Adquirir una VPO (Vivienda de Protección Oficial) puede ser una muy buena opción de compra como primera vivienda, ya que estas tienen un precio inferior al de la vivienda libre. Sin embargo, al tratarse de inmuebles diseñados como espacios habitacionales mínimos, con el pasar de los años, tienden a quedarse pequeños para la nueva realidad familiar del propietario. Así pues, poner en alquiler una VPO que ya no puede satisfacer las necesidades de su dueño parece un paso lógico, pero, ¿puede hacerse libremente o existen condicionantes? ¿Han de transcurrir un mínimo de años antes de que una VPO pueda ser arrendada? Y, sobre todo, ¿la renta se puede establecer a criterio del propietario o hay un valor tope que no puede sobrepasarse?
Qué es una VPO
Las Viviendas de Protección Oficial son aquellos inmuebles a los que el Estado, como Administración, facilita el acceso a determinados grupos poblacionales que, por tener una situación económica más precaria y vulnerable, no pueden acceder a la compra de una vivienda por los métodos tradicionales.
Dado que su precio de compra es menor al del resto de inmuebles de similares características (superficie y número de habitaciones), llevan aparejadas una serie de limitaciones. Además, es frecuente que se exija que constituyan la vivienda habitual del comprador.
Por norma general, la administración, gestión y promoción de viviendas VPO está delegada en las Comunidades Autónomas, que, además, son las encargadas de generar la normativa específica que regula los características que han de satisfacer los inmuebles que quieran acogerse a esta categoría y, también, los requisitos que deben cumplir los potenciales adquirientes.
Qué es el alquiler VPO
Con frecuencia surge entre la población la duda de si es posible alquilar una vivienda catalogada como VPO; de hecho, en la Ley de Arrendamientos Urbanos no se hace mención a este aspecto. La respuesta, en este caso, es afirmativa pero con matices. Si el propietario de una vivienda al uso puede sacarla libremente al mercado inmobiliario, no ocurre así con las viviendas VPO que, precisamente por su condición de ser propiedades especialmente protegidas, se pretende que queden al margen de los peligros especulativos del arrendamiento.
Por ello, sólo existen dos situaciones en las que una VPO pueda ser puesta en alquiler por su propietario:
- Cuando la vivienda pierda su condición de protegida. Esto ocurre transcurridos los 10 primeros años desde su adquisición. En este periodo de tiempo se considera que la compensación económica que el Estado ha realizado al promocionar la vivienda ha sido ya amortizada y, por tanto, pasa a ser una vivienda libre de la que el propietario puede hacer uso de la forma como más convenientemente estime.
- Si el propietario demuestra ante la Administración que ha de mudarse de vivienda. Esta situación puede darse cuando el dueño deba cambiarse de ciudad por cuestiones laborales, por ejemplo, o cuando el inmueble, al crecer el número de integrantes del núcleo familiar, sea incapaz de cubrir las necesidades de los habitantes.
Además, existe una última opción: que el propietario solicite que la vivienda, antes de los 10 años mencionados, pierda su condición de protegida. En tal caso, el solicitante deberá acudir a la delegación de vivienda de la Comunidad Autónoma correspondiente y aportar la siguiente documentación:
- Escrito de solicitud del cambio de condición de vivienda protegida a vivienda libre.
- DNI.
- Escrituras de la vivienda.
- Documentación de cancelación de la hipoteca, si la hubiera.
No obstante, es necesario advertir que, de llevarse a cabo este trámite, es posible que la Administración reclame al solicitante las ayudas y beneficios fiscales de los que disfrutó en el momento de adquirir la vivienda y en los años que ha residido en ella.
Por último, mencionar que algunas Autonomías establecen, además, otras situaciones que permiten legalmente alquilar una vivienda VPO antes de que haya transcurrido la primera década desde su construcción. La Junta de Andalucía, por ejemplo, suma las siguientes situaciones a las ya mencionadas:
- Necesidad de un miembro de la unidad familiar mayor de 65 años.
- Ser algún miembro de la unidad familiar víctima del terrorismo.
- Ser algún miembro de la unidad familiar víctima de la violencia de género.
- La separación matrimonial o de uniones de hecho inscritas en el Registro de Parejas de Hecho.
- Cuando la vivienda forme parte de una herencia.
Cuál es el precio máximo al que se puede alquilar una VPO
Dado que, como hemos dicho, se pretende evitar la especulación, la renta de una VPO no se puede establecer a juicio del propietario sino que está limitada económicamente. Por tanto, para determinar la mensualidad máxima que se puede cobrar a un inquilino se debe proceder como sigue:
- Multiplicando por 5,5% el precio máximo de venta.
- Dividiendo la cantidad obtenida entre doce meses.
Es importante resaltar que precio máximo de venta no es el mismo en todas las Comunidades Autónomas (ya que depende del mercado inmobiliario local) y que, además, está condicionado por la zona en la que se encuentre la vivienda, sus dimensiones y del tipo de protección asignado.
Finalmente, matizar que en el caso de que la vivienda se ponga en alquiler porque el propietario, ahora convertido en arrendador, deba mudarse, la renta será fijada por la Administración.
Qué pasa si se incumple la ley a la hora de alquilar una VPO
En esencia, existen dos supuestos mediante los cuales se estaría quebrantando la legislación:
- Al alquilar a una persona jurídica en lugar de a una persona física,
- Superar la renta máxima permitida.
En ambos casos, el propietario se arriesga a ser sancionado con multas muy elevadas. De hecho, para evitar este tipo de situaciones ilegales, los contratos de arrendamiento de una VPO deben presentarse ante las autoridades para que den su conformidad al comprobar que no se está incumpliendo lo establecido en la normativa vigente.
En el caso, aún más grave, de que el alquiler se esté llevando a cabo sin mediar contrato de arrendamiento o sin que haya pasado el plazo mínimo de 10 años y la vivienda aún conserve su condición de protegida, las consecuencias para el arrendador serán mucho más severas.
