En ocasiones surgen desperfectos dentro de un piso de alquiler que han de ser reparados; otras veces, simplemente, el inmueble no se adapta al 100% a lo que buscamos, pero, dado que llevamos un tiempo viviendo en él, con una pequeña reforma, respondería mucho mejor a nuestras necesidades. Finalmente, ha veces que es el propietario el que, pensando en nuestro bienestar o en un futuro en el que sea él el que habite la vivienda, propone cambiar la distribución o acabados de una u otra habitación. Se trata, en todos los casos, de obras dentro de un piso alquilado, pero, ¿son contempladas de la misma forma ante la ley? ¿Qué derechos tiene el arrendatario?
Tipos de obras en un piso de alquiler
Debemos tener presente que todo lo relacionado con las modificaciones que se pueden llevar a cabo en un inmueble acogido a un sistema de arrendamiento mediante un contrato en vigencia, está regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos; concretamente, en el Capítulo IV del Título II. En el caso de que se diera una circunstancia no contemplada por la citada LAU, será el Código Civil la normativa que proceda aplicar.
En base a ambas la LAU y el Código Civil, se pueden establecer 4 tipos diferentes de obras en un piso de alquiler.
Obras de conservación
Son las que aparecen recogidas en el artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos – Conservación de la vivienda
1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.
Se puede comprobar que el artículo tiene como finalidad establecer la forma de proceder en el caso de que la habitabilidad de la vivienda esté puesta en cuestión. En este caso, será siempre el arrendador el encargado de asumir el coste de las reparaciones, con la excepción de que los desperfectos sean consecuencia directa de la acción del arrendatario; de ser éste el responsable de la deficiencia, será, también, la persona que deba asumir su restitución y los gastos que se deriven de ella.
Si, por causas de fuerza mayor (un incendio o terremoto, por ejemplo), la vivienda quedase destruida, el arrendador quedaría excluido de la obligación de reparación, ya que, según el artículo 28 de la LAU, la autoridad competente declararía el estado de ruina de la vivienda, lo que conduciría a la extinción del arrendamiento. De darse este situación, la relación contractual se disolvería, quedando ambas partes de compromiso alguno con la otra y recibiendo el ya ex-arrendatario su correspondiente fianza.
Por otro lado, en el mismo artículo 21 se citan cuáles son los derechos de un inquilino para este tipo de obras.
Artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos – Conservación de la vivienda
2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.
Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.
Se deduce que, dado que prima la estabilidad y habitabilidad de la vivienda ante cualquier otra circunstancia, mal que le pese, el arrendatario deberá soportar las molestias que puedan provocarle las obras. Además, en el caso de que estas tengan una duración inferior a 20 días, no podrá exigir a su propietario contraprestación alguna. Si se prolongasen más tiempo, sí se beneficiará de un descuento proporcional en la renta del alquiler igual a los días en que no haya podido disfrutar plenamente de su hogar.
Por último, hay que tener en cuenta que, si la necesidad de acometer las obras es urgente, el arrendatario podrá emprenderlas previa comunicación al propietario, ya que será este el que a la postre, deba asumir los costes.
Artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos – Conservación de la vivienda
3. El arrendatario […] en todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador
En el mismo apartado 3 del artículo, se establece que la necesidad de verificación directa, bien por sí mismo o bien por los técnicos que él designe, es una de las contadas causas por las que el arrendador tiene derecho a entrar en el piso de alquiler durante el tiempo en que este esté ocupado por su inquilino.
Pequeñas reparaciones
Vienen reguladas en el apartado 4 del artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos – Conservación de la vivienda
4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario
Se trata de las pequeñas obras y reparaciones menores que se deriven del uso cotidiano de la vivienda y que, por tanto, son consecuencia y responsabilidad directas del inquilino. Del mismo modo, será el arrendatario el encargado de gestionarlas y de abonar los costes que supongan.
Obras de mejora
Son las obras orientadas para mejorar el inmueble, aportándole un valor adicional al que actualmente tiene. En consecuencia, tal y como recoge el artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, estas obras son siempre responsabilidad del arrendador.
