Por norma general, cuando un inquilino recibe la llamada de su casero anunciando que el contrato ha de rescindirse, suele ser porque él o un familiar cercano necesite el piso para residir en él. Quizá, uno de sus hijos tenga la intención de independizarse de casa y ese piso, que ahora está alquilado, sea la primera opción en un mercado inmobiliario con precios al alza. También cabe la posibilidad de que, en realidad, decida venderlo a otra persona. Y, entonces, surge la duda, ¿qué derechos protegen al actual arrendatario? ¿La situación es la misma si el nuevo propietario decide irse a vivir al piso o si, por el contrario, opta por, de nuevo, alquilarlo? ¿Puede el casero obligar al arrendatario a recibir las visitas de los posibles compradores?
Qué dice la ley
En este sentido, la Ley de Arrendamientos Urbanos es muy clara y siempre protegerá la situación del actual arrendatario. Concretamente, en el artículo 14, destinado a la Enajenación de la vivienda arrendada (término legal con el que se conoce al hecho de que un inmueble cambie de titularidad tras un proceso de compraventa), se especifica que el nuevo adquiriente deberá respetar el contrato actual en todos sus términos y duración pactados.
Artículo 14 de la LAU – Enajenación de la vivienda arrendada
El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria
Por lo tanto, dado que la mayoría de los contratos que se firman en España tienen una duración mínima de 5 ó 7 años (en función de que el propietario sea persona física o jurídica), al realizarse la venta de un inmueble, el nuevo arrendador quedará sujeto al pacto vigente durante los años que resten para satisfacer ese periodo mínimo mencionado. Así pues, una vez cumplido este tiempo, sí se podrá solicitar al arrendatario a desalojar el piso, ya que no existe obligación de prorrogarse el contrato.
De hecho, existe una cláusula habitual que suele incluirse en muchos acuerdos según la cual la venta de un inmueble implica la finalización del contrato. Esto, que está recogido en el mismo artículo, tiene matiz importante: la finalización del contrato se realizará una vez se haya satisfecho el periodo mínimo, no en el momento de la venta.
Artículo 14 de la LAU – Enajenación de la vivienda arrendada
Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica
Por último, puede darse el caso de que en el contrato se haya estipulado una duración superior a la mínima exigida por ley (así permite proceder la LAU). En estas situaciones, el arrendamiento de la vivienda obliga al nuevo arrendador a sostener el contrato durante todo el plazo de tiempo acordado. Existe una excepción, que se satisfagan los requisitos establecidos en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria; en esta situación, el plazo de sostenimiento del contrato será el mínimo antes mencionado (5 ó 7 años).
Artículo 34 de la Ley Hipotecaria
El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.
Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.
El nuevo propietario dice que necesita el piso para vivir: ¿pueden echarte?
La situación en este caso, cambia radicalmente. La razón es bien sencilla, el nuevo propietario, a todos los efectos, se convierte en el nuevo arrendador del contrato y, por ello, está amparado por los derechos que se le otorgan en el artículo 9.3 de la LAU, relativo a la Duración mínima.
3. Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial
Por lo tanto, el nuevo adquiriente, si necesitase la vivienda para residir en ella o para que lo haga alguien con quien guarde un grado de consanguinidad de tipo uno, sí podría solicitar a su arrendatario que desalojase el inmueble en los plazos estipulados. Eso sí, dado que la legislación se modificó en marzo de 2019, será necesario comprobar la fecha del contrato para decidir cómo proceder.
Contratos firmados entre junio de 2013 y marzo de 2019
- No es necesario que se incluya una cláusula específica en el contrato que indique que el propietario puede solicitar la vivienda para su propio uso o el de un familiar.
- Se debe esperar al menos un año desde el inicio del contrato y, en ningún caso, se puede recuperar la vivienda antes de ese plazo.
- El arrendador debe notificar al arrendatario su necesidad de utilizar la vivienda alquilada como residencia permanente para sí mismo, sus familiares de primer grado por consanguinidad o adopción, o su cónyuge (en casos de separación, divorcio o nulidad matrimonial con sentencia firme).
- Esta notificación debe ser realizada de manera oficial con un preaviso de dos meses.
- La vivienda debe ser ocupada dentro de un plazo de tres meses a partir de la terminación del contrato o, en caso de desalojo del arrendatario, desde que este dejó la vivienda.
Contratos firmados antes de junio de 2013 ó después de marzo de 2019
- Es necesario que se incluya una cláusula específica en el contrato. En ausencia de esta cláusula, no se puede en ningún caso desalojar a un inquilino con un contrato vigente.
- Deberá haber transcurrido el primer año de contrato.
- El arrendador debe notificar al arrendatario su necesidad de utilizar la vivienda alquilada como residencia permanente para sí mismo, sus familiares de primer grado por consanguinidad o adopción, o su cónyuge (en casos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial).
- Esta notificación también debe realizarse con un preaviso de dos meses.
- La vivienda debe ser ocupada en un plazo máximo de tres meses a partir de la terminación del contrato o, en caso de desalojo del arrendatario, desde que este abandonó la vivienda.
Cuánto tiempo tienes para irte del piso desde que se vende
Como hemos indicado, depende de el uso que se le vaya a dar a la vivienda tras haberse vendido. Existen dos posibilidades:
- Que el arrendador necesite la vivienda como residencia permanente para sí mismo, sus familiares de primer grado por consanguinidad o adopción, o su cónyuge. En esta situación, el arrendatario deberá desalojar la vivienda en un máximo de tres meses.
- Resto de posibilidades. Hasta que se satisfaga el periodo mínimo estipulado en el contrato, normalmente, 5 ó 7 años en función de que el nuevo adquiriente sea persona física o jurídica. Entre otras, en este escenario se incluyen las siguientes situaciones:
- El arrendador o algún familiar con grado de consanguinidad uno solicita la vivienda pero no como vivienda permanente.
- El familiar que solicita la vivienda como residencia permanente tiene un grado de consanguinidad dos, tres o superior.
- El arrendador tiene la intención de vender la vivienda. En este caso, además, recordemos que el inquilino está amparado por los derechos de tanteo, retracto y subrogación, que le permiten adquirir la vivienda como comprador preferente.
- El arrendador quiere destinar la vivienda a alquileres turísticos.
- El arrendador quiere realizar un arrendamiento con una mensualidad en la renta más elevada.
¿El nuevo propietario puede subir el alquiler?
Rotundamente, no. Y, sin embargo, es una práctica habitual. Como venimos diciendo, el nuevo arrendador debe respetar, en todos sus términos, el contrato firmado y, por supuesto, eso incluye lo estipulado en cuanto a la mensualidad del alquiler. Así pues, sólo se podrán realizar los incrementos anuales contemplados por la LAU en su artículo 18 sobre Actualización de la renta.
1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos
