Contenido básico de un contrato de alquiler: cláusulas imprescindibles

Todo arrendamiento debe tener un contrato de por medio ya que es la única forma de que ambas partes, arrendador y arrendatario, sepan cuáles son sus derechos y sus obligaciones.

Por eso mismo, y salvo que vayas a alquilar un inmueble a alguien de máxima confianza (y ni así), será necesario formalizar un contrato de alquiler. A continuación te contamos cómo es este tipo de contrato y qué cláusulas suele incluir.

Qué es un contrato de alquiler

Un contrato de alquiler es un acuerdo entre las dos partes implicadas en el arrendamiento de un inmueble, el arrendador y el arrendatario. Suele plasmarse en un documento que recoge los derechos y las obligaciones de cada parte así como los términos principales del acuerdo, como por ejemplo la duración del arrendamiento o las características del inmueble a alquilar.

Es imprescindible que tanto la parte arrendadora como la arrendataria estén de acuerdo con los términos expresados en el contrato de alquiler. Este acuerdo se oficializa con la firma de todas las partes, las cuales muestran así su conformidad con las diferentes cláusulas del contrato.

Recuerda que todos los contratos de alquiler están regulados tanto por el Código Civil como por la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo que todas las cláusulas del contrato deberán estar siempre dentro de la ley.

Elementos principales de un contrato de alquiler

Tanto si es un contrato de alquiler entre particular o un contrato de alquiler con opción a compra hay una serie de datos que deben figurar, sí o sí, en todos los contratos de alquiler.

De hecho, la mejor forma de asegurarse de que un contrato de alquiler es legal es confirmando que estos datos aparecen en el mismo.

• DNI y nombre completo del arrendador y el arrendatario.
• Datos de contacto como el teléfono o un correo electrónico.
• Domicilio habitual del arrendador y, a ser posible, también del arrendatario (un domicilio secundario donde se le pueda localizar).
• Fecha y lugar de la firma.
• Datos completos del inmueble que se alquila, incluyendo la referencia catastral y las características básicas del inmueble.
• Duración del contrato.
• Pago de la renta y de la fianza (cuánto es, condiciones de pago, actualización…).

En caso de que quieras asegurarte al 100% de que tu contrato es legal, puede ser interesante solicitar los datos de inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad o, si ya hubieras firmado, acudir al Registro de la Propiedad para verificar que en efecto está inscrito. De esta forma podrás comprobar, solo con una simple consulta, si el arrendador es el propietario del inmueble o, en caso de no serlo, dispone de autorización para alquilarlo.

Cláusulas más importantes de un contrato de alquiler

Aunque todos los modelos de contratos de alquiler se adaptarán tanto al tipo de alquiler como al tipo de inmueble a arrendar, lo cierto es que existen una serie de puntos en común que comparten todos los tipos de contratos de arrendamiento de España.

De forma muy general podríamos resumir la estructura de un contrato de alquiler, sea del tipo que sea, en los siguientes puntos. Tenemos una primera parte más de «aterrizaje» o contexto:

• Parte arrendadora y arrendataria con sus datos personales y de contacto.
• Fecha y lugar de la firma.
• Identificación del inmueble a arrendar, incluyendo sus características principales, ubicación y el uso que se le va a dar.

Y después, una segunda parte en la que se listan todas las cláusulas, siendo las más importantes:

Duración del contrato y prórroga

Lo habitual es firmar contratos de alquiler con un año de duración, aunque el inquilino tiene derecho a prorrogarlo hasta 5 años. El contrato suele establecer la fecha de inicio del arrendamiento y los plazos para estas renovaciones automáticas.

Cuantía de la renta mensual y fianza

El contrato debe establecer la cuantía de la renta mensual y las condiciones de la entrega de la fianza, la cual funciona como una garantía del pago de la renta y de la correcta conservación de la vivienda.

Actualización de la renta

La ley da libertad a ambas partes para que fijen con libertad cómo se actualizará la renta, algo que solo puede hacerse año a año y avisando con la debida antelación. En caso de que no se pacte una subida concreta, la renta podrá actualizarse anualmente con el IPC, aunque esto debe estar sí o sí reflejado en el contrato.

Condiciones de pago y de recuperación de la fianza

Debe definirse en qué cuenta se hará el pago mensual de la renta y en qué plazo debe efectuarse, tomando siempre como mínimo los 7 primeros días del mes. También debe definirse si hay algún tipo de aval implicado y cómo se devolverá la fianza y cuándo no se recuperará. En ese último sentido, es buena idea incluir un apartado con un pequeño inventario de los atributos del inmueble.

