Con el creciente incremento en el precio de los alquileres en todas las ciudades españolas, la opción de compartir piso se ha convertido, en algunos casos, más que en una alternativa, en una situación necesaria para muchas personas. Del mismo modo, algunos de los propietarios de pisos vacíos se plantean, con frecuencia, la posibilidad de arrendarlos a varios inquilinos para, así, obtener una rentabilidad mayor. Sin embargo, se trata de una práctica menos conocida y que, por tanto, plantea muchas más dudas que un arrendamiento al uso. En esta guía analizamos todo lo que debes saber sobre el alquiler de habitaciones en un piso compartido.
¿Es legal que el propietario de un piso alquile las habitaciones?
Sí, en España el alquiler de habitaciones es perfectamente legal, por lo que un propietario puede decidir arrendar la totalidad o parte de su vivienda e, incluso, seguir residiendo en ella mientras algunas de las habitaciones son ocupadas por inquilinos de corta o larga duración. En este sentido, se pueden dar tres situaciones distintas.
Alquilar una habitación de la casa en que se reside
Este tipo de alquileres no está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo que será el Código Civil el marco legal que deba cumplirse a la hora de establecer el pacto entre las partes. Dicho pacto, por norma general, quedará registrado en un contrato que ha de incluir los siguientes puntos:
- La duración.
- El precio y la forma de pago.
- Los servicios que se incluyen y cómo se repartirán los pagos de los suministros.
- Identificación de la habitación a alquilar.
- Posibilidad de uso de las zonas comunes y restricciones horarias. En caso de que no se establezca nada, se da por hecho que el uso está autorizado.
Alquilar todas las habitaciones a distintas personas independientes
La situación es similar a la anterior, con la salvedad de que habría que redactar un contrato individual con cada habitante. Como hemos mencionado, los documentos se regirán por el Código Civil y no estarán sujetos a temporalidad mínima ya que el periodo de vigencia será el que se pacte entre las partes.
Alquilar todas la casa a un grupo de personas
Lo habitual será realizar un contrato común para todos los inquilinos de la vivienda, que estaría regulado por la LAU y por su normativa. Así pues se tratará de un contrato de arrendamiento al uso, que incluirá todas las cláusulas esenciales (duración mínima, prórrogas, fianza…).
¿Puede el inquilino de un piso alquilar habitaciones?
La Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 8, recoge que tanto los subarriendos están permitidos en España; por lo que un inquilino que desee alquilar alguna de las habitaciones que no use de su vivienda, podrá hacerlo sin contravenir ley alguna.
Artículo 8 de la LAU – Cesión del contrato y subarriendo
1. El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.
2. La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.
Eso sí, será requisito indispensable que el propietario esté de acuerdo y así lo confirme por escrito. Además, hay que tener en cuenta que sólo se podrá subarrendar una o varias habitaciones, pero no la totalidad del inmueble; es decir, el arrendatario inicial tendrá que seguir haciendo uso del inmueble como inquilino.
Tengo permiso de mi casero, ¿puedo subarrendar?
Efectivamente, ante esa situación, al cumplirse los requisitos establecidos por la legislación, el inquilino podrá subarrendar las habitaciones que estime oportunas. Eso sí, siempre habrán de tenerse en cuenta, además, dos aspectos esenciales para que el subarriendo sea perfectamente legal:
- El periodo de vigencia del mismo habrá de ser igual o menor al que tenga firmado en el contrato de alquiler el inquilino que decide subarrendar.
- En ningún caso el importe del alquiler del subarriendo podrá superar la mensualidad del contrato de arrendamiento original.
Si subarriendo sin conocimiento de mi casero, ¿qué puede ocurrir?
Evidentemente, se estaría incumpliendo lo establecido por ley, por lo que el propietario podría tomar las medidas legales que considerase oportunas. Entre ellas, las más destacables son las siguientes:
- Rescisión del contrato.
- Expulsión del arrendatario y de los subarrendatarios del inmueble.
- Responsabilizar al arrendatario de todos los desperfectos que se hayan producido en la vivienda, con independencia d que los haya causado este o los subarrendatarios.
- No devolver la fianza.
Inquilino de un piso compartido
Antes de nada, debemos advertir que no existe una regulación legal propiamente sobre el contenido que ha de incluir un contrato de alquiler de una habitación en un piso compartido, por lo que los derechos y deberes concretos del inquilino serán los que se estipulen en dicho contrato. No obstante, sí existen una serie de aspectos generales que suelen aparecer en todos los acuerdos entre partes que indicamos a continuación.
Derechos
- Hacer uso del inmueble como residencia habitual o puntual. Es importante subrayar que no se puede exigir al inquilino un tiempo mínimo de estancia.
