Los contratos de alquiler no están exentos de generar situaciones que pueden ser conflictivas y que, en última instancia, pueden acarrear terminar denunciando al casero (por ejemplo, si éste no cumple con sus obligaciones o se niega a devolver la fianza). Uno de los aspectos más recurrentes tiene que ver con la legalidad del acuerdo, lo que, entre otras cosas, implica que el depósito de la fianza se haya realizado según lo indicado por ley.
Qué es la fianza de un piso de alquiler
La fianza es un depósito que el inquilino proporciona al propietario como una medida de seguridad para garantizar el cumplimiento de las condiciones estipuladas en el contrato, especialmente las que se refieren al buen estado de la propiedad durante el tiempo que dure el arrendamiento.
Está regulada por el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y en él se indica, entre otras cosas, debe equivaler a una mensualidad de renta si se trata de una vivienda habitual. En el caso de que el inmueble se destine a un uso diferente al de vivienda habitual, como locales comerciales, la fianza puede ser de dos mensualidades de renta.
1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda
El artículo correspondiente citado también indica lo siguiente:
- Este dinero no puede ser utilizado para el pago de ninguna mensualidad del alquiler.
- El propietario no podrá utilizar estos fondos para otros fines mientras el contrato esté vigente y, al finalizar el arrendamiento, deberá devolver la fianza al inquilino.
¿Es obligatorio depositar la fianza en una oficina?
La ley otorga a las Comunidades Autónomas la facultad de decidir cómo gestionar el registro de las fianzas, permitiéndoles establecer si es necesario depositar ese dinero en una oficina a tal efecto o no. Asimismo, son las Comunidades Autónomas las responsables de definir el procedimiento y los pasos a seguir.
En la actualidad, las únicas regiones en las que no existe la obligación de depositar la fianza son Asturias, Cantabria, Navarra y La Rioja. En el resto de Comunidades Autónomas, las entidades en que se ha de realizar la gestión son las siguientes:
- Andalucía. Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía.
- Aragón. Dirección General de Vivienda y Rehabilitación.
- Baleares. Instituto Balear de la Vivienda.
- Canarias. Instituto Canario de la Vivienda.
- Castilla y León. Consejo General de las Cámaras de la Propiedad Urbana de Castilla y León.
- Castilla-La Mancha. Dirección General de Vivienda y Urbanismo.
- Cataluña. Instituto Catalán del Suelo (INCASOL).
- Comunidad Valenciana. Dirección General de Tributos y Juego.
- Extremadura. Caja General de Depósitos de la Comunidad Autónoma.
- Galicia. Instituto Gallego de Vivienda y Suelo.
- Madrid. Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid.
- Murcia. Caja de Depósitos de la Comunidad Autónoma.
- País Vasco. Servicio Vasco de Vivienda.
- Ceuta. Empresa Municipal de la Vivienda de Ceuta.
- Melilla. Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Melilla.
Quién debe depositar la fianza
Únicamente la persona identificada como arrendador en el contrato de alquiler tiene la autoridad para depositar la fianza en las instituciones designadas para este propósito. Esto se aplica independientemente de si el arrendador es o no el propietario legal de la vivienda. Es decir, aunque el arrendador no sea el dueño registrado del inmueble, es su responsabilidad y derecho realizar el depósito de la fianza.
Esta medida persigue que la persona que está gestionando el arrendamiento y que tiene la relación contractual directa con el inquilino sea quien maneje este aspecto financiero, asegurando así la claridad y el orden en la administración del contrato de arrendamiento.
Cómo saber si el arrendador ha depositado la fianza
El depósito de la fianza debe realizarse dentro del plazo establecido por la comunidad autónoma correspondiente, que generalmente comienza a contar desde la firma del contrato de alquiler; aunque, como decimos, este tiempo puede variar dependiendo de la región en que se encuentre el inmueble, normalmente cubre un periodo de 30 días naturales.
Una vez realizado el depósito de la fianza, es obligación del propietario notificar al inquilino sobre este trámite, proporcionando una copia de la documentación que lo acredite. Esto es importante para mantener una comunicación clara y transparente entre ambas partes y para que el inquilino esté informado sobre el cumplimiento de sus derechos y obligaciones. Por lo tanto, en el caso de no recibir la notificación pertinente durante el primer mes de alquiler, lo más inmediato será solicitarla directamente a la otra parte.
Además, dado que es posible que algunos inquilinos necesiten información sobre el depósito de la fianza, por ejemplo, para incluirlo en su declaración de la renta como deducción, las oficinas encargadas de gestionarlas suelen ofrecer la posibilidad de consultar esta información. El procedimiento, una vez más, varía en función de la Comunidad Autónoma, pero comúnmente implica completar una solicitud y presentarla en el organismo correspondiente, adjuntando, además, una copia del contrato de arrendamiento.
Qué ocurre si la fianza no se presenta o se hace tarde
Como se ha dicho, el depósito de la fianza debe realizarse dentro del plazo establecido por la comunidad autónoma correspondiente, que generalmente comienza a contar desde la firma del contrato de alquiler. Si el depósito se realiza fuera del plazo estipulado, por norma general, se puede aplicar un recargo que varía entre el 2% y el 10%, dependiendo de la normativa local. En caso de que el propietario no deposite la fianza, puede enfrentarse a una multa cuyo importe puede duplicar el valor inicial adeudado.
Además, las Comunidades Autónomas, de nuevo, pueden tener sus propios procesos sancionadores, haciendo que estas multas sean mucho mayores. Sirvan de ejemplo los siguientes casos:
- En Andalucía, las sanciones por no depositar la fianza del alquiler varían según la gravedad de la infracción:
- Infracciones leves. Se sancionan con multas que van desde 30 euros hasta 1.800 euros.
- Infracciones graves. Estas se penalizan con una multa proporcional del 50% al 150% del importe de la fianza no constituida.
- Infracciones muy graves. Reciben una multa que es el doble de la impuesta por una infracción grave. Si se cometen varias infracciones similares en un período de cuatro años, la sanción puede duplicarse respecto a la máxima por una infracción grave.
- En la Comunidad de Madrid, el no depósito de la fianza es considerado una infracción grave, con sanciones que oscilan entre el 26% y el 50% del importe de la fianza no pagada, con un tope de 90.000 euros. Sin embargo, si el infractor acepta la propuesta de regularización del inspector, la infracción se reclasifica como leve, y la multa se reduce al 5%-25% del importe de la fianza no depositada en el plazo adecuado, con un máximo de 6.000 euros.
- En Cataluña, la falta de depósito de la fianza en el Instituto Catalán del Suelo (INCASOL) se clasifica como infracción grave, y puede resultar en multas que van del 35% al 75% del importe de la fianza. Si el depósito se realiza fuera del plazo establecido, se considera una infracción leve, con una multa máxima del 35% de la cantidad a depositar, y un tope de 3.000 euros. Además, se pueden aplicar intereses, actualizaciones y recargos adicionales. Los recargos por depósito tardío pueden llegar hasta 1.500 euros.
