Arrendatario o inquilino: quién es, derechos y obligaciones

El arrendatario es la parte que adquiere el uso de de una cosa, normalmente a cambio de un pago y unas condiciones pactadas en un contrato. Referido al alquiler de vivienda, el arrendatario es la persona que entra a vivir en la propiedad del arrendador a cambio de una renta periódica. En otras palabras: el arrendatario es el inquilino del inmueble.

A continuación vamos a repasar la definición de arrendatario en profundidad y qué derechos y obligaciones tiene.

Quién es el arrendatario: definición y ejemplos

El Código Civil define en el artículo 1546 al arrendador como la parte “a la que se obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra o prestar el servicio”, mientras que el arrendatario es “el que adquiere el uso de la cosa o el derecho a la obra o servicio que se obliga a pagar”.

En términos más simples, la RAE define al arrendatario como la persona “que toma en arrendamiento algo”.

Por tanto, y llevado al sector inmobiliario, podemos decir que el arrendatario y el inquilino son lo mismo: es la persona que toma una casa o parte de ella en alquiler para así habitarla. 

Derechos del arrendatario o inquilino

Además de disfrutar del inmueble alquilado, el arrendatario dispone de una serie de derechos, muchos de los cuales están reflejados en el propio contrato de alquiler.

Por ejemplo, salvo que el contrato de alquiler lo prohíba expresamente, el arrendatario tiene derecho a subarrendar el inmueble o parte de él, aunque, eso sí, mantendrá intactas sus obligaciones para con el arrendador. Esto se indica en los artículos 1550 y 1551 del Código Civil.

Por otro lado, la Ley de Arrendamientos Urbanos otorga derecho al arrendatario a recuperar su fianza al término del contrato de arrendamiento en máximo un mes después de la entrega de las llaves.

Artículo 36 de la LAU. Fianza

(…)

4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

(…)

También, en su artículo 25, la LAU establece que, en caso de que el propietario ponga la vivienda a la venta, el arrendatario tiene derecho de adquisición preferente y de tanteo sobre la misma.

Artículo 25 de la LAU. Derecho de adquisición preferente

1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.

2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.

(…)

Al igual que el arrendador puede poner fin al contrato si el arrendatario no cumple con las condiciones del contrato de alquiler, el arrendatario tiene derecho a resolver el contrato siempre y cuando:

• El arrendador se niegue a efectuar reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones mínimas de habitabilidad.
• El arrendador perturbe de hecho o de derecho la vivienda alquilada. Por ejemplo: entrar al piso sin permiso del inquilino o evitar que el arrendatario use la vivienda como se pactó en el contrato.

Puedes leer más sobre este derecho en el punto 3 del artículo 27 de la LAU.

Por lo demás, podríamos resumir los derechos básicos del inquilino en la siguiente lista. El inquilino tiene derecho a:

• Negociar el precio y las condiciones del contrato de alquiler, como la duración o las prórrogas.
• Cancelar el contrato de alquiler cuando lo necesite (siempre a partir de los 6 meses y con un preaviso de 30 días) o cuando el arrendador haya infringido ciertas condiciones (en cualquier momento).
• Desgravar su alquiler en la declaración de la renta (la cantidad cambia según la Comunidad Autónoma).
• Mantener el alquiler aunque la propiedad del inmueble cambie.
• Reformar la vivienda para adaptarla a problemas de movilidad.
• Derecho de tanteo en caso de venta del inmueble.
• Recuperar la fianza cuando abandone la vivienda siempre y cuando esta esté en buen estado y no queden pagos pendientes.
• Reclamar que el arrendatario efectúe reparaciones y obras vinculadas a la habitabilidad de la vivienda.
• Subarrendar el inmueble siempre y cuando el contrato de alquiler lo permita.

A partir de aquí, hay otra serie de derechos asociados al uso normal de la vivienda. Por ejemplo, el inquilino tiene derecho a invitar a quien estime oportuno, ya que el casero no puede prohibir las visitas.

Obligaciones del arrendatario o inquilino

Al igual que el arrendador, el arrendatario de un inmueble tiene unas obligaciones a cumplir. Para empezar, el Código Civil apunta en su artículo 1555 que el arrendatario está sujeto a tres obligaciones principales:

• A pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos (por ejemplo, el alquiler mensual de un piso).
• A usar la cosa arrendada de manera diligente, destinándola al uso pactado (por ejemplo, usar un piso de alquiler para vivir tranquilamente y sin ocasionar molestias).
• A pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato (esto último no suele ser aplicable al sector inmobiliario).

En caso de que el arrendatario o inquilino no cumpliera con sus obligaciones, el arrendador podría solicitar la rescisión del contrato e incluso una indemnización por daños y perjuicios.

Artículo 1556 del Código Civil

Si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente.

Además, en caso de que durante el periodo de arrendamiento hubiera que hacer una reparación de urgencia, es decir, que no pueda posponerse, el arrendatario está obligado a tolerar la obra, por muchas molestias que le ocasione. Solo en caso de que el inmueble se convierta en inhabitable podrá el arrendatario rescindir el contrato sin penalización.

Artículo 1558 del Código Civil

Si durante el arrendamiento es necesario hacer alguna reparación urgente en la cosa arrendada que no pueda diferirse hasta la conclusión del arriendo, tiene el arrendatario obligación de tolerar la obra, aunque le sea muy molesta, y aunque durante ella se vea privado de una parte de la finca.

Si la reparación dura más de cuarenta días, debe disminuirse el precio del arriendo a proporción del tiempo y de la parte de la finca de que el arrendatario se vea privado.

Si la obra es de tal naturaleza que hace inhabitable la parte que el arrendatario y su familia necesitan para su habitación, puede éste rescindir el contrato.

En ese mismo sentido, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el arrendatario tiene la obligación de soportar obras de mejora en el inmueble (por ejemplo para cambiar la cocina o instalar unas ventanas nuevas) siempre y cuando estas hayan sido debidamente notificadas. Ahora bien, de llevarse a cabo el arrendatario tiene derecho a una reducción en la renta.

Artículo 22 de la LAU. Obras de mejora

1. El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.

2. El arrendador que se proponga realizar una de tales obras deberá notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el arrendatario podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.

3. El arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.

Por otro lado, si hay algún tipo de daño en el inmueble, el inquilino tiene la obligación de comunicárselo al propietario o arrendador, independientemente de la gravedad del mismo.

Artículo 1559 del Código Civil

El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del propietario, en el más breve plazo posible, toda usurpación o novedad dañosa que otro haya realizado o abiertamente prepare en la cosa arrendada.

El inquilino también deberá comunicar cualquier necesidad de reparaciones en la vivienda, siempre que estas afecten al propósito de esta. Por ejemplo, no será necesario comunicar que se ha fundido una bombilla (la bombilla en sí no afecta al propósito de una vivienda) pero sí la aparición de manchas de humedades o la rotura de una ventana. Como es lógico, el arrendatario es responsable de los daños causados en el inmueble mientras lo esté arrendando, independientemente de que los haya o no producido él (artículos 1563 y 1564).

Finalmente, el artículo 1561 del Código Civil indica que el arrendatario o inquilino está obligado a devolver la finca arrendada en buen estado o, como mínimo, tal como la recibió:

Artículo 1561 del Código Civil

El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.