Cuestiones esenciales dentro de un contrato de arrendamiento como la duración mínima del mismo, las obligaciones y derechos de las partes o la regularización del alquiler al IPC anual se encuentran recogidas en España en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Conocer sus artículos más relevantes es esencial tanto para propietarios como para inquilinos; sólo así, ante los posibles conflictos que pueden surgir entre arrendador y arrendatario, sabrá cada interviniente cómo puede obrar y en qué momento se está actuando contra ley. A continuación te contamos todo lo que necesitas saber sobre la LAU.
- Qué es la LAU
- Dónde se puede consultar la LAU actualizada
- Breve historia de la LAU
- Principales artículos de la LAU
- Artículo 9 – Plazo mínimo
- Artículo 11 – Desistimiento del contrato
- Artículo 14 – Enajenación de la vivienda arrendada
- Artículo 18 – Actualización de la renta
- Artículo 21 – Conservación de la vivienda
- Artículo 25 – Derecho de adquisición preferente
- Artículo 27 – Incumplimiento de obligaciones
- Artículo 36 – Fianza
Qué es la LAU
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es la normativa que legisla y regula todos los aspectos relativos a los alquileres de bienes inmuebles en España. Por tanto, es la ley a la que habremos de acudir para dilucidar cualquier duda o discrepancia surgida entre propietario e inquilino y, por supuesto, ningún contrato de arrendamiento podrá incluir cláusulas que contravengan lo establecido en ella; de hecho, si algún apartado de un contrato de alquiler no fuese acorde a la LAU, se consideraría inválido y se actuaría según lo dictado por la citada norma.
Dónde se puede consultar la LAU actualizada
Como cualquier otro texto legal, la LAU se puede consultar de manera pública y gratuita. En la página web del Boletín Oficial del Estado se actualiza el texto vigente que, en el caso de la Ley de Arrendamientos Urbanos, tuvo su última modificación el 5 de marzo de 2019.
Breve historia de la LAU
La Ley de Arrendamientos Urbanos que hoy conocemos tiene su origen en 1994; concretamente se publicó en el BOE el 25 de noviembre de 1994 a fin de que entrase en vigor el primer día del año 1995. A lo largo de su historia ha sufrido hasta 11 modificaciones aprobadas en Consejo de Ministros vía Decreto-Ley (1996, 1998, 1999, 2000, 2009, 2010, 2013, 2015, 2018 y 2019 en dos ocasiones) y una intervención vía Real Decreto-Ley (2021) orientada a prorrogar las medidas de protección social que hacen frente a las situaciones de vulnerabilidad.
Principales artículos de la LAU
Aunque, evidentemente, todos los artículos incluidos en la norma son de importancia capital, es cierto que existen algunos que, por su contenido, son especialmente relevantes.
Artículo 9 – Plazo mínimo
Ubicado al inicio del Título II, se especifican en el artículo 9 las cuestiones relativas a la duración mínima de los contratos de alquiler, las posibles prórrogas y el tiempo de antelación con el ha de avisar cada una de las partes a la otra si su intención es de no renovarlo.
Artículo 9 de la LAU – Plazo mínimo
1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años […] llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años […] salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
[…]
2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.
3. Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato […], no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Se concluye de este artículo lo siguiente:
- La duración de un contrato se puede pactar por las partes.
- Si se acuerda una duración inferior a 5 años, al vencimiento de cada año el contrato se prorroga automáticamente. Las renovaciones se sucederán de forma automática durante 5 años.
- El tiempo mínimo con el que se ha de avisar a la otra parte de la intención de no renovar es de 30 días.
- Si no se especifica duración en el contrato, se entenderá que este tiene una vigencia de 1 año.
- No habrá lugar a las prórrogas sucesivas en el caso de que el arrendador tenga la intención de ocupar la vivienda como residencia habitual (o alguno de sus familiares de primer grado).
Artículo 11 – Desistimiento del contrato
Desistir cualquier tipo de contrato supone la cancelación de lo establecido en el mismo por solicitud expresa y unilateral de la parte consumidora o usuaria. En el caso de los alquileres, desistir del contrato de arrendamiento implica la finalización de la relación de alquiler y se traduce en la liberación, por parte del inquilino, de la vivienda arrendada.
