Desistir cualquier tipo de contrato supone la cancelación de lo establecido en el mismo por solicitud expresa y unilateral de la parte consumidora o usuaria. En el caso de los alquileres implica la finalización de la relación de arrendamiento y se traduce en la liberación, por parte del inquilino, de la vivienda arrendada. Sin embargo, aunque es un derecho del arrendatario que este puede ejercer sin necesidad de justificar sus motivaciones al correspondiente arrendador, existen unos plazos y procedimientos legales que han de respetarse para evitar que el propietario pueda exigir compensaciones económicas.
Desistimiento de un contrato: qué dice la ley
El desistimiento de cualquier contrato está regido por lo establecido en el artículo 68 del Real Decreto Legislativo 1/2007 relativo a los derechos de los usuarios y consumidores.
1. El derecho de desistimiento de un contrato es la facultad del consumidor y usuario de dejar sin efecto el contrato celebrado, notificándoselo así a la otra parte contratante en el plazo establecido para el ejercicio de ese derecho, sin necesidad de justificar su decisión y sin penalización de ninguna clase.
Serán nulas de pleno de derecho las cláusulas que impongan al consumidor y usuario una penalización por el ejercicio de su derecho de desistimiento.
2. El consumidor tendrá derecho a desistir del contrato en los supuestos previstos legal o reglamentariamente y cuando así se le reconozca en la oferta, promoción publicidad o en el propio contrato.
3. El derecho de desistimiento atribuido legalmente al consumidor y usuario se regirá en primer término por las disposiciones legales que lo establezcan en cada caso y en su defecto por lo dispuesto en este Título.
Se deduce, por tanto, que el desistimiento de cualquier contrato es el derecho que la parte pasiva del mismo puede ejercer con el objeto de finalizarlo anticipadamente. Además, se subraya que esta puede desistir del contrato sin estar obligada a justificar las motivaciones que le llevan a tomar tal decisión y sin que se puedan ejercer contra ella penalizaciones de ningún tipo o clase, siempre, claro está, que se hayan cumplido los tiempos establecidos y que la legislación pertinente no especifique nada al respecto.
Desistir de un contrato de alquiler: requisitos
El desistimiento de un contrato de arrendamiento se rige por el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
Por lo tanto, los requisitos generales que habrán de cumplirse son:
- No se podrá ejercer esta opción si no se han cumplido los seis primeros meses de vigencia del contrato. De hacerlo, se considerará que se está incumpliendo lo pactado.
- El arrendatario debe notificar a la parte arrendadora (o a la inmobiliaria, en el caso de ser el interlocutor habitual) la voluntad de rescindir el contrato con una antelación mínima de 30 días. De no cumplirse este lapso de tiempo, el propietario podría solicitar el abono completo de la renta del mes corriente.
- Podrá incluirse una cláusula en el contrato que detalle las compensaciones económicas que la parte arrendataria deba entregar a la parte arrendadora en caso de llevarse a efecto una resolución anticipada del contrato. En concreto, se habrán de abonar una mensualidad completa por cada año pendiente de finalizarse y la parte proporcional correspondiente cuando se trate de periodos inferiores a un año. Sin embargo, es importante matizar que esta penalización sólo podrá ser exigida por el propietario si aparece reflejada de forma explícita en el contrato, no pudiendo reclamarse nada a la parte pasiva si no se hace mención escrita.
- Por último, debe tenerse en cuenta que existen ciertos requisitos añadidos a los mencionados que dependen de la fecha de la firma del contrato y, en consecuencia, de la legislación que estuviese vigente en ese momento.
Contratos celebrados desde el 6 de junio de 2013
Son los contratos que se rigen por los requisitos generales mencionados anteriormente:
- Como norma general, haberse cumplido un mínimo de 6 meses de contrato. En el contrato se podrá establecer un plazo mayor, nunca menor.
- Preaviso de 30 días.
- Posible indemnización de una mensualidad por cada año restante de contrato y la parte proporcional para periodos inferiores.
Contratos celebrados entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013
Son los contratos que deben cumplir unas condiciones más restrictivas:
- Se puede desistir de contratos de arrendamiento de una duración superior a 5 años. Y siempre en el caso de que hubiesen transcurrido 5 años desde la firma o entrega de la vivienda.
- Preaviso de 2 meses.
- La posible indemnización a pactar entre las partes es similar al resto de contratos de arrendamiento.
¿Es posible desistir un contrato antes de los 6 primeros meses?
Sí, de hecho, se puede rescindir un contrato durante los 15 primeros días, incluso. Sin embargo, no es sencillo hacerlo, ya que, de nuevo, deben darse unas circunstancias específicas. En concreto y según el artículo 27.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sólo podrá realizarse esta opción en el caso de que alguna de las partes esté incumpliendo sus obligaciones, ya se trate del arrendador o del arrendatario.
El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil
Inquilinos: causas para rescindir un contrato antes de los seis meses
- La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.
- La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21 de la LAU.
- Que, según lo establecido en el artículo 26 de la LAU, deban llevarse a cabo obras de tal calado en la vivienda que sean incompatibles con la habitabilidad de la misma.
Propietarios: causas para rescindir de un contrato antes de los seis meses
- La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
- La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
- El subarriendo o la cesión inconsentidos.
- La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
- Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
- Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.
Cómo desistir correctamente un contrato de alquiler
Lo primero que el arrendatario debe hacer es notificar a su arrendador la voluntad de rescindir el contrato. Para ello, esta comunicación debe realizarse con la antelación mínima especificada por ley (30 días ó 2 meses, en función de la fecha de la firma del contrato), y utilizando cualquier vía posible que implique un acuse de recibo. Generalmente, el burofax suele ser el método más extendido.
En el supuesto de que en el contrato haya mediado una inmobiliaria, ellos serán ellos los encargados de realizar todas las gestiones necesarias, solo reclamando al inquilino la firma de la correspondiente solicitud de desistimiento que será entregada al propietario. Este es uno de los pros de alquilar un piso con inmobiliarias.
¿Puede oponerse un arrendador al desistimiento de contrato de su arrendatario?
En el caso de que el arrendatario haya avisado con suficiente antelación y haya residido en la vivienda el periodo mínimo establecido para su contrato, el propietario deberá aceptar, sin poder ejercer oposición alguna, la voluntad de su inquilino al querer finalizar el contrato antes de la fecha de expiración del mismo. Además, sólo podrá reclamar a la otra parte las indemnizaciones contempladas por ley si estas aparecen recogidas el alguna cláusula del citado contrato.
