Cómo alquilar una plaza de garaje de forma legal

Al poner un anuncio en una plataforma inmobiliaria como Idealista, son muchos los aspectos a tener en cuenta. es necesario indicar superficies, describir el inmueble con detalle o indicar qué parte se hará cargo de los gastos de la comunidad. Cuando se trata de alquilar un piso o casa, en realidad, todo parece estar bajo control, ya que existe una normativa específica, la LAU, destinada a regular este tipo de acuerdos. Sin embargo, al sacar al mercado del alquiler elementos y espacios no destinados a la vivienda, como, por ejemplo, una plaza de garaje, la realidad se vuelve más compleja e incierta.

Cómo se regula el alquiler de una plaza de garaje

Existen dos posibilidades:

• La plaza de garaje se alquila junto con la vivienda. En este caso, la normativa aplicable será la Ley de Arrendamientos Urbanos, ya que el garaje se considerará un accesorio del inmueble y, por lo tanto, las normas que regularán el alquiler de la vivienda se aplican también a la plazas de garaje (también al resto de espacios que se hayan cedido como accesorios de la finca por parte del arrendador como, por ejemplo, los trasteros). 
• La plaza de garaje se alquila de forma independiente. En este caso, el alquiler estará regulado a través del Código Civil (concretamente, según lo dispuesto en los artículos 1546 y siguientes), ya que, aquí, al no formar parte indivisible del piso, el uso destinado al garaje no podrá ser solidario con el resto del inmueble y, por tanto, no tendrá lugar la aplicación de la LAU, que hace referencia, exclusivamente, a los alquileres de fincas cuya finalidad sea convertirse en la vivienda habitual del inquilino.  

¿Es legal alquilar una plaza de garaje sin contrato?

Dado que la primera alternativa parece bastante clara, nos vamos a centrar en la segunda situación que es la que genera más dudas, entre otras cosas, porque los importes del alquiler de una plaza de garaje suelen ser bajos y, de ahí, que muchas veces se plantee la posibilidad de no generar contrato. Para esclarecer la situación, una vez más, deberemos recurrir al Código Civil.

Artículo 1254 del Código Civil

El contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio.

Por lo tanto, desde el momento en que las partes se ponen de acuerdo en la cesión de un espacio durante un periodo de tiempo a cambio de una rentabilidad económica, existe un contrato como tal, aunque este sólo se formalice de manera verbal. Además, en el artículo 1278 se menciona la obligatoriedad de los mismos independientemente de la forma en que se hayan celebrado, dando, de esta manera, validez legal a los pactos establecidos sin necesidad de registro escrito.

Artículo 1278 del Código Civil

Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez.

Por lo tanto, sí, es perfectamente legal alquilar una plaza de garaje sin que medie un documento escrito. Cosa distinta es que siempre sea mucho más recomendable disponer de un contrato firmado en el que se registren todas las cláusulas que arbitren el acuerdo para evitar, así, posibles conflictos y problemas en el futuro.

Riesgos de alquilar una plaza de garaje sin contrato

En esencia, todos los riesgos a los que se enfrenta una persona que alquile una plaza de garaje a un tercero sin haber firmado un documento escrito en el que se indiquen las cláusulas del acuerdo son muy parecidos a los que pueden darse al alquilar una vivienda sin contrato: inseguridad y vulnerabilidad. Listamos algunos de ellos:

• No poder establecer el inicio del alquiler. Del mismo modo, tampoco habrá una certeza sobre la duración del acuerdo y su fecha de finalización.
• No poder determinar la forma en que se actualizará la mensualidad. Es posible que las partes hayan acordado un incremento anual, pero, al no existir registro escrito, será difícil demostrarlo a largo plazo.
• Situaciones ambiguas sobre el uso de la plaza. El realquiler o la cesión de la plaza quedarán al criterio de la persona alquilada que podría, incluso, obtener beneficio económico.
• Problemas para recuperar la plaza. Una vez más, al no haber fecha de finalización de contrato escrita, nada garantiza al propietario que a partir de un determinado momento vaya a recuperar su bien.
• Inseguridad en el abono de la renta.

