Cómo evitar un desahucio de un piso de alquiler

La necesidad de haber sido informado de que el desalojo se va a llevar a cabo es requisito previo para poder desahuciar a cualquier persona que, además, podrá enervar la demanda si satisface las deudas.

Actualizado: 22/02/2024 20:09

Actualizado: 22/02/2024 20:09

Cuando una persona no puede pagar los vencimientos de la renta, se convierte en moroso. Ante esta situación, la posibilidad de ser desalojado de la vivienda se torna realidad palpable; cosa que se acrecienta si, además, el inquilino no tiene contrato. Ante esta desesperanzadora realidad, sin embargo, existen determinadas acciones que todo afectado puede llevar a cabo a fin de evitar quedarse en la calle.

He recibido una notificación de desahucio, ¿qué derechos tengo?

Lo primero que debemos decir es que para que un desahucio pueda llevarse a cabo, es necesario que la persona a desalojar de la vivienda haya sido informada previamente de esta situación. Tradicionalmente, la notificación asociada a este hecho tenía que entregarse de forma presencial, por lo que el afectado podía evitar recibirla y, en consecuencia, alargar el proceso. Actualmente, esta situación no se da, ya que, por una modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil, actualmente se permite la notificación mediante los edictos que se cuelgan en el tablón de anuncios del propio juzgado y por los que se supone que el denunciado se da por citado para el juicio.

Artículo 164 de la Ley de Enjuiciamiento Civil – Comunicación Edictal

Cuando, practicadas en su caso las averiguaciones a que se refiere el artículo 156, no pudiere conocerse el domicilio del destinatario de la comunicación, o cuando no pudiere hallársele ni efectuarse la comunicación con todos sus efectos, conforme a lo establecido en los artículos anteriores, o cuando así se acuerde en el caso a que se refiere el apartado 2 del artículo 157, el letrado o letrada de la Administración de Justicia, consignadas estas circunstancias, mandará que se haga la comunicación, a través del Tablón Edictal Judicial Único, salvaguardando en todo caso los derechos e intereses de menores, así como otros derechos y libertades que pudieran verse afectados por la publicidad de los mismos

Pese a todo, la mayor parte de los juzgados rechazan este tipo de convocatoria, ya que dan por hecho que s posible que el interesado no esté al tanto de lo que ocurre en las dependencias judiciales y, por tanto, intenta por todos los medios encontrar el domicilio real del afectado.

Una vez la notificación ha sido recibida, el primer derecho que puede ejercer el interesado es el de la asistencia jurídica gratuita; es decir, tener un abogado de oficio. Normalmente se establece el plazo de los tres primeros días desde que se recibe el aviso, pero la realidad es que puede solicitarse el apoyo de un abogado de oficio hasta en el propio día del juicio.

Por otro lado, existe el conocido como Derecho de Enervación. Este viene recogido en el artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y hace referencia a que si la persona demandada satisface las deudas antes de la celebración del juicio, este no habrá lugar y el proceso podrá darse por finalizado. Eso sí, para poder acudir a esta vía, es necesario que la propiedad no haya requerido el pago de dichas cantidades con antelación a la presentación de la demanda. Además, es necesario decir que este derecho es aplicable en una sola ocasión por proceso, de manera que el inquilino sólo podrá acogerse a él una vez por contrato.

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Artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil – Terminación del proceso por satisfacción extraprocesal o carencia sobrevenida de objeto. Caso especial de enervación del desahucio

1. Cuando, por circunstancias sobrevenidas a la demanda y a la reconvención, dejare de haber interés legítimo en obtener la tutela judicial pretendida, porque se hayan satisfecho, fuera del proceso, las pretensiones del actor y, en su caso, del demandado reconviniente o por cualquier otra causa, se pondrá de manifiesto esta circunstancia y, si hubiere acuerdo de las partes, se decretará por el Letrado de la Administración de Justicia la terminación del proceso, sin que proceda condena en costas

Además de estos dos derechos, existe la obligación por parte de propietario de no incurrir en acciones que perturben la tranquila convivencia del inquilino. Por lo tanto, no podrán ejercerse medidas coactivas que incomoden o desestabilicen la vida del ocupante de su propiedad. Esto, en suma, se traduce entre otras, en las siguientes garantías:

  • No se podrá acceder a la vivienda sin consentimiento del inquilino.
  • No se podrá cambiar la llave ni la cerradura.
  • No se podrán dar de baja los suministros.
  • No se podrá actuar de manera violenta contra los inquilinos y/o elinmueble.
  • No se podrá atentar contra la intimidad y/o el honor de los inquilinos.

¿Te pueden desahuciar de un piso de alquiler sin avisar?

Como hemos comentado, no. En el caso de que sea el propio arrendador el que se tome la justicia por su mano y eche a los ocupantes de la vivienda sin previo aviso, estaría incurriendo en delitos de coacciones (artículo 172 del Código Penal) y de allanamiento de morada (artículo 202 del Código Penal), ya que, por un lado, se estaría impidiendo, sin estar legítimamente autorizado, a que el morador de la vivienda hiciera uso de ella y, por otro, de entrar él en la misma, habría accedido al inmueble sin la necesaria autorización de su residente.

