Antes de firmar un contrato de alquiler, es fundamental asegurarse de que cumple con todos los requisitos legales; del mismo modo, conviene confirmar si la fianza correspondiente ha sido debidamente depositada en caso de ser obligatorio realizar esta gestión. Sólo si ambos pasos han sido tomados, se garantiza que tanto el arrendador como el arrendatario podrán iniciar una relación próspera y basada en la claridad.
Cómo saber si un contrato de alquiler es legal
Requisitos que debe cumplir un contrato de alquiler
Resulta evidente que tanto el arrendador como el arrendatario deben asegurarse, antes de proceder a la firma, de que el contrato de alquiler cumpla con los requisitos establecidos por la ley para que sea válido y legal. En esencia, esto implica satisfacer todas las condiciones y disposiciones que la normativa actual exige, que deben recogerse en las cláusulas básicas de un contrato de arrendamiento, y de las que destacamos los siguientes:
- Datos de los intervinientes, incluyendo nombre completo, documento de identificación y, en el caso de personas jurídicas, los datos registrales de la sociedad. Obviamente, en el caso del arrendatario, se debe proporcionar un domicilio válido que no coincida con el de la vivienda a alquilar, para poder localizarlo.
- Datos de contacto, como teléfono o correo electrónico, para poder comunicarse con las partes involucradas. Del mismo modo, debe especificarse la vía de comunicación que se usará de cara a poder solventar posibles conflictos y dudas.
- Si el arrendatario es una empresa, deben constar los datos registrales de la sociedad, así como los de la persona autorizada a suscribir el contrato de arrendamiento, junto con la identificación del apoderamiento con el que interviene.
- Los datos del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, ya sea destinado a vivienda o a local de negocio.
- El plazo de duración del contrato de arrendamiento, que en caso de ser para vivienda, tiene un alcance mínimo de 5 años si el arrendador es persona física y de 7 años si se trata de una empresa.
- Detallar el importe de la fianza, que debe ser acorde a lo establecido por la ley.
- Indicar los días de pago de las mensualidades, así como los medios en que se harán los abonos. Dado que, por ley, se obliga a usar la vía bancaria, deben incluirse los datos de la cuenta corriente receptora.
- Los derechos y responsabilidades que se incluyen en el pago del alquiler. Nos referimos aquí, por ejemplo, a detallar quién se encargará de abonar los servicios públicos y suministros.
- Si se puede o no subarrendar el inmueble.
No obstante, matizamos, lo indicado aquí se aplica a los nuevos contratos y a aquéllos firmados de forma reciente, ya que, como es sabido, los contratos de renta antigua tienen un régimen especial y, por tanto, sus requisitos cambian.
Inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad, ¿es obligatorio?
La respuesta a esta pregunta es sencilla: la inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad no es obligatoria en ningún caso. De hecho, en la mayoría de los casos no se realiza y eso no convierte a los propietarios de esas viviendas en personas que estén cometiendo un delito. Sin embargo, dicho esto, debemos insistir en que es recomendable realizar el trámite, ya que aporta ventajas a ambas partes.
Inquilinos
- Brinda la garantía de que el propietario es realmente quien está alquilando la vivienda, local o garaje, lo que evita posibles fraudes o engaños. Tanto si el registro lo lleva a cabo el dueño de la vivienda como si lo hace el arrendatario, al inscribir el contrato se podrá comprobar la titularidad del inmueble, de manera que no habrá dudas al respecto. Además, el hecho de que un casero esté dispuesto a llevar a cabo un procedimiento no obligatorio revela que es alguien transparente y sin nada que esconder.
- En caso de que el inmueble sea vendido durante el arrendamiento, el nuevo propietario está obligado a respetar el contrato. Si el contrato no se ha inscrito, la obligación no desaparece, claro está, pero la prueba que defienda la situación del arrendatario será de menos peso.
Propietarios
- Transmite calma y confianza a la otra parte, de manera que, desde el principio, ante posibles desavenencias y conflictos judiciales futuros, el propietario podrá argumentar su buen hacer y buena fe desde el inicio del acuerdo.
- Al igual que ocurre en el caso del inquilino, un contrato registrado parece tener más peso ante procesos judiciales que uno que no haya pasado este trámite.
Cuánto cuesta inscribir un contrato en el Registro de la Propiedad
Es importante tener en cuenta que cualquier operación que pase por el Registro de la Propiedad implica una serie de trámites con sus correspondientes gastos. Para inscribir el contrato de arrendamiento, primero deberá ser formalizado en una Escritura Pública. El importe de ambos trámites, Notaría y Registro, puede oscilar entre los 100 y 150 euros.
Cómo saber si hay fianza depositada
Lo primero que se debe aclarar es que la ley otorga potestad a las Comunidades Autónomas para decidir si es o no obligatorio depositar la fianza de un contrato de alquiler. Del mismo modo, también tienen la capacidad de definir el protocolo para realizar esta gestión y los pasos a seguir.
Actualmente, las únicas Comunidades en las que no hay obligación de depositar la fianza son: Asturias, Cantabria, Navarra y La Rioja. Por lo tanto, todos los arrendamientos que se realicen fuera de esas cuatro localizaciones deberán tener su fianza depositada en los organismos que cada Comunidad decida. A continuación, especificamos el lugar elegido por cada administración regional:
- Andalucía. Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía.
- Aragón. Dirección General de Vivienda y Rehabilitación.
- Baleares. Instituto Balear de la Vivienda.
- Canarias. Instituto Canario de la Vivienda.
- Castilla y León. Consejo General de las Cámaras de la Propiedad Urbana de Castilla y León.
- Castilla-La Mancha. Dirección General de Vivienda y Urbanismo.
- Cataluña. Instituto Catalán del Suelo (INCASOL).
- Comunidad Valenciana. Dirección General de Tributos y Juego.
- Extremadura. Caja General de Depósitos de la Comunidad Autónoma.
- Galicia. Instituto Gallego de Vivienda y Suelo.
- Madrid. Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid.
- Murcia. Caja de Depósitos de la Comunidad Autónoma.
- País Vasco. Servicio Vasco de Vivienda.
- Ceuta. Empresa Municipal de la Vivienda de Ceuta.
- Melilla. Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Melilla.
Dicho lo cual, debemos matizar que la persona encargada de depositar la fianza, lógicamente es la receptora de la misma, es decir, el arrendador que figure en el contrato. Después de haber realizado el trámite, es obligación del propietario informar al inquilino de que la gestión ha sido completada. Además, también debe entregarle una copia de la documentación que lo justifique.
Por lo tanto, la manera más sencilla de certificar que este procedimiento se ha realizado, es solicitar al propietario la copia entregada por la administración competente; de no recibirla, muy seguramente el trámite no se haya llevado a cabo.