- No es obligatorio el depósito de una fianza, si bien se puede reclamar el abono de una garantía económica.
- Uso de las zonas comunes. Entre las partes han de pactar a qué zonas comunes se tiene acceso y, en el caso de que se establezcan restricciones horarias, especificarlas de forma clara.
- Renovación del contrato de forma tácita salvo que una de las partes lo dé por concluido. La periodicidad del pago del alquiler se considera, para este tipo de arrendamientos, como causa suficiente para mantener la vigencia de los mismos.
- Salvo que el propietario indique lo contrario, el inquilino de un piso de alquiler podrá subarrendar la parte que le corresponde por contrato.
- Inviolabilidad de la vivienda por parte del arrendador durante el tiempo que dure el contrato (a excepción de las zonas comunes o de aquellas habitaciones que se encuentren libres y siempre a fin de ofrecerlas a nuevos inquilinos).
- Posibilidad de seguir viviendo en el piso mientras se esté al corriente de pago, independientemente de si el resto de inquilinos están en situación de morosidad.
Obligaciones
- El uso diligente de la vivienda arrendada durante el tiempo acordado.
- El pago de la renta acordada y de los suministros en el caso de que se haya establecido que estos sean asumidos por el inquilino.
- Informar al arrendador de la necesidad de llevar a cabo cualquier reparación necesaria, incluso cuando no se le pueda exigir al propietario. Al igual que ocurre con los contratos de arrendamiento de un solo titular, los inquilinos deberán hacerse cargo de las pequeñas reparaciones por desgaste derivado del uso cotidiano del inmueble.
- Devolución de la vivienda en las mismas condiciones que fue recibida al finalizar el contrato. En este sentido, el inmueble (o la parte arrendada, en su caso) deberá estar exento de desperfectos y limpio.
Responsabilidad mancomunada
Se define así al tipo de responsabilidad legal que concurre cuando existen varias personas que deben soportar una serie de obligaciones. Así, en el caso de los pisos compartidos, la responsabilidad (que normalmente se traduce en desembolsos económicos) se dividirá en tantas partes como inquilinos como haya, salvo que el daño se haya realizado en una zona privativa de uno de los arrendatarios; en este caso, sólo este arrendatario será el encargado de su restitución y, en consecuencia, será la única persona que habrá de hacer frente al pago de la reparación.
Dicho de otra forma, si se produce un desperfecto cuya reparación ha de realizarse en la habitación de uno de los arrendatarios, él será el encargado de asumir los costes; si se produce en una zona común, el pago se realizará de forma solidaria entre todos los los inquilinos. El mismo criterio se aplica, obviamente, a la hora de repartir el pago de las facturas de los suministros, salvo que se haya llegado a un acuerdo alternativo.
Casero de un piso compartido
Derechos
- Acceso a las zonas comunes y habitaciones sin ocupar a efectos de poder enseñarlas y ofrecerlas a otros arrendatarios. Eso sí, siempre deberá contar con la connivencia de los actuales inquilinos.
- En el caso de obras de conservación que requieran intervención urgente, acceso a la vivienda a fin de verificar el estado de los daños y poder realizar las labores necesarias.
- Cobro de la renta en los plazos indicados.
- Actualización anual de la renta.
- Solicitud de una garantía económica inicial.
- Exención de la obligación de duración mínima del contrato. Las partes podrán estipular la que consideren oportuna.
Obligaciones
- Entregar la vivienda o las habitaciones objeto del contrato en un óptimo estado para el uso que se destina.
- Realizar cualquier tipo de obras necesarias a fin de conservar la vivienda en un buen estado de habitabilidad. Se incluyen, aquí, las posibles necesarias sustituciones de muebles y/o electrodomésticos que puedan requerirse.
- Respetar, de cara a los arrendatarios, el goce pacífico de la vivienda. Así pues, el arrendador deberá abstenerse de adoptar cualquier tipo de actitud o acción que perturbe la vivienda arrendada.
Cómo se declaran los beneficios obtenidos de alquilar habitaciones
Pueden darse tres situaciones diferentes:
- Si el inquilino tiene entre 18 y 30 años e ingresos netos que superen el IPREM, el arrendador podrá deducir el 100% de las rentas.
- En el resto de casos pueden darse dos situaciones:
- El 60% de la renta que reciba, si el contrato se ha celebrado a partir del 1 de enero de 2011.
- El 50%, si es anterior.
- Si el propietario utiliza la vivienda como residencia habitual y se desgrava la hipoteca, al alquilar una habitación se le rebajará parte de dicha desgravación.
En nuestra guía sobre cómo declarar y deducir el alquiler de una habitación podrás encontrar esta información ampliada.
