Los motivos que pueden llevar a un propietario a querer desalojar a su arrendatario de la vivienda alquilada son múltiples. El más evidente es que el inquilino no pague la mensualidad. Tampoco son infrecuentes las situaciones en que la realidad del arrendador ha cambiado (se ha divorciado, se ha mudado de ciudad, ha perdido su otra vivienda…) y, a consecuencia de esto, requiere la vivienda para vivir en ella. Pero qué ocurre cuando quien la necesita es un familiar del propietario. En este artículo lo explicamos con detalle.
Qué dice la ley
La clave, en este caso, radica en la fecha de la firma del contrato, ya que la situación varía en función de esta. Eso sí, en cualquier caso la ley sólo contempla que, para que un arrendatario reclame le vivienda para un familiar, este deberá tener con él una relación de primer grado de consanguinidad; es decir, ser hijo o hija del propietario.
Contratos firmados entre junio de 2013 y marzo de 2019
- No es obligatorio que figure una cláusula expresa en el contrato en la que se indique que el propietario podrá solicitar la vivienda para sí mismo o para un familiar.
- Debe haber transcurrido el primer año de contrato, en ningún caso se podrá recuperar la vivienda antes.
- El arrendador debe comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda alquilada para destinarla a residencia permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge (en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial).
- La notificación debe realizarse de manera fehaciente con dos meses de antelación.
- La vivienda debe ser ocupada antes de tres meses a contar de la extinción del contrato o, en el caso de desalojo del arrendatario, desde que este abandonase la vivienda.
Contratos firmados antes de junio de 2013 ó después de marzo de 2019
- Es obligatorio que figure una cláusula expresa. En el caso de no existir esta, bajo ningún caso se podrá desocupar a un inquilino con contrato en vigor.
- Debe haber transcurrido el primer año de contrato.
- El arrendador debe comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda alquilada para destinarla a residencia permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge (en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial).
- La notificación debe realizarse, también, con dos meses de antelación.
- La vivienda deberá ser ocupada antes de tres meses a contar de la extinción del contrato o, en el caso de desalojo del arrendatario, desde que este abandonase la vivienda.
Qué ocurre si la causa no era cierta
Aunque, de partida, siempre suponemos la buena voluntad de las partes, es posible que un arrendador utilice como excusa la necesidad de la vivienda para un familiar para ocultar sus verdaderos intereses. Si el mercado del alquiler está en alza, mantener, por obligación legal, una renta baja a un inquilino puede llevar a determinados propietarios a buscar alternativas y «trucos» que le permitan hacer de su vivienda un bien más rentable. En otras palabras, no es descartable que a un arrendatario su casero le diga que necesita la vivienda para un hijo cuando, en realidad, pretende alquilarla a otra persona cobrando una renta mucho mayor.
Debemos tener claro que, si un inquilino sospecha que esto puede estar ocurriendo, lo primero que ha de hacer tras manifestarle al arrendador sus sospechas, es acudir a los tribunales para demandarlo.
Sin embargo, la situación más habitual es que seamos conscientes de que la causa no era cierta a posteriori, una vez nos hemos visto obligados a abandonar la vivienda. Bien porque el inmueble aparezca en un portal inmobiliario como puesto en alquiler o, porque, simplemente, al pasar por la zona, veamos un cartel de «se vende» o «se alquila». En todos estos casos, siempre habremos de recurrir a la Ley de Arrendamientos Urbanos, que, en el artículo 9, establece cómo se ha de proceder.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables
De la lectura del artículo concluimos lo siguiente:
- El arrendador o su familiar de primera línea de consanguinidad tiene 3 meses para ocupar la vivienda.
- De no hacerlo, el antiguo inquilino tiene 30 días para volver a instalarse en la vivienda. Además, por así decirlo, el contrato empezará de cero, ya que podrá residir en ella durante 5 años más, con independencia del tiempo que llevara habitando antes de verse forzado a salir. Del mismo modo, se le deberán abonar todos los gastos que el desalojo le hubiera causado.
