Los posibles problemas que se puedan tener con el arrendador y los trámites necesarios para interponer una demanda o queja son siempre complejos. Tener claro, por ejemplo, cómo se puede denunciar un alquiler ilegal de habitaciones es algo que se escapa a la mayoría e los ciudadanos. Lo mismo ocurre con los pisos turísticos que, además, al tratarse de negocios, resultan aún más ajenos a los ciudadanos que no suelen conocer la normativa aplicable.
Posibles problemas con un piso turístico
Aunque existe un amplio espectro de posibles conflictos que pueden surgir en relación con los alquileres vacacionales, los aspectos más importantes a considerar tienen que ver con el control del nivel de ruido, la obtención del consentimiento del resto de los vecinos y el cumplimiento de las normativas legales para evitar que la vivienda y su negocio pueda ser considerado ilegal.
Denunciar un piso turístico por ruidos
Si los inquilinos de un piso turístico causan inconvenientes a los demás vecinos, como ruidos excesivos o realizan actividades ilegales dentro de la vivienda, la actividad será susceptible de ser denunciada ante las autoridades. Según el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), ni el propietario ni los ocupantes pueden llevar a cabo en el piso o en el resto del inmueble actividades prohibidas por los estatutos, que sean perjudiciales para la propiedad o que violen las normativas generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilegales.
Artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH)
[…]
2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Como se deduce de la lectura del artículo, en caso de que estas situaciones ocurran, se puede presentar una queja ante el presidente de la comunidad, quien tiene la autoridad para ordenar la cesación inmediata de las molestias o ruidos. Si la situación persiste, se puede proceder con una demanda legal.
Prohibición del alquiler turístico por la comunidad de vecinos
Hasta hace poco, para que un piso turístico fuera considerado ilegal dentro de una comunidad de propietarios, esta prohibición debía estar claramente especificada en los estatutos de la comunidad. Sin embargo, ahora es suficiente con que la mayoría de los propietarios lo aprueben en una junta extraordinaria convocada para este propósito.
Si existen pisos turísticos en la comunidad a pesar de la prohibición, el presidente de la comunidad debe iniciar una acción de cesación, pidiendo al propietario en situación ilegal que detenga dicha actividad. Si el propietario no cesa o no resuelve las molestias causadas a los demás vecinos, se puede proceder con una denuncia judicial.
En caso de que los estatutos de la comunidad no incluyan una norma que prohíba el alquiler turístico, se puede presentar una denuncia directamente ante el Ayuntamiento o el Departamento de Turismo del municipio correspondiente.
Pisos turísticos ilegales por falta de trámites administrativos
Es fundamental señalar que deben cumplirse ciertos criterios para que un piso turístico se considere ilegal. Entre ellos se encuentran la falta de las autorizaciones administrativas necesarias, no haber notificado la actividad del alquiler al ayuntamiento correspondiente ni haber obtenido la autorización correspondiente, y no estar incluido en el Registro de la comunidad autónoma correspondiente.
Este asunto, además, es complejo, ya que cada comunidad autónoma tiene su propia normativa. Por ejemplo, en Andalucía, el alquiler de un piso o vivienda turística no puede exceder los dos meses, mientras que en Cataluña, el límite es de 31 días.
Recordemos, por último, que los pisos turísticos también deben cumplir con lo especificado en la normativa de protección de datos por lo que, por ejemplo, si carecen de los trámites necesarios para instalar cámaras de seguridad y videovigilancia, también podrán ser denunciados.
¿Cómo saber si un piso turístico es ilegal?
Todo piso o vivienda turística debe cumplir con varias condiciones para ser utilizado como alquiler vacacional.
Entre éstas se incluyen:
- Disponibilidad de contacto 24 horas. Es necesario tener un número de teléfono directo disponible las 24 horas para que los huéspedes puedan contactar al propietario en caso de emergencia o para presentar una queja.
- Cumplimiento con impuestos y tasas. El propietario debe estar al día con el pago de todos los impuestos y tasas relacionados con la actividad de alquiler.
- Cumplimiento con normas de ocupación. La ocupación máxima del inmueble debe ajustarse a la densidad establecida por las normativas urbanísticas de la zona donde se encuentra el piso turístico.
- Registro de turistas. Es obligatorio llevar un registro de los turistas que se alojen en la vivienda.
