Con la finalización de algunas de las medidas extraordinarias que se han aplicado durante los últimos años en nuestro país en relación al importe del alquiler y las subidas que le son aplicables, se ha generado cierto desconcierto entre arrendadores y arrendatarios, que no terminan de tener claro qué se puede o no hacer. Cómo quedaban los incrementos tras la prórroga de 2023 o qué índice de referencia aplicar han sido dos de las cuestiones que más controversia han generado en las partes implicadas. Ahora que se aproxima el final de un año legal, surge una nueva incógnita más: ¿cuánto se puede subir la renta en 2024?
Cómo se deben comunicar las subidas de alquiler
La forma y plazos en que puede llevarse a cabo el incremento de la mensualidad del alquiler vienen regulados en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Artículo 18 de la LAU – Actualización de la renta
1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.
[…]
2. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.
Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.
Como se puede ver, la renovación de las cantidades a pagar por parte del inquilino sólo puede realizarse una vez al año y siempre coincidiendo con la fecha en que se firmó el acuerdo de arrendamiento. Es decir, en el caso de que el propietario lo pretenda hacer una subida antes o después de los aniversarios sucesivos al día en que entró en vigor el convenio de alquiler, estos no podrán tener efecto.
Además, sólo podrá ejecutarse la subida si se ha realizado un preaviso efectivo a la otra parte con, al menos, 30 días de antelación. Por lo tanto, el arrendador debe preocuparse de avisar con tiempo suficiente a sus inquilinos de su voluntad de elevar la renta y, no sólo eso, sino que debe tener certeza de que la notificación ha sido recibida. En este sentido, aunque lo recomendable siempre será usar vías que garanticen el acuse de recibo, es cierto que la norma permite cualquier alternativa, hasta una nota incluida en el recibo de pago de la última mensualidad.
Cuánto es lo máximo que puede subir el alquiler en 2024
Tradicionalmente, la Ley de Arrendamientos Urbanos, en el mismo artículo mencionado, establecía que los incrementos en las mensualidades debían ser pactados por las partes estableciendo como tope máximo el valor del Índice de Precios del Consumo del mes previo.
1. […] En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
Sin embargo, debido a la inflación generada como consecuencia de los acontecimientos sobrevenidos de carácter mundial que tuvieron lugar a partir de inicios de 2020 (COVID y Guerra de Ucrania, entre otros), se establecieron una serie de medidas urgentes (Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales) en relación a los arrendamientos a fin de que las personas y familias no propietarias tuvieran garantizado el derecho a una vivienda. De esta manera, se limitó durante dos años el incremento que se podía realizar a los alquileres al 2%, independientemente de cuál fuera el valor real del IPC.
Con la entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda, se introdujo un cambio en la manera en que se pueden modificar los valores anuales de la renta. El IPC dejó de ser el índice referencial y se adoptó el Índice de Garantía de Competitividad (IGC) en su lugar.
De esta forma, para los alquileres que cumplieran su periodo de vigencia en 2023, se podían dar dos situaciones distintas:
- Si el arrendador era un gran tenedor, persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial, la subida del alquiler sería la pactada entre las partes, si bien no podía superar el 2%.
- Si el arrendador no era un gran tenedor, el incremento de la renta podría ser superior al 2% si lo aceptan ambas partes. Si no se llegaba a un acuerdo, la subida no excedería el resultado de aplicar la variación anual del IGC (Índice de Garantía de Competitividad), con un máximo del 2%.
Es decir, a efectos prácticos, todas las subidas de la renta de 2023 estuvieron limitadas a un valor del 2%. Ojo, eso no quiere decir que el IGC se haya mantenido durante todo el año en porcentajes por debajo del 2%. Al contrario, ha habido meses (septiembre, octubre, noviembre y diciembre, por ejemplo) en que ha superado el 7% (máximo anual en octubre del 8,60%). Lo que ocurre es que, desde el Gobierno, se estableció el valor máximo del citado 2% para los arrendamientos de vivienda.
Esta tendencia de controlar la subida aplicable sigue en marcha durante 2024. Sin embargo, el porcentaje de subida se incrementa hasta el 3%. Es decir, si antes el IGC aplicable a los alquileres estaba topado inferior y superiormente en los valores del 0% y 2%, durante 2024 pasará a estarlo entre el 0% y el 3%.
De esta forma, una familia que, por ejemplo, en 2023 haya pagado 500 euros de mensualidad, en 2024 pasará a abonar, como máximo, 515 euros.
Contrato firmado en 2024: cuándo se puede subir el alquiler
Como hemos indicado, los contratos de arrendamiento firmados en España tienen una duración mínima de 12 meses. Además, dado que las actualizaciones de la renta sólo se pueden llevar a efecto con una periodicidad anual, un acuerdo que se haya concretado en 2024 no podrá modificarse hasta 2025 y, en consecuencia, durante todo 2024 la renta asociada deberá permanecer sin cambios. Este sería uno de los casos típicos en los que no se puede subir el alquiler, pese a que la parte arrendadora pueda pretender hacerlo.
En este sentido, el primer incremento posible se podrá realizar justo cuando se cumpla un año de la firma. Es decir, si esta se concretó el 12 de febrero de 2024, sólo a partir del 1 de marzo de 2025 se podrá elevar la renta, siempre que se haya comunicado al inquilino la intención de hacerlo, como muy tarde, el día 12 de enero de 2024 (cumpliendo con los 30 días mínimos de antelación establecidos por ley).