Mientras que en las obras de conservación era el arrendatario la persona encargada de poner en conocimiento de la otra parte la necesidad de llevarlas a cabo (y, además, debía hacerlo a la mayor brevedad posible), en este caso es el propietario el que debe realizar la comunicación con mínimo 3 meses de antelación. Se da la opción al inquilino de desistir su contrato de alquiler durante el primer mes desde el día en que recibió la notificación por parte del arrendador.
Artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Urbanos – Obras de mejora
2. El arrendador que se proponga realizar una de tales obras deberá notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el arrendatario podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada.
No obstante, no siempre será causa justificada de desistimiento de contrato el hecho de que se estén realizando obras de mejora en el inmueble. La normativa solo contempla esta vía en el caso de que la ejecución de estas afecten de modo relevante a la vida en el hogar. Además, aunque, obviamente, se recomienda que las mejoras se realicen a la finalización del arrendamiento (aprovechando, así, que la vivienda está desocupada), se recoge que el inquilino deberá soportar la molestias causadas si la realización de las obras no puede aplazarse en el tiempo. Eso sí, en este caso, el descuento en la renta se aplica desde el primer día, no teniendo que esperar a que pasen las primeras 20 jornadas de trabajo para solicitarlo a la otra parte.
Artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Urbanos – Obras de mejora
1. El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.
3. El arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.
Obras del arrendatario
Se regulan por el artículo 23 de la LAU.
Artículo 23 de la Ley de Arrendamientos Urbanos – Obras del arrendador
1. El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2 del artículo 2. En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.
2. Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.
De la lectura del artículo se deducen dos conclusiones:
- Las obras llevadas a cabo por iniciativa del arrendatario en la vivienda o sus accesorios (garajes, trasteros…), deben estar consensuadas y autorizadas por el propietario. No tener el consentimiento expreso de la otra parte será motivo para rescindir unilateralmente el contrato exigiendo, además, que la configuración inicial de la vivienda sea restituida.
- En todo caso, será el arrendatario el encargado de asumir los costes y gastos provocados por las obras que se lleven a cabo a propuesta suya.
Especial mención es necesario realizar para el caso de la adaptación de vivienda a inquilinos con discapacidad. Este tipo de intervenciones se recogen en el artículo 24 de la LAU.
Artículo 24 de la Ley de Arrendamientos Urbanos – Arrendatarios con discapacidad
1. El arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar en el interior de la vivienda aquellas obras o actuaciones necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o a la edad superior a setenta años, tanto del propio arrendatario como de su cónyuge, de la persona con quien conviva de forma permanente en análoga relación de afectividad.
2. El arrendatario estará obligado, al término del contrato, a reponer la vivienda al estado anterior, si así lo exige el arrendador.
En esencia, la forma de proceder es similar al resto de obras promovidas por los inquilinos, con la salvedad de que, en este caso, no es necesaria la autorización del arrendador, sino, simplemente, que su arrendatario se lo comunique.
En todos los casos, a la finalización del contrato, se debe restituir el estado original de la vivienda. No obstante, eso es lo teóricamente establecido por ley; lo usual y aconsejable es hablar con la otra parte sobre la forma de proceder, ya que es posible que se quiera mantener el estado actual. De ser así, habrá que negociar, de nuevo, si debe haber algún tipo de contraprestación económica.
Indemnización por obras, ¿existe?
No, indemnizar al inquilino por obras no se contempla en la normativa vigente. Lo que sí se estipula es la citada disminución proporcional en la renta de alquiler para obras de conservación y de mejora.
- Obras de conservación: Es necesario que tengan una duración de 20 días ó más para que se empiece a deducir proporcionalmente la mensualidad el alquiler.
- Obras de mejora: La reducción del alquiler se realiza desde el primer día.
Cuánto tiempo pueden durar las obras de un piso de alquiler
Lamentablemente, no existe una duración máxima. Tanto si duran 1 día como 1 año, la legislación aplicable es la misma. Sólo habremos de tener el cuenta la mencionada barrera de los 20 días en obras de conservación de cara a poder reclamar beneficios en el pago de la renta mensual.
