Es posible que a la hora de alquilar un piso te hayas topado con que, a la hora de negociar el contrato, la inmobiliaria o el propietario exigen un aval para poder cerrar el trato. Se trata de una práctica cada vez más habituales en los contratos de alquiler ya que, en un mercado altamente tensionado, los arrendadores emplean el aval como una garantía de que el arrendatario podrá hacer frente al pago de la renta mensual.
Ahora bien, ¿es verdad que siempre se necesita un aval para alquilar una vivienda? ¿Qué tipos de avales se aceptan? ¿Hasta qué punto es obligatorio?
En este artículo vamos a resolver todas las dudas que puedas tener sobre avalar tu alquiler. ¡Vamos al lío!
Qué es un aval y cómo funciona
El aval es una garantía exigida por el arrendador para tener la seguridad de que el arrendatario podrá cumplir con sus obligaciones de pago. Se trata de una manera legal que tiene el arrendador de comprobar que su inquilino es una persona solvente, es decir, con capacidad para pagar el alquiler mes a mes.
Cuando el arrendador quiere tener garantías de la solvencia de su inquilino, lo normal es que solicite documentos acreditativos como las últimas nóminas, un contrato de trabajo, la última declaración de la renta o un certificado bancario. Ahora bien, cuando se quieren elevar aún más las garantías de pago, se suele optar por el aval: el arrendador necesita saber que si por lo que sea el inquilino no puede pagar el alquiler habrá una tercera parte a la que pedirle responsabilidades.
Recuerda que el aval no tiene nada que ver con la fianza ni tampoco con el seguro de alquiler. El primero es una pequeña garantía obligatoria ante posibles desperfectos o impagos puntuales, mientras que el segundo cubre al arrendador, de forma opcional, ante riesgos mayores. Como decimos, el aval no es más que una garantía adicional a la fianza del alquiler.
De esta forma, el avalista es una tercera parte que usa su propia solvencia, es decir, su dinero y sus bienes, para responder por el inquilino ante el incumplimiento de sus obligaciones. Por decirlo de otra manera, el avalista funciona como un fiador que presta (fía) su dinero y sus bienes al arrendatario.
Dicho esto, hay que señalar que la solicitud de un aval por parte del arrendador es perfectamente legal, aunque para nada es algo obligatorio. Simplemente, es el arrendador el que decide si quiere o no alquilar el piso pidiendo un aval al posible inquilino.
Tipos de avales para alquilar
Básicamente tenemos dos tipos principales de avales: el aval personal y el aval bancario.
- Aval personal: es el más habitual, consiste en implicar a una tercera persona en el contrato de alquiler, la cual responderá por el inquilino en caso de impago o desperfectos en el inmueble. El aval personal suele ser una persona allegada del arrendatario, normalmente un familiar de confianza (es habitual que sean los padres los que avalen el primer contrato de alquiler de sus hijos).
- Aval bancario: viene proporcionado por una entidad bancaria por lo que será necesario que el inquilino reúna unas condiciones concretas para que le sea concedido. El banco efectuará un estudio de solvencia del arrendatario para decidir si lo avala o no. Este tipo de aval suele formalizarse ante notario y presenta una serie de costes asociados (estudio del riesgo, tramitación, firma, etc.).
Además del aval personal y el aval bancario existe un tercer tipo de aval, el cual suelen conceder entidades de crédito no bancarias o ciertas inmobiliarias, aunque estos no son ni demasiado habituales ni tampoco económicos.
Qué dice la ley sobre los avales
La propia Ley de Arrendamientos Urbanos reconoce el uso del aval en el artículo 36, el cual establece que, más allá de la fianza, arrendador y arrendatario pueden pactar cualquier tipo de garantía adicional.
Artículo 36 de la LAU. Fianza
5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
(…)
(…)
Así pues, es perfectamente legal que se solicite un aval al inquilino a la hora de alquilar un inmueble, siendo un factor más dentro del poder negociador de ambas partes. De la misma manera, igual que es legal pedir un aval el propio artículo 36 ampara que se puedan solicitar nóminas, contratos de trabajo o cualquier otro tipo de documento crediticio, todo ello de cara a que el arrendador compruebe la solvencia de su arrendatario.
Eso sí, es importante que la existencia del aval se refleje en el contrato de alquiler. De lo contrario la responsabilidad del avalista podría exponerse a un riesgo mayor del deseado. En otras palabras, sus obligaciones como avalista deben estar claras desde el primer momento.
Aunque de base el avalista está obligado a hacer frente a los impagos del avalado, el contrato de alquiler puede delimitar las circunstancias en las que el aval actuaría, como por ejemplo la cantidad máxima que puede avalar o si responde también ante desperfectos. Insistimos: todo debe quedar claro en el contrato de alquiler.
