La firma de un contrato de alquiler supone, entre otras cosas, el inicio del arrendamiento de la vivienda y, por ello, es uno de los momentos más importantes (junto con el de rescisión y devolución de llaves) para las partes. Al existir un documento escrito, arrendador y arrendatario, en todo momento, podrán consultar las cláusulas esenciales incluidas en el contrato, los plazos acordados y la manera en que han de notificarse las posibles incidencias que surjan durante el periodo en que el acuerdo esté vigente. Pero, ¿qué ocurre cuando el arrendamiento se formaliza de manera verbal? ¿Cómo demostrar que existe un contrato de alquiler? Y, más aún, ¿es legal vivir de alquiler sin un contrato escrito que lo demuestre?
¿Es legal alquilar un piso sin contrato? Qué dice la ley al respecto
A nivel legal, el único condicionante que debe existir para que se produzca un arrendamiento sin contravenir la normativa actual es que haya un contrato entre ambas partes. Sin embargo, ni la Ley de Arrendamientos Urbanos ni el Código Civil especifican en ninguno de su artículos que deba mediar un documento escrito en el que se reflejen las distintas variables que rijan el citado contrato.
Recordemos que, en este sentido, el Código Civil, en su artículo 1278, solo hace mención a la necesidad de la existencia de un contrato que medie el acuerdo independientemente «de la forma en que se haya celebrado».
Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez
Además, en España, salvo en aquellos casos en los que la normativa obligue a realizar un contrato de forma escrita (como, por ejemplo, para la modificación de la titularidad de una vivienda que la ley obliga a que se realice en presencia notarial), los contratos establecidos de viva voz son perfectamente legales y tienen igual valor que uno firmado en papel.
Riesgos de alquilar un piso con un contrato verbal
Sin embargo, no nos engañemos, iniciar un arrendamiento sin haber firmado un documento que ambas partes puedan conservar y utilizar como argumentario ante las vicisitudes que surjan en el futuro es, siempre, un error. No hay que olvidar que la memoria es frágil y que lo que un arrendador puede interpretar de una manera concreta, un arrendatario puede recordarlo de forma radicalmente opuesta. Dado un caso así, de no haber registrado el acuerdo en papel, no habrá un documento neutral al que recurrir que pueda sacar de dudas a los implicados.
No poder establecer el inicio del alquiler
Al no haber un contrato en el que aparezca de forma clara una fecha de de la firma del acuerdo, no habrá manera, más que echar mano a la memoria, sobre el día exacto del inicio del arrendamiento. Recordemos que, además, este dato es esencial de cara no solo a las renovaciones periódicas del alquiler, sino, sobre todo, para los plazos establecidos por ley en que una de las partes quiera comunicar a la otra la voluntad de abandonar el inmueble o de actualizar la renta.
No poder determinar la forma en que se actualizará la mensualidad
En el caso de existir un contrato, por norma general, la renta se actualizará anualmente en un valor, como máximo, igual al IPC; además, el incremento de la renta deberá ser notificado por el arrendador a su inquilino al menos 30 días antes de la finalización del contrato. Si no existe un documento en el que se reflejen ni el porcentaje de incremento máximo, ni la fecha a partir de la cual hay que avisar a la otra parte, resultará muy complejo llevar a cabo estos trámites sin que aparezcan conflictos y disputas.
Situaciones ambiguas sobre el uso de la vivienda
En un contrato de alquiler, por norma general, se especifican diversos aspectos del día a día que el inquilino debe respetar si quiere mantener el arrendamiento:
- La posibilidad de tener mascotas en casa.
- Si se puede fumar o no en el inmueble y, en caso afirmativo, en qué partes.
- Si se pueden pintar las paredes y/o hacer agujeros en paredes y techos.
- Qué uso se le puede dar a la vivienda.
- Si se contempla el subarrendamiento.
De nuevo, al no existir un registro documental que puedan acogerse ambas partes, la situación será ambigua y podrá generar diferencias entre las partes con el agravante, además, de que el incumplimiento por parte del arrendatario de los puntos acordados puede llevar a la rescisión de arrendamiento. Obviamente, esto pondrá al inquilino, siempre, en una situación de vulnerabilidad y expuesto a posibles estafas.
Problemas para recuperar la vivienda
Al no tener un contrato firmado, el arrendador puede tener dificultades para recuperar su vivienda. Como hemos citado previamente, será difícil demostrar cuándo empezó el arrendamiento, cuándo debe finalizar y cuál es el importe de la renta.
Inseguridad en el abono de la renta
Si no hay un documento en el que se registre el valor de la mensualidad y los plazos en que ha de abonarse, ¿qué garantías tiene un propietario de que su inquilino, mes a mes, le vaya a hacer los pagos acordados en los tiempos establecidos? Podría darse el caso de que el arrendatario se retrasase ostensiblemente o, peor aún, que un mes decidiera reducir la cantidad a ingresar.
Devolución de la fianza
Aunque no hay un plazo establecido por ley, normalmente se asume que a los 30 días de la finalización del contrato, el arrendador ha de devolver la fianza a su ex-inquilino. Si este se retrasa en su pago, el antiguo arrendatario podrá acudir a la justicia ordinaria a denunciar la situación. Pero, una vez más, ¿cómo demostrar que se ha sostenido un acuerdo verbal que amparaba el arrendamiento?
Cómo demostrar qué existe un contrato de alquiler
Como venimos diciendo, demostrar que se está residiendo en un inmueble de alquiler de forma legal sin que exista un contrato por escrito es complejo. Sin embargo, existen formas de hacerlo (normalmente derivadas del día a día del arrendatario):
- Dado que el inquilino será una persona al día en el pago de las rentas, los recibos bancarios serán fieles testigos del acuerdo entre las partes. En el poco aconsejable caso de que el abono se realice en efectivo, obviamente, al inquilino le conviene pedir un recibí cada vez.
- Demostrar que la vivienda es la residencia habitual. Para ello, se podrán presentar los recibos de los suministros (si estos están a nombre del inquilino o, al menos, es en su cuenta corriente en la que se realizan los cargos), documentos personales identificativos (DNI o pasaporte) en que se refleje el domicilio del inmueble o, incluso, un certificado de empadronamiento, si el arrendatario ha llevado a cabo el trámite en la Oficina del Padrón de su municipìo.
- La existencia de testigos. Dado que el contrato se está llevando a cabo sin la presencia de un notario y sin que haya un registro escrito, conviene que asista alguien de nuestra confianza, que no sea parte directamente implicada pero que sí pueda verificar que el acuerdo se ha establecido y en qué términos.
