En el ámbito de los alquileres y arrendamientos, hay una gran variabilidad de contratos posibles. Esto, claro está, propicia que surjan determinadas dudas y preguntas ante la legalidad de algunos de ellos o de las cláusulas que puedan incluir. Tal es el caso de los alquileres conocidos como de temporada que se realizan con una duración acordada de 9 ó 10 meses.
Me quieren alquilar un piso solo hasta verano, ¿es legal?
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en su artículo 9 relativo al Plazo Mínimo, establece que los contratos de alquiler de vivienda deben durar lo que acuerden las partes. Para viviendas habituales, los contratos se prorrogarán obligatoriamente hasta cinco años si el arrendador es una persona física y hasta siete si es una persona jurídica.
1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
Como vemos, nada impide, pues, a un propietario acordar con su inquilino un tiempo de duración de contrato inferior a 12 meses. Tal es el caso de los habituales arrendamientos de 9 ó 10 meses que suelen firmarse en zonas costeras, por ejemplo, en que, durante el año y curso lectivo, las viviendas son ocupadas por trabajadores de temporada (profesores interinos, personal sanitario, temporeros…) y que, cuando llega el verano y la demanda se multiplica exponencialmente, pasan a ser habitados por familias dispuestas a abonar una renta que puede multiplicarse por cinco o seis.
Es importante decir que, al finalizar este período, el contrato se renovará automáticamente por plazos anuales hasta cumplir con la duración mínima de cinco o siete años, dependiendo del tipo de arrendador. Esto aplica igualmente a contratos de 9 y 10 meses, lo que significa que tienen la misma obligatoriedad de prórroga que un contrato de un año; de ahí que el falso mito de que si un arrendador firma un contrato con un vencimiento inferior al anual éste esté exento de prórroga no deja de ser precisamente eso, un mito. Ya que, insistimos, la duración inicial del contrato, ya sea de once o doce meses, no afecta la obligación de extenderlo por el periodo mínimo estipulado.
¿Se puede prorrogar un contrato de 9 ó 10 meses?
Como acabamos de decir, por supuesto que sí. En principio, no dejan de ser contratos de arrendamiento perfectamente válidos y, como tales, están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Sin embargo, sabemos que lo habitual es que tal renovación no se produzca en casi ninguna ocasión.
Las motivaciones que llevan a esta situación pueden ser de muy diversa índole. Por un lado, el propio inquilino puede ser el primero que no quiera verse obligado a residir en la vivienda más de 9 meses; tal es el caso de profesores interinos que se desplazan a una ciudad vecina en el curso escolar, pero cuyo contrato de trabajo vence a los 9 meses o de los propios estudiantes cuya universidad se encuentra en otra localidad. Por otro lado, como hemos dicho previamente, es posible que sea el arrendador el que no esté interesado en alargar el acuerdo; esta situación se da, como se ha explicado previamente, en las zonas costeras que, durante los meses de verano, ven multiplicada su demanda mientras que el resto del año permanecen casi despobladas.
En ambos casos, mientras se actúe según lo estipulado en el artículo 9 de la LAU relativo al Plazo Mínimo, ninguna de las partes estará incurriendo en falta.
1. […] llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
Lo habitual en estos casos es que esa voluntad expresa se recoja en el contrato de arrendamiento. Es decir, dado que es el inquilino el que tiene que manifestar con anterioridad suficiente (mínimo 30 días) su intención de no prorrogar el contrato, la mayoría de los arrendadores incluyen una cláusula en el mismo en que se expresa la imposibilidad de que éste se renueve bajo ninguna circunstancia. Al firmar el inquilino el acuerdo, está dando su conformidad con este punto, por lo que, desde el primer día, está renunciando a la extensión del arrendamiento de manera conforme a ley.
