Sin duda, la relativa a la fianza es una de las cláusulas del contrato de arrendamiento que todo inquilino estudia (o debería estudiar) con detenimiento antes de estampar la firma que lo vinculará con su nuevo inmueble. No es infrecuente que, en lo referente a la esta provisión de fondo que todo arrendatario debe abonar antes del acto de entrega de llaves, encontremos una casuística muy variada. En la mayor parte de las ocasiones se solicita un único mes de pago por adelantado; sin embargo, en otras, son dos y hasta tres mensualidades que se exige abonar como condición contractual. Pero, ¿es legal esta forma de proceder?
Qué es la fianza de un contrato de arrendamiento
Se trata una cantidad en metálico que el inquilino entrega por adelantado como provisión de fondo destinada a cubrir los desperfectos, modificaciones y deficiencias que se produzcan en la vivienda durante el periodo de vigencia del contrato de arrendamiento y que sean consecuencia directa de la actividad generada por el arrendatario.
Por lo tanto, y esto es importante subrayarlo, no se trata de una cantidad que se entrega a fondo perdido. Más al contrario, en teoría, si a la finalización del contrato la vivienda se encuentra en las mismas condiciones en que se inició el arrendamiento y no hay deudas pendientes hacia las empresas de suministros, esta ha de reintegrarse por completo.
Importe de la fianza de un piso de alquiler: ¿qué dice la ley?
La Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 36.1, especifica que, para el caso de viviendas, el importe de la fianza será de una mensualidad y solo en el caso de usos distintos al de vivienda podrá solicitarse una fianza equivalente a dos meses de alquiler.
1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda
¿Es legal cobrar varias mensualidades?
No, en base a lo establecido en la normativa vigente, ningún casero puede exigir a su inquilino que este abone más de un mes de fianza como condición previa a la firma del contrato. Además, es necesario recordar que el importe de la fianza no se entrega para uso directo del arrendador, sino que este ha de depositarla en la oficina de la Comunidad Autónoma correspondiente y que, sólo una vez finalizado el contrato de alquiler, el propietario estará habilitado para recuperarla y reintegrársela al inquilino en su totalidad o detrayendo la parte correspondiente a los daños realizados sobre el inmueble.
Por lo tanto, como arrendatarios, debemos desconfiar de propietarios que soliciten más de una mensualidad de fianza, no sólo porque estarán actuando contra ley, sino porque será imposible que esas cantidades extra que nos demandan sean transferidas a las citadas oficinas autonómicas habilitadas a tal efecto.
Actualización del importe de la fianza al IPC y a la nueva renta
En el artículo 36.2 de la LAU se aborda la manera en que puede realizarse la actualización del importe de la fianza.
2. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga
Se deduce, pues, que durante los cinco primeros años de contrato la fianza permanece exenta de regularización y que sólo será a partir del sexto año cuando arrendador o arrendatario puedan solicitar el alza o baja de la misma. Dado que la finalidad de esta actualización es equiparar el importe en depósito a una mensualidad corriente, el propietario recibirá de su inquilino la diferencia con respecto a la mensualidad inicial y la nueva que se haya pactado (o que se derive de la aplicación del incremento del IPC), mientras que el inquilino solicitará que le sea devuelta la cantidad correspondiente cuando el IPC haya tenido un balance negativo en el año.
Motivos para no devolver toda o parte de la fianza
- Daños en la propiedad. Todas las obras y restituciones que deban hacerse para reparar los desperfectos que se puedan haber generado en mobiliario, electrodomésticos, suelos y paredes serán repercutidas en la fianza.
- Suciedad y mal estado. Si se considera que el inmueble presenta unas condiciones que obligarían al arrendador a llevar a cabo una limpieza profunda o a contratar unos servicios externos especializados en estas tareas, podrá penalizarse en la fianza el importe correspondiente.
- Obras sin autorizar en la vivienda. Si el inquilino decide realizar alguna obra o intervención sin la autorización expresa de su casero, deberá asumir la pérdida de parte o la totalidad de la fianza que este pueda exigirle a fin de devolver la vivienda a su estado original.
- Impago de servicios. Si un inquilino se retrasa o no realiza los pagos correspondientes a los suministros que se tengan dados de alta en la vivienda (luz, agua, gas…), su casero podrá retener de la fianza el importe total adeudado.
- Incumplimiento del periodo de vigencia mínima del contrato. Si un inquilino decide abandonar su piso de alquiler antes de los primeros seis meses, el casero podrá reclamarle las correspondientes mensualidades y, además, no proceder a la devolución de la fianza.
