Aunque es lo aconsejable, no siempre existen los contratos por escrito. Bien porque inicialmente no se haya firmado o bien porque, transcurrido el periodo mínimo contemplado por ley, este se haya renovado en los mismos términos pero sin llegar a traducirse en un nuevo documento. Si la relación entre las partes es buena, ninguna lo echará en falta, pero, ¿qué ocurre cuando no es así y se tiene la intención de echar al inquilino? ¿Se puede hacer?
Qué implica un contrato verbal
La realidad es que, desde el punto de vista legal, la única condición necesaria para llevar a cabo un arrendamiento sin infringir la legalidad vigente es la existencia de un contrato aceptado por las partes. Eso sí, hay que recordar que, tanto la Ley de Arrendamientos Urbanos como el Código Civil no especifican en sus respectivos artículos la obligatoriedad de contar con un documento escrito que detalle las diversas variables que regirán dicho contrato.
Concretamente el artículo 1278 del Código Civil, solo hace referencia a la necesidad de que exista un contrato que respalde el acuerdo, sin importar la forma y manera en que se haya formalizado.
Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez
Por lo tanto, resulta evidente, a tenor de lo que acabamos de contar que, en primer lugar, el contrato de arrendamiento verbal es perfectamente legal en España. De hecho, es imposible que, cuando se alquila una vivienda, no exista un contrato inicial, ya que las partes habrán acordado los términos en que el acuerdo se va a desarrollar. Es decir, habrán pactado el valor de la renta, los días y métodos de pago, la forma de abonar los suministros…
Sin embargo, no debemos ser inocentes, es evidente que este tipo de pactos que no se traducen en un documento escrito entrañan infinidad de riesgos. Por un lado, no se tiene la certeza de que lo que se está pactando sea acorde a la ley, ya que el contrato no será registrado en ningún tipo de administración oficial que pueda comprobar si presenta o no faltas que perjudiquen a cualquiera de las partes. Por otro lado, y este es el aspecto más importante, ante cualquier duda o desacuerdo no existirá una referencia objetiva que determine cómo debe de actuarse. Los implicados deberán confiar en la memoria y el buen hacer de la otra parte a la hora de resolver las discrepancias y situaciones sobrevenidas que se puedan dar.
Cómo probar que existe un contrato verbal
Además, de cara a un desahucio, para las partes es esencial demostrar la existencia de un contrato, ya sea verbal o escrito. Para el arrendador, porque sólo así podrá demostrar que su inquilino ha caído en falta en sus obligaciones como parte y que, por lo tanto, se ha convertido en moroso (al que, lógicamente, se quiere desahuciar). Para el arrendatario, para justificar que no se trata de un mero okupa que, por la fuerza, se ha hecho con una vivienda que no le corresponde, sino que, simplemente ha incurrido en impagos de la renta.
Sin embargo, no se trata de una tarea sencilla ya que, ya que el documento más importante, y que ante cualquier conflicto un juez va a solicitar (el contrato), no existe de manera escrita. Aun así, hay vías de justificar la situación de alquiler, generalmente derivadas de la rutina que se establece entre arrendatario y arrendador:
- El cumplimiento del pago de las rentas dejará constancia, a través de los comprobantes, del acuerdo entre las partes. Si se dan situaciones aún más complejas, como el pago en efectivo, el inquilino deberá ser especialmente delicado y solicitar un recibo en cada transacción.
- Presentando las facturas del pago suministros (si están registrados a nombre del inquilino o si los cargos se realizan desde su cuenta corriente), documentos personales (DNI o pasaporte) que reflejen la dirección del inmueble, e, incluso, con un certificado de empadronamiento (en caso de se haya realizado el trámite en la Oficina del Padrón de su municipio).
- La presencia de testigos es crucial en ausencia de un notario y contrato escrito. Por lo tanto, es aconsejable contar con alguien de confianza que no esté directamente involucrado (no es miembro de la familia arrendataria o arrendadora, por ejemplo), pero que pueda verificar los términos del acuerdo.
Qué derechos tiene un inquilino que vive en un piso sin contrato
Exactamente los mismos que aquel otro inquilino que también vive de alquiler, pero que sí ha firmado un contrato escrito. Como decimos, poseer un documento que certifique la situación sólo simplifica las diferencias cuando estas surgen, pero no otorga derechos distintos de los que a las partes les corresponden. A modo de resumen, citamos los cinco más importantes que todo inquilino, con o sin contrato, debe tener siempre presentes:
- Derecho a negociar la duración del contrato. El inquilino tiene la facultad de negociar con el arrendador la duración del acuerdo. Habitualmente, se fija un periodo de un año, pero la LAU da potestad para establecer periodos mayores a este.
- Derecho de adquisición preferente. En caso de que el propietario opte por vender la propiedad mientras el contrato de alquiler está en vigor, al inquilino podrá para adquirirla antes que cualquier tercero.
- Derecho a denunciar al dueño por allanamiento. El propietario no tiene la autorización para acceder a la vivienda sin el consentimiento expreso del inquilino. En caso de que esto suceda, el arrendatario tiene la opción de presentar una denuncia o rescindir el contrato de alquiler de manera inmediata, sin estar sujeto a ningún plazo determinado.
- Derecho a solicitar las reparaciones necesarias. Es responsabilidad del propietario llevar a cabo todas las labores de mantenimiento que deban realizarse a fin de garantizar unas condiciones habitacionales mínimas. Sólo estará exento de asumir aquellas que se deriven del uso habitual del inmueble o las que sean directamente provocadas por el inquilino.
- Derecho a recuperar la fianza. Una vez que el inquilino desocupa la propiedad, lo normal es que el propietario inspeccione el estado del inmueble. Si la vivienda está en condiciones óptimas y no hay facturas pendientes, el propietario no puede retener el dinero, por lo que debe proceder a la devolución del mismo.
Qué pasa si no hay pruebas de contrato: ¿se puede echar al inquilino?
Cuando un inquilino se convierte en moroso, pero no quiere abandonar la vivienda, es necesario acudir a los tribunales a fin de comenzar un proceso de desahucio. Lamentablemente, lo primero que se va a solicitar al arrendador son diversas pruebas que certifiquen la relación contractual. Al no existir un documento firmado, habrá que recurrir al resto de registros que hemos mencionado para argumentar el acuerdo entre las partes.
Llegados a este punto, raro debe ser que no exista un comprobante bancario, un recibo de luz o agua o una conversación por email o WhatsApp en que propietario e inquilino hablen sobre la vivienda arrendada. Cualquiera de estos elementos podrían servir en un juicio, aunque son, obviamente, más interpretables que un contrato al uso.
En el hipotético caso de que este tipo de pruebas alternativas no existan, la situación será crítica, sobre todo para el inquilino, ya que será la persona que está residiendo en una vivienda que no le pertenece y sin poder argumentar en qué términos, así que el arrendador siempre podría recurrir a la figura del allanamiento de morada como causa judicial.
Eso sí, lo que, bajo ningún concepto debe hacer el propietario, es llevar a cabo medidas que puedan entenderse como coactivas, como es el caso de cambiar la cerradura de acceso o dar de baja los suministros.