Artículo 172 del Código Penal – Coacciones

1. El que, sin estar legítimamente autorizado, impidiere a otro con violencia hacer lo que la ley no prohíbe, o le compeliere a efectuar lo que no quiere, sea justo o injusto, será castigado con la pena de prisión de seis meses a tres años o con multa de 12 a 24 meses, según la gravedad de la coacción o de los medios empleados.

Cuando la coacción ejercida tuviera como objeto impedir el ejercicio de un derecho fundamental se le impondrán las penas en su mitad superior, salvo que el hecho tuviera señalada mayor pena en otro precepto de este Código.

También se impondrán las penas en su mitad superior cuando la coacción ejercida tuviera por objeto impedir el legítimo disfrute de la vivienda.

Artículo 202 del Código Penal – Allanamiento de morada

1. El particular que, sin habitar en ella, entrare en morada ajena o se mantuviere en la misma contra la voluntad de su morador, será castigado con la pena de prisión de seis meses a dos años.

2. Si el hecho se ejecutare con violencia o intimidación la pena será de prisión de uno a cuatro años y multa de seis a doce meses.

Como podemos comprobar, ambos delitos suponen, penas de prisión elevadas, por lo que, en este sentido, el ocupante de un piso o casa, sea moroso o no, está protegido legalmente.

Por otro lado, para que judicialmente se lleve a cabo un desahucio y que, por tanto, legalmente se desaloje a una persona, esta ha debido recibir previamente la notificación correspondiente. Como decimos, actualmente la información se puede llevar a cabo en los tablones de anuncios de los juzgados, pero, bien sea presencialmente en mano del interesado o mediante la vía edictal, la persona a desalojar debe estar informada; de lo contrario, el desahucio no ha lugar.

Sólo existe una situación en la que sí se podría proceder a la expulsión de los ocupantes sin notificación previa. Es el caso de las okupaciones in fraganti, es decir, aquellas que se están produciendo en el momento o que se considera que son muy recientes. En este sentido, se suele asumir un plazo de 48 horas para aplicar este tipo de desalojo, aunque no existe cuorum en este aspecto.

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La situación flagrante del hecho viene recogida en el artículo 490 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal y en él se posibilita a cualquier persona a impedir un acto delictivo si este está siendo cometido o acaba de ocurrir.

Artículo 490 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal

Cualquier persona puede detener:

1.º Al que intentare cometer un delito en el momento de ir a cometerlo.

2.º Al delincuente in fraganti.

Cómo oponerse a un desahucio por precario

En primer lugar, es necesario recordar que es crucial responder a la demanda dentro de los 20 días hábiles desde la notificación del tribunal para evitar el desalojo por precario. Dado que contar con la asistencia de un abogado y procurador es esencial de cara a la defensa, se deberán contratar los servicios de estos profesionales o, en caso de no contar con la liquidez suficiente, solicitar unos de oficio. Después de contestar la demanda, se acudirá en un juicio donde se expondrán las pretensiones y alegaciones y, finalmente, se emitirá una sentencia.

Este proceso, que es conocido y está estandarizado para casi todos los tipos de desahucio que existen en España, suele tomar una media de 6 meses. Aun así, existen una serie de acciones que pueden alargar el proceso y que, en su mayoría, tienen que ver con las circunstancias que pueden rodear el acto de desalojo en el momento de producirse. Entre otras, se destacan las siguientes:

  • Que exista presión social/vecinal que impida la acción policial sin que se generen altercados.
  • Que quien abra la puerta sea una persona menor de edad, dependiente, enferma o anciana. En estos casos, el desalojo no puede efectuarse hasta que acudan los servicios sociales y, además, se garantice que la salud y seguridad de estos colectivos estén garantizadas.
  • Presencia de animales. En el caso de haber perros, serpientes, gatos u otros animales de los que se tenga certeza sanitaria, habrá que solicitar la presencia de los agentes municipales correspondientes.
  • Presencia de basura en el interior.

Además, existen otros dos casos más por los que se podría solicitar un retraso en el acto efectivo:

  • Cuando se solicitan varios días de margen para retirar los enseres personales.
  • Cuando el ocupante recurre a la vía penal porque se tiene la sospecha de que el contrato es ilegal, fraudulento o que no ha sido registrado en la oficina autonómica correspondiente o no ha sido declarado a Hacienda; o cuando se entiende que cualquier parte del mismo puede ser incorrecta, lo que incluye incorrecciones formales en la firma, en los datos catastrales aportados o en las cláusulas incluidas en el mismo. En estos casos, el proceso de desahucio se retrasará hasta que el juicio finalice completamente.

Desahucio con hijos, ¿es legal?

, no existe ningún apartado en el cuerpo legal vigente que impida desahuciar a una familia con hijos. Eso sí, es verdad que la cosa se complica. Recordemos que cuando se dicta la resolución judicial que inicia el procedimiento de desahucio que se va a comunicar al arrendatario, también se le hace saber que existe la posibilidad de acudir a los servicios sociales.

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Este hecho es casi forzoso cuando, llegado el momento del desalojo, se constata la presencia de menores en la vivienda ya que, a diferencia de los adultos, será necesario que se les dote de alojamiento porque se da por hecho que los niños carecen de las habilidades y recursos que un mayor de edad sí puede tener de cara a abastecerse de cama y techo.

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