Plazo para el desistimiento

El inquilino tiene derecho a dejar el inmueble transcurridos al menos 6 meses desde la fecha de inicio del contrato, debiendo comunicarlo a la parte arrendadora con al menos 2 meses de antelación.

Gastos y servicios: ¿quién paga qué?

Es necesario incluir quién se hace cargo de los gastos del inmueble con el máximo detalle posible. Esto incluye el pago del IBI, la comunidad o los gastos de conservación (algo que siempre a cargo del arrendador) y los suministros, como luz, agua, gas o internet (algo que suele corresponder al arrendatario).

Cesión y subarriendo: ¿está permitido?

El contrato debe especificar si se permite o no el subarrendamiento del inmueble y en qué condiciones. Esta cláusula es especialmente importante al alquilar un inmueble con un uso compartido.

Conservación del inmueble y obras

En este punto se definen de qué gastos se hará cargo cada parte y cómo puede afectar a la devolución de la fianza la entrega del inmueble con desperfectos. Esta cláusula suele incluir un pequeño inventario con los muebles y electrodomésticos del inmueble, el cual puede también complementarse con fotografías.

Recuperación del inmueble por parte del arrendador

Debe especificarse qué pasa con el contrato en el caso de que el propietario decida vender el inmueble (el inquilino puede permanecer en la vivienda durante todo el periodo de su contrato) y en qué condiciones puede el arrendador recuperar el inmueble (solo puede hacerlo si demuestra que lo necesita para usarlo como vivienda principal para él o para algún familiar directo).

Cláusulas ilegales en un contrato de alquiler

Como decíamos antes, los contratos de alquiler deben cumplir siempre con el marco jurídico establecido tanto por el Código Civil como por la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo que habrá cosas que no puedan pactarse, por mucho que se empeñe cualquiera de las dos partes.

Estas cláusulas irían en contra de la ley por lo que un juez podría declarar su nulidad. Sea como sea, si detectas que un contrato contiene una de estas cláusulas abusivas puedes:

• a) Negarte a firmar el contrato hasta la otra parte retire la cláusula.
• b) Si ya has firmado el contrato, negociar con la otra parte: señálale tu disconformidad y adviértele de que podría tener consecuencias legales.

Recuerda que la propia Ley de Arrendamientos Urbanos señala como nulas todas esas cláusulas que pongan al arrendatario en situación de claro perjuicio frente al arrendador.

Artículo 6 de la LAU

Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice

Por lo demás, algunas de las cláusulas abusivas más habituales en un contrato de arrendamiento son:

• Establecer una permanencia mínima de un año o más. La LAU establece en su artículo 11 que el arrendatario puede ejercer su derecho de desistimiento a partir de los 6 meses.

• Obligar al arrendatario a avisar de que abandona la vivienda con 60 días de antelación o incluso más. En su artículo 9 la LAU establece que basta con un aviso de 30 días de antelación.

• Obligar a pagar la renta antes del día 7. En su artículo 17 la LAU establece que la renta debe pagarse siempre durante los primeros 7 días, por lo que el arrendatario tiene derecho a una semana a la hora de hacer el pago mensual.

• Exigir el pago por anticipado de más de una mensualidad. El mismo artículo limita el pago adelantado del alquiler a una sola mensualidad.

• Renuncia a las prórrogas obligatorias del contrato. El artículo 9 indica que el arrendador debe prorrogar el contrato durante un mínimo de 5 o 7 años en función de su situación.

• Establecer una posible subida del alquiler por obras de mejora o reformas. Esta subida solamente puede efectuarse a partir del quinto año de contrato, así lo dicta el artículo 19 de la LAU.

• Obligación del arrendatario a hacerse cargo de todas las reparaciones. Como bien indica el punto 4 del artículo 21 de la LAU, el arrendatario solo deberá hacerse cargo de esas «pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda».

• Derecho del arrendador a entrar en el piso alquilado libremente. Aunque no se indica en la LAU, numerosas sentencias así como la propia Constitución garantizan la inviolabilidad del domicilio, por lo que el arrendador o propietario siempre deberá pedir permiso para entrar en el piso alquilado, ahora nuevo domicilio de la parte arrendataria.