- En caso de no querer volver al inmueble, podrá reclamar una indemnización igual a una mensualidad por cada uno de los 5 años de contrato que le quedasen por cumplir.
En el caso de contratos firmados entre junio de 2013 y marzo de 2019 la situación será la misma, con la salvedad de que los 5 años quedarán reducidos a sólo 3.
Qué se entiende legalmente por necesidad
Seguramente esta sea la cuestión clave. Si bien, ya podemos tener claro lo que ocurre cuando un casero necesita su casa para vivir en ella o para cedérsela un familiar de primera línea de consanguinidad, probablemente aún tengamos dudas sobre lo que, realmente, significa, en este sentido, tener necesidad de la vivienda arrendada. Y no es de extrañar, ya que se trata de un concepto algo ambiguo y bastante subjetivo que, con frecuencia, se confunde con conveniencia.
Sin embargo, la jurisprudencia ha ido despejando dudas sobre lo que se entiende por necesidad real y, a modo de ejemplo, podemos especificar varias situaciones aclaratorias:
- Cuando la vivienda arrendada se encuentra en una localidad a la que, por motivos laborales, por ejemplo, el propietario se muda.
- Cuando un hijo que vivía con el propietario se independiza y requiere la vivienda alquilada para residir en ella.
- Cuando, por el motivo que sea (expropiación, pérdida en un divorcio, declaración de estado de ruina…), el propietario se ve obligado a abandonar la vivienda en que residía.
Por lo tanto, podemos ver que todas las situaciones implican hacer uso de la vivienda de forma continuada hasta convertirla en la primera residencia del propietario o sus familiares próximos. En ningún caso se entenderá por necesidad el hecho de vender la vivienda arrendada a fin de sacar un rédito económico; ni siquiera cuando ese dinero se utilizase para saldar posibles deudas.
Por último, es necesario resaltar que la necesidad deja de ser real en el caso de que el arrendador posea otro inmueble de semejantes características en la misma zona (además de la vivienda alquilada).
Solución intermedia: la indemnización
Aunque, como decimos, la ley ampara al arrendatario, es cierto que la situación que se genera cuando un propietario reclama la vivienda para un familiar (sea este un argumento real o una mera excusa para forzar al inquilino a salir), es desagradable para ambas partes. Al notificar mes a mes el abono de la mensualidad, el arrendatario puede encontrarse con una respuesta seca o cortante o, lo que es peor, si surgen averías o fallas en la vivienda, siempre existe la posibilidad de que el propietario haga caso omiso de sus responsabilidades para forzar, así, un día a día incómodo que haga al inquilino replantearse cambiarse de piso. Y, sí, en esos casos el casero estaría incumpliendo la legislación al no hacerse cargo de sus obligaciones como parte, pero son supuestos que pueden darse. Ni que decir tiene que, en el caso de que el alquiler se esté gestionado sin un contrato escrito, la situación será aún más complicada.
Si la relación se degenera y lleva a que los diálogos no sean conciliadores y productivos, quizá sea el momento de que el inquilino considere cambiar de piso, pero, ojo, no a toda costa. Al contrario, ya que el perjudicado por la situación va a ser exclusivamente él, será inteligente plantear al propietario una salida fácil y sin conflictos a cambio de una indemnización. La forma de plantear esta es totalmente libre, ya que en la legislación no se menciona nada al respecto, pero la sensatez dice que, como mínimo, debería ser suficiente como para cubrir todos los gastos que pueda generar el cambio de piso, es decir:
- Mensualidades requeridas para iniciar el nuevo alquiler.
- Fianza y depósito en el caso de ser necesario.
- Gastos de inmobiliaria si existieran.
- Costes derivados de la mudanza: alquiler de furgoneta y/o empresa de mudanza.
