Alquilar una habitación en Airbnb sin licencia turística, ¿es legal?

Para valorar si es posible alquilar sólo una de las habitaciones de un piso de alquiler turístico, se tenga licencia o no, dependerá, siempre, de la normativa local y autonómica.

Actualizado: 22/02/2024 20:18

Actualizado: 22/02/2024 20:18

Las nuevas alternativas al arrendamiento tradicional son una fuente constante de dudas y preguntas por parte de los propietarios. Entender si es legal realizar un alquiler de temporada o si este contraviene la normativa vigente o si es posible alquilar una habitación sin contrato escrito suelen ser algunas de las motivaciones que llevan a propietarios e inquilinos a los portales legales asociados con el mercado inmobiliario. Del mismo modo, el boom de los alquileres turísticos ha sembrado un campo de dudas en un terreno joven y no regulado legalmente en todos sus aspectos. Saber, por ejemplo, si se puede alquilar sólo una de las habitaciones de este tipo de inmuebles mientras el propietario reside en el resto parece ser una cuestión sin respuesta y, sin embargo, la tiene, incluso aunque no se tenga licencia.

Qué trámites se necesitan para alquilar una habitación en Airbnb

En principio, Airbnb no establece requisito alguno para que una vivienda se oferte en su plataforma más allá de que esta se encuentre en condiciones óptimas de ser habitada y que pueda resultar interesante para los usuarios de la web. Tanto es así que en el apartado de su página destinado a aquellas personas que se están planteando anunciar su piso o casa como inmueble de alquiler turístico animan a que cualquier persona se apunte, independientemente del tipo de propiedad que tengan, ya que «a los huéspedes les interesan espacios de lo más variopintos.»

Eso sí, la propia plataforma, en un artículo destinado a las cuestiones legales que pueden afectar a las viviendas y propietarios ofertados, deja bien claro que, aunque a nivel nacional no existe ningún tipo de reglamentación sobre los requisitos y licencias que deben tener los dueños de las viviendas de Airbnb, es muy posible que las Comunidades Autónomas o los municipios hayan establecido normativas específicas al respecto.

Entre otros destacan como aspectos a tener en cuenta, los siguientes:

  • Verificar que el municipio o localidad no cuente con normativas que no permiten reservas para estancias cortas si los huéspedes tienen que abonarlas.
  • Asegurarse de que la reglamentación local no exija inscribirse en un registro, conseguir un permiso u obtener una licencia antes de poder publicar tu anuncio y alojar huéspedes y, en el caso de que sí sea necesario, actuar en consecuencia.
  • Tener la certeza de que algunos tipos de reservas a corto plazo no estén prohibidas. 
  • Informarse sobre las multas y otras medidas que puedan aplicarse en caso de incumplir alguno de los puntos anteriores.
  • Revisar la normativa específica relativa a la privacidad y la protección de datos para dilucidar, por ejemplo, si es legal colocar cámaras en un alquiler turístico.

Todo lo mencionado hasta ahora hace referencia, exclusivamente, al alquiler de una vivienda completa en la plataforma. En el caso de querer ofrecer una sola habitación mientras el propietario sigue residiendo en el resto, además de cumplir con las consideraciones mencionadas, de nuevo, habrá que estudiar qué establece al respecto la normativa autonómica o local, ya que este punto puede estar específicamente vetado.

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Pongamos por caso la Comunidad de Madrid. En el Decreto 79/2014, de 10 de julio, del Consejo de Gobierno, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico, se hace referencia a que la posibilidad de cesión de la totalidad del inmueble se llevará a cabo siempre bajo la condición del principio de unidad de explotación y con el compromiso de que tanto los apartamentos turísticos como las viviendas de uso turístico no podrán ser utilizadas como residencia permanente por sus propietarios, ni con cualquier otra finalidad distinta del uso turístico.

Así pues, resulta evidente que en Madrid no se podría alquilar una sola habitación como apartamento turístico mientras que el propietario sigue residiendo en el resto de la vivienda. Del mismo modo, tampoco se podría alquilar una única vivienda, por partes, a distintos usuarios, ya que el principio de unidad de explotación no se estaría satisfaciendo. Aun así, como decimos, esto afecta concretamente a la Comunidad de Madrid y el resto de Autonomías pueden tener normativa aplicable en la misma sintonía o una totalmente divergente.

¿Hay que declarar lo que se gana alquilando habitaciones en Airbnb?

En España, tres son los posibles impuestos que habría que tributar por obtener un beneficio al alquiler un piso como inmueble turístico.

Impuesto de las Actividades Económicas (IAE)

La realidad es que rara vez tendrá que abonarse el importe de este impuesto, pues las cifras de negocio por debajo de 1.000.000 € están exentas. Sin embargo, es importante si es obligatorio registrarse en el censo presentando los formularios 036 o 037.

Además, los anfitriones que ofrezcan servicios de hospedaje deben inscribir su propiedad en el grupo 685 del IAE, llamado «Alojamientos turísticos extrahoteleros». Este grupo incluye negocios que, aunque no son considerados explotaciones hoteleras (aquellas en la agrupación 68 del IAE, excepto el grupo 685), proporcionan servicios de hospedaje. Por otro lado, es importante tener en cuenta que, aunque la legislación del IAE no lo especifique, la inscripción de una propiedad en este impuesto implica un cambio de uso de residencial a terciario. Por lo tanto, mientras esté registrado en el censo del IAE, no se puede utilizar como vivienda particular.

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Por último, una buena noticia: si l vivienda en Airbnb está abierto al público menos de 8 meses al año, la tarifa del IAE se reducirá al 70% de la cantidad original.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

Un tributo fundamental para aquellos que ofrecen servicios de hospedaje y no administran su Airbnb a través de una entidad legal (en cuyo caso estarían sujetos al Impuesto de Sociedades) es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), el cual grava los ingresos de todas las personas físicas que residen en España.

En estas circunstancias, los ingresos generados en Airbnb deben ser declarados como «rendimientos de actividades económicas», ya que la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido (LIVA) considera a todos los arrendadores (en este caso, los anfitriones en Airbnb) como empresarios.

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

La Ley del IVA, específicamente en su artículo 20.Uno.23º, declara a este tipo de alojamiento como «sujeto y no exento» al gravamen, a diferencia de los alquileres a corto plazo, que gozan de exención.

El argumento subyacente es que los alojamientos turísticos extrahoteleros realizan una actividad económica (recordando el IRPF), y dado que todas las transacciones de este tipo están sujetas al IVA, se les exige aplicar el impuesto de manera similar a cualquier otro negocio.

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En cuanto al porcentaje de IVA a aplicar en las facturas de tu Airbnb, se debe repercutir un 10%, al igual que lo haría cualquier establecimiento que ofrezca servicios de hospedaje.

Cómo conseguir una licencia turística para alquilar una habitación

Como venimos diciendo, antes de nada, será necesario comprobar que la normativa local permite llevar a cabo el alquiler turístico, no sólo de la vivienda completa, sino de algunas de sus estancias de manera independiente. Una vez realizada esta gestión, lo siguiente será rellenar el pertinente formulario de solicitud donde se indicarán los datos personales del interesado y los relativos a la propiedad.

Además, por norma general, se requiere adjuntar un mapa detallado que señale la ubicación exacta de la propiedad, junto con otros documentos como fotografías y descripciones.

Una vez satisfecho el trámite, la entidad competente (generalmente las comunidades autónomas) emitirá un número de licencia turística, que debe ser siempre indicado al momento de poner la vivienda en alquiler en cualquier plataforma como Airbnb.

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