Como es lógico, salvo que el contrato así lo indique, el aval solo es efectivo durante la vigencia del contrato de arrendamiento, prórrogas incluidas.
¿Y qué pasa si el inquilino se «escaquea» de sus responsabilidades para con el avalista? Pues bien, este supuesto está regulado en el Código Civil, el cual establece una indemnización para el avalista o fiador.
Artículo 1838 del Código Civil
El fiador que paga por el deudor debe ser indemnizado por éste. La indemnización comprende:
1.º La cantidad total de la deuda.
2.º Los intereses legales de ella desde que se haya hecho saber el pago al deudor, aunque no los produjese para el acreedor.
3.º Los gastos ocasionados al fiador después de poner éste en conocimiento del deudor que ha sido requerido para el pago.
4.º Los daños y perjuicios, cuando procedan.
La disposición de este artículo tiene lugar aunque la fianza se haya dado ignorándolo el deudor.
Cómo alquilar un piso sin aval
A veces podemos vernos en la situación de que no tenemos a nadie (un familiar, el banco…) que pueda avalarnos, algo que puede perjudicarnos de cara a firmar el contrato de alquiler.
Antes de nada hay que entender que la decisión final depende del propietario del piso. Como hemos visto, pedir un aval es perfectamente legal por lo que si el propietario está decidido a solicitar esa garantía poco podremos hacer.
Dicho esto pensemos que la única finalidad del aval es que la parte arrendadora tenga una garantía adicional de nuestra solvencia. Lo piden únicamente para dormir tranquilos. Así pues, cabe preguntarse: ¿qué podemos hacer nosotros para que el arrendador confíe en que le pagaremos el alquiler cada mes?
Lógicamente, la respuesta a esta pregunta pasa sí o sí por demostrar nuestra solvencia con seriedad, algo que podemos hacer de varias formas.
Busca referencias
Si tienes tiempo y estás hablando directamente con el propietario o bien tienes confianza con la inmobiliaria, puedes ponerles en contacto con terceras personas que den cuenta de tus finanzas o tu compromiso con la parte arrendadora.
Por ejemplo, puedes hablar con tus anteriores arrendadores para que intercedan por ti o puedes ponerles en contacto con tu jefe. Si la persona a la que le pagaste un alquiler en el pasado y la que te paga la nómina hablan bien de ti, tendrás más posibilidades de que te alquilen el piso sin aval.
Negocia la fianza o presenta un depósito de garantía
Quizás no tienes a nadie que te avale pero, si tienes ahorros, puedes ofrecerte a pagar una fianza doble o triple como muestra de buena voluntad.
Otra opción es usar tus ahorros para tramitar un depósito de garantía con una cantidad que tranquilice al arrendador. Es una opción prácticamente idéntica a la de aumentar la fianza.
Aporta documentación adicional
Dado que hablamos de mostrar solvencia ante el arrendador, también puedes esquivar el aval entregando documentación que pueda acreditar una buena situación económica.
Aquí entran desde las nóminas o el contrato de trabajo hasta extractos bancarios o la última declaración de la renta.
Usad un seguro de impago
Una última opción pasa por contratar un seguro de impago de alquiler, algo que asegura al propietario que cobrará la renta acordada sí o sí. Eso sí, es el propietario el que debe contratar este seguro, por lo que habrá que convencerle de que lleve a cabo el papeleo. De la misma manera, aunque es el arrendatario el que paga la póliza, casi con total seguridad nos la repercutirá en la cuota del alquiler.
¿Cuáles son los riesgos de ser avalista?
El principal riesgo de ser avalista es que este responde con todos sus bienes e ingresos. Si el avalado no puede pagar, los bienes e ingresos presentes y futuros del avalista pueden ser reclamados para hacer frente a la deuda. Además, si el avalado fallece y hay deuda pendiente, es el avalista quien deberá hacer frente a la misma. En caso de que el avalista fallezca, la deuda pasará a sus herederos.
¿Qué pasa si el avalista no puede pagar?
Si el avalista no puede hacer frente a la deuda que se le reclama, este correrá el riesgo de que se la añada a un listado de morosos o que, en el peor de los casos, se proceda al embargo de su patrimonio o de sus ingresos. En estos casos lo aconsejable es intentar dejar de ser avalista (algo complicado), o proceder a una renegociación de la deuda.
¿Qué se necesita para un aval de alquiler?
La documentación que debe aportarse como avalista incluye documento de identidad, documento acreditativo de titularidad de la cuenta bancaria en la que se domiciliarán los gatos, justificante de subsidios familiares, nóminas y declaración de la renta. Lógicamente el avalista debe ser alguien con la suficiente capacidad económica como para hacerse responsable de cualquier deuda que pueda contraer el avalado.