Sabemos, no obstante, que este apartado puede ser algo tramposo ya que, en cierto modo, se fuerza a una persona a tomar una decisión sobre su futuro con una antelación excesiva, cuando no es descartable que no pueda anticipar qué va a ocurrir en su vida. Precisamente por ello, este tipo de acuerdos son, en ocasiones, polémicos y traen consigo diferencias en que la jurisprudencia ha terminado por decantarse por la parte habitualmente perjudicada (los inquilinos) entendiendo que el contrato incluía una cláusula abusiva.
Arrendamiento para uso distinto del de vivienda
Hasta ahora, hemos hablado de la situación en que el arrendamiento se realiza sobre un inmueble al que se le va a dar el uso de vivienda o, como dice el artículo 2 de la LAU, aquél «que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario». Como tal, en estos casos, aplica todo lo recogido hasta momento y es la citada Ley de Arrendamientos Urbanos la norma a aplicar.
No obstante, como suele decirse, hecha la ley, hecha la trampa, ya que la propia LAU excluye de esta categoría a determinados arrendamientos que, además, pasarían a ser regulados por el Código Civil.
Artículo 3 de la LAU – Arrendamiento para uso distinto del de vivienda
1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.
2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.
Como vemos, uno de los usos contemplados para este tipo de catalogación son los conocidos como arrendamientos de temporada. Esto, que sin duda es aplicable a los alquileres vacacionales en zonas costeras, por ejemplo, genera ciertas dudas para el caso mencionado previamente de los profesores interinos o los sanitarios que cubren bajas de embarazo o maternidad, entre otras. En estos casos, el hecho de que la casa en que se reside durante 9 mese (más de la mitad del año), independientemente de que, durante los fines de semana, se vuelva al domicilio familiar, no sea considerada la vivienda habitual empieza a ser discutible y, de hecho, con frecuencia, los jueces se muestran contrarios a esta posibilidad.
La razón por la que muchos propietarios llaman alquiler de temporada de 9 ó 10 meses a un alquiler de vivienda habitual es sencilla: en estos casos las limitaciones y protecciones hacia el inquilino que la LAU establece no tienen cabida, ya que no es la norma de aplicación.
Artículo 4 de la LAU – Arrendamiento para uso distinto del de vivienda
[…]
3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil
Como vemos, en este tipo de alquileres, la norma que los rige es el Código Civil, que es mucho más flexible a la hora de disponer los acuerdos que puedan pactarse entre los implicados. Por ejemplo, los alquileres no se renuevan anualmente, sino al vencimiento establecido en el contrato (9 ó 10 meses, en este caso) y no existe obligación alguna de extensión si una de las partes no está de acuerdo en hacerlo. Esto, claro está, posibilita al arrendador a que, cuando llega el verano y la demanda se dispara, pueda poner al inquilino ante la disyuntiva de asumir una subida en la renta acorde a lo que estaría dispuesta a pagar una familia por un alquiler vacacional o abandonar el inmueble.
Esto, insistimos, aunque, en cierta medida pueda tener cobertura legal, en pocos casos es respaldado judicialmente entre la mayoría de letrados y jueces.
Cuál es el tiempo mínimo para un alquiler temporal
Como acabamos de ver, tanto si se trata de un uso de vivienda, como un arrendamiento distinto del uso de vivienda, las partes pueden establecer la duración mínima que estimen oportuna. Eso sí, la forma de renovación contractual variará sensiblemente en función de que venga determinada por la LAU o el Código Civil.
Qué pasa si no quiero firmar el contrato para 9 o 10 meses
Lamentablemente, seguramente no pase nada. Y decimos esto con un doble significado. Por un lado, obviamente, el inquilino no está obligado a firmar un contrato con cuyas cláusulas no esté conforme. Pero, por otro, salvo que se pueda demostrar que el arrendador está intentando hacer pasar por arrendamiento para uso distinto del de vivienda a uno que, efectivamente, será efectuado sobre la residencia habitual (aunque sólo sea durante un periodo de tiempo) de una persona o familia, tampoco se podrá demostrar una mala práctica por parte de la propiedad y, en consecuencia, no podrán tomarse, tampoco, medidas legales en su contra.