Qué tiene que tener el contrato de alquiler de una plaza de garaje

Antes de nada, es necesario matizar aquí que nos referimos a los aspectos que debe incluir un contrato escrito, ya que es aquel al que podrán acogerse las partes para comprobar qué se ha acordado en el proceso de alquiler. Por otro lado, hemos de recordar que amenos que la plaza se alquile junto con una vivienda (en ese caso sería un anexo del piso) no existe una legislación específica y, por tanto, el propietario es libre para establecer las cláusulas que le parezcan mejor.

Como puntos esenciales a incluir en el contrato, destacamos los siguientes:

• Fechas de inicio y de finalización y posibles renovaciones. La duración suele ser anual o mensual, con prórrogas automáticas si no se notifica el deseo de no continuar con una antelación que, también, ha de ser pactada.
• Actualización de alquiler. Se debe indicar el procedimiento y fecha mediante el que será posible incrementar la renta.
• Fianza. Normalmente se suele solicitar una cantidad igual al valor del mando automático de acceso al garaje en previsión de una posible pérdida o rotura.
• Cargas impositivas. Dado que el alquiler está gravado con el IVA, se debe indicar, en el importe de la renta, qué parte corresponde al propietario y cuál es el porcentaje del IVA.
• Especificar uso de la plaza. Si será sólo para un coche o varios.
• Posibilidad de cesión o realquiler. Especificar si se autoriza al alquilado a realizar este tipo de gestiones o si, por el contrario, supondrían la disolución del contrato.
• Responsabilidad. Indicar que el propietario no es responsable de lo que le ocurra al vehículo mientras esté aparcado en la plaza de garaje ya que para eso está el seguro comunitario. Por el contrario, indicar que el dueño sí habrá de realizar las posibles reparaciones que sean oportunas y que no hayan sido causadas por la persona alquilada (por ejemplo, si ésta rompe la puerta de acceso, será el propio alquilado el que deba asumir la restitución).

Cuánto se paga a Hacienda por alquilar una plaza de garaje

Como decimos, los alquileres de plazas de parking están sujetos al pago del IVA (a menos que estas se alquilen de forma anexa a una vivienda), por lo que el propietario deberá darse de alta censal como empresario a través de un Modelo 037 simplificado. En este modelo se debe indicar que se va a realizar la actividad de alquiler de locales, en el epígrafe 861.2 Alquiler de locales industriales y otros alquileres n.c.o.p. Esta gestión se puede hacer de forma online a través de la Sede Electrónica de la Agencia Tributaria.

Así pues, como cualquier persona autónoma, será necesario presentar las liquidaciones trimestrales del IVA (Modelo 303) y el resumen anual (Modelo 390). Del mismo modo, en la declaración anual del IRPF deberán consignarse todas las cantidades percibidas en concepto de alquiler, ya que estas tributarán como un rendimiento de capital inmobiliario. Además, en el periodo en que no esté alquilada a ningún tercero, habrá que declarar una imputación de renta inmobiliaria (el 1,1% o 2% del valor catastral).

Cuánto se puede subir el alquiler de una plaza de garaje

Como hemos indicado, si la plaza se alquila de manera independiente de la vivienda, queda al arbitrio de lo indicado en el contrato de alquiler el porcentaje de incremento en la renta que se pueda aplicar, al igual que ocurre con los plazos. Si, por el contrario, el alquiler de la plaza es solidario con el resto del inmueble, el incremento se producirá cuando se suba el alquiler del piso y lo hará exactamente en los mismos términos. En este sentido, es importante resaltar las limitaciones establecidas en la nueva Ley por el Derecho a la Vivienda que, bajo ningún concepto, podrán superarse.