En caso de que una inspección determine que el piso está operando de manera ilegal, los inspectores pueden ordenar el desalojo de los turistas y precintar el inmueble para evitar su nueva ocupación. Además, aunque es teóricamente necesario que el piso no contribuya a la gentrificación del barrio, en la práctica es difícil de evaluar y prevenir este impacto.
Demostrar que un piso es turístico
La solución más inmediata para demostrar que un alquiler turístico es ilegal es acceder al archivo de permisos turísticos de una comunidad autónoma a través de Internet en el caso de que exista esta opción; recordemos, en este sentido, que son las entidades autonómicas las encargadas de controlar este tipo de negocios. Por ejemplo, en Andalucía, esta información sí está disponible de forma telemática a través de un enlace específico.
Otra opción es visitar el registro en el Ayuntamiento y solicitar insitu la verificación de la legalidad del piso turístico. Si se concluye que el piso no cuenta con los permisos necesarios, obviamente esta información puede servir como prueba de que la vivienda se utiliza de manera ilegal en caso de presentar una denuncia.
Cómo denunciar un apartamento turístico paso a paso
El procedimiento para denunciar un apartamento turístico ilegal puede diferir en algunos aspectos dependiendo de la comunidad autónoma y del ayuntamiento en el que esté ubicado. No obstante, en términos generales, el proceso suele seguir los siguientes pasos.
Reunir pruebas en contra del alojamiento ilegal
Para fortalecer el peso de una denuncia, es crucial que se reúnan pruebas que evidencien el uso turístico del apartamento. Entre las pruebas recomendadas se encuentran:
- Anuncios en plataformas online. Obtener capturas de pantalla de anuncios del apartamento en sitios web como Airbnb, Booking u otros similares.
- Movimientos de personas. Documentar las entradas y salidas de personas en el apartamento, si es posible.
- Molestias. Registrar incidencias como ruidos, fiestas u otros comportamientos que perturben la convivencia en la comunidad.
- Verificación de inscripción. Consultar si el apartamento está inscrito en el Registro de Empresas Turísticas de la comunidad autónoma correspondiente.
Elegir el organismo al que se va a denunciar
Existen tres posibles alternativas:
- Comunidad de propietarios. Si el problema afecta a la convivencia en la comunidad, se puede presentar una denuncia a la comunidad de propietarios. Es importante conocer cómo regula la comunidad el alquiler vacacional.
- Ayuntamiento. Si el apartamento no está inscrito en el Registro de Empresas Turísticas o incumple la normativa municipal, puede ser denunciado en el ayuntamiento.
- Consejería de Turismo. Si el problema es más grave, habrá que tramitar la denuncia a través de la Consejería de Turismo de tu comunidad autónoma.
Conseguir la documentación necesaria
Las denuncias deben incluir la siguiente información tanto del denunciante como del alojamiento denunciado:
Datos del denunciante
- Nombre y apellidos.
- Domicilio.
- Código postal.
- Número de teléfono.
- Correo electrónico.
- Firma (al final del documento).
Datos del denunciado
- Dirección del alojamiento turístico (puede ser necesaria la referencia catastral).
- Evidencia de que la vivienda se comercializa como VUT (vivienda de uso turístico). Anuncios en plataformas como Airbnb, Trivago, etc., avisos y comunicaciones de la comunidad de propietarios, o inscripción en el Registro de la Dirección General de Turismo de la comunidad correspondiente, incluyendo la referencia numérica de la VUT.
- Nombre y apellidos del propietario, si es una persona física, o la identidad de la entidad jurídica/empresa responsable.
Presentar la denuncia siguiendo los protocolos
Dependiendo del organismo ante el que se presente la denuncia, el procedimiento puede variar. Cada entidad puede tener un formato de denuncia específico, que generalmente se puede descargar desde su página web.
Si hay dudas sobre el proceso o el lugar adecuado para presentar la denuncia, es recomendable llamar al número de Atención al Ciudadano de la comunidad correspondiente.
Es importante señalar que en muchas áreas de España, es posible realizar la denuncia de un piso turístico por Internet. Tal es el caso de la Comunidad de Madrid y Barcelona.
Seguimiento de la denuncia
Una vez que se haya presentado la denuncia, el organismo correspondiente la investigará y tomará las medidas adecuadas. Es posible ponerse en contacto con ellos para hacer un seguimiento del proceso y obtener información sobre el estado actual de la denuncia.