El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
Por lo tanto, en principio, sólo se podrá desistir del contrato transcurridos los primeros 6 meses de vigencia y siempre en el caso de que el inquilino lo comunique a su arrendador con al menos 30 días de antelación. De no satisfacerse estos plazos, el propietario podrá reclamar el abono de una indemnización igual a una mensualidad por cada año de contrato por cumplir. No obstante, es cierto que existen algunas excepciones que permiten desistir de un contrato durante durante los 6 primeros meses desde su firma (normalmente relacionadas con el quebrantamiento, por parte del propietario, de alguna de las cláusulas acordadas).
Artículo 14 – Enajenación de la vivienda arrendada
En este artículo se especifica en qué situación queda un arrendatario en el caso de que su casero decida poner a la venta la vivienda en alquiler.
Artículo 14 de la LAU – Enajenación de la vivienda arrendada
El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria
Como se puede comprobar, la ley es especialmente protectora con el inquilino, pues obliga al nuevo propietario a mantener el contrato de arrendamiento durante el tiempo de vigencia que reste de este.
Artículo 18 – Actualización de la renta
Sin duda, uno de los aspectos que más interesan ambas partes; por ello, precisamente, la norma es muy clara: la actualización sólo se podrá llevar a cabo en cada una de las sucesivas renovaciones anuales del contrato. Además, habrá que avisar a la otra parte con, al menos, 30 días de antelación y no podrá superar en ningún caso lo establecido por el IPC del mes anterior.
Artículo 18 de la LAU – Actualización de la renta
1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.
[…] En todo caso, el incremento […] no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
Por otro lado, es necesario subrayar que, en el caso de que en el contrato se establezca que la renta se actualizará conforme al IPC (pueden elegirse otros criterios), de ser este negativo, el inquilino podrá solicitar la correspondiente rebaja en el alquiler.
Artículo 21 – Conservación de la vivienda
Tanto el artículo 21 como el 22 y el 23 hacen referencia a las posibles obras que se pueden llevar a cabo en un inmueble alquilado (de conservación, de mejora y pequeñas reparaciones). De todas ellas, las más trascendentes, por ser las que más conflictos generan, son las recogidas en el artículo 21.4 relativo a las pequeñas obras y reparaciones menores que se deriven del uso cotidiano de la vivienda. Estas, como indica la norma, al ser consecuencia directa de la actividad del inquilino, son, también, su responsabilidad en lo que a gestión, reparación y costes se refiere.
Artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos – Conservación de la vivienda
4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario
Artículo 25 – Derecho de adquisición preferente
Se establece que el arrendatario, en el caso de enajenación de la vivienda alquilada, tendrá preferencia de compra sobre cualquier otro posible adquiriente. Es lo que se conoce como derecho de tanteo y, según la LAU, el inquilino tiene 30 días para ejercerlo. Del mismo modo, se detalla en qué consiste el derecho de retracto.
Artículo 25 de la LAU – Derecho de adquisición preferente
1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma.
[…]
2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales.
[…]
3. […] Podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales.
Artículo 27 – Incumplimiento de obligaciones
Se trata de uno de los artículos capitales de la norma ya que, entre otras, establece una de las causas por las que un arrendador puede no devolver la fianza a su inquilino. Del mismo modo, el hecho de que un propietario incumpla sus obligaciones como parte es argumento suficiente para que el arrendatario desista de su contrato sin poder recibir penalización alguna.
1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.
Artículo 36 – Fianza
El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos regula las cuestiones relativas a la fianza. Se especifica que, para el caso de vivienda, el importe exigible será de una mensualidad y, además, se concretan los plazos en que se podrá realizar la actualización del importe de la fianza (a la renovación anual del contrato previo aviso en los 30 últimos días de vigencia del mismo) y el porcentaje máximo en que se podrá incrementar (en proporción al IPC del mes anterior).
1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
2. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.
