0,02/12)12 − 1
  • Simplificamos: TAE = (1,0016667)12 − 1
  • Calculamos: TAE = 1,020201 − 1 ≈ 0,020201

Por lo tanto, el TAE para esta hipoteca con capitalización anual es del 2,02% y el coste real de la misma para el año será de 204.040€.

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