¿Puede entrar el casero en un piso de alquiler?

Con frecuencia, encontramos cláusulas en los contratos de arrendamiento en las que se indica la potestad por parte del casero de acceder a la vivienda durante el periodo de alquiler. De la misma manera, a veces nos encontramos con propietarios aficionados a pasarse por su piso incluso sin aviso previo. ¿Es esto legal? ¿Tiene el propietario derecho a hacerlo? ¿Dónde están los límites?

Qué dice la ley al respecto

En este aspecto, la Constitución Española es muy clara, ya que, en su artículo 18, especifica que el domicilio es inviolable.

Artículo 18 de la Constitución Española

2. El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito.

Aquí hay que anotar que en el momento en el que se firma el contrato de alquiler de una vivienda, si el arrendatario reside en ella de manera habitual y puede demostrarlo, esta pasa a ser considerada su domicilio. No importa que las escrituras estén a nombre de otra persona (el arrendador): la residencia, y por tanto el domicilio, lo ejerce y disfruta el arrendatario.

Conviene recordar las condenas establecidas en el Código Penal para accesos no autorizados en las viviendas, subrayando que, durante el periodo de arrendamiento, el arrendador no se considera habitante del domicilio alquilado.

Artículo 202 del Código Penal

1. El particular que, sin habitar en ella, entrare en morada ajena o se mantuviere en la misma contra la voluntad de su morador, será castigado con la pena de prisión de seis meses a dos años.

2. Si el hecho se ejecutare con violencia o intimidación la pena será de prisión de uno a cuatro años y multa de seis a doce meses.

Por tanto, el arrendador no puede acceder a la vivienda en alquiler sin la autorización expresa del arrendatario. Igualmente, si el arrendatario lo estima conveniente, este puede negarle la entrada al arrendador sin que puedan tomarse represalias de ningún tipo.

De hecho, si el inquilino lo estima oportuno por cuestiones de seguridad y/o privacidad, puede realizar el cambio de cerradura o bombín de la puerta de acceso a la vivienda, sin contravenir, al hacerlo, ningún aspecto legal ni tener la obligación de facilitar una copia de la llave al arrendador hasta la finalización del contrato.

Si el piso está a la venta, ¿puede el casero exigir que sea mostrado a posibles compradores?

Ante esta tesitura, la respuesta será una vez más negativa. El inquilino, como habitante de la vivienda, será la única persona con la potestad de autorizar estas visitas, negándose a que se produzcan o limitando los días y horas en que puedan realizarse. 

Además, en este punto, conviene recordar el derecho de adquisición preferente que todo arrendatario tiene sobre la vivienda en alquiler, al que debe renunciar expresamente si la vivienda sale a la venta y no quiere acogerse a él (artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Y tampoco ha de olvidarse que, en el caso de venta efectiva de la vivienda, el nuevo arrendador habrá de mantener el arrendamiento en sus mismos términos durante los cinco primeros años de vigencia del contrato de alquiler (artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

Si el contrato de alquiler está a punto de finalizar, ¿puede el casero enseñar el piso a futuros inquilinos?

Una vez más, no. El arrendador debe pedirle al arrendatario que autorice estas visitas. Si este acepta, las visitas deberán organizarse siempre en un horario convenido y aceptado por el arrendatario. Si así se acuerda, no será necesario que el arrendatario esté presente durante las mismas.

En caso de que el arrendatario no aceptara el arrendador tendría que esperar a que el contrato de alquiler finalizara para enseñar el piso a los posibles inquilinos.

¿Es legal incluir en el contrato una cláusula que permita el acceso al propietario?

Por más que sean habituales las cláusulas en las que se especifica la obligación de facilitar el acceso a la vivienda de personas interesadas en su alquiler durante los últimos 30 días de vigencia del contrato en extinción, la realidad es que éstas, en base al marco legislativo español, son ilegales.

Obviamente, todas esas cláusulas en las que se contempla la posibilidad de que el propietario pueda entrar al inmueble siempre que quiera, también son ilegales. Lo mismo que aquellas que obligan al arrendatario a renunciar a su derecho a la inviolabilidad del domicilio, recordemos que se trata de un derecho recogido por la Constitución Española. Nadie puede obligarnos a renunciar al mismo.

Si el inquilino deja de pagar o abandona la vivienda, ¿puede el propietario entrar a ella?

Conviene señalar, en este sentido, que la legislación española es especialmente protectora y garantista con los arrendatarios y, pese a que éstos dejen de abonar el alquiler o hayan abandonado la vivienda, mientras no se produzca la recisión del contrato vigente, siguen considerándose los moradores habituales y, por tanto, cualquier acceso no autorizado podrá ser considerado allanamiento.

Ante situaciones de este tipo, lo recomendable será, por parte del arrendador, iniciar un proceso de orden de desahucio.

Supuestos en los que el arrendador sí puede entrar a la vivienda

Sólo hay un supuesto en el que el casero sí que puede entrar al inmueble. Este está recogido en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Básicamente, si por lo que sea la vivienda requiere de reparaciones u obras de conservación, el arrendatario no puede impedir el acceso del arrendador para que este verifique la necesidad y el estado de las mismas.

Artículo 21 de la LAU

1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.

2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.
Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.

Una vez más, y pese a que el objetivo de estos accesos sean la mejora de la habitabilidad de la vivienda, sólo podrán producirse en el caso de que el arrendatario así los autorice y siempre que se realicen en las horas y días consensuados con él.

No obstante, en este apartado es conveniente subrayar que si el inquilino se negase a facilitar el acceso para la verificación y/o reparación de posibles daños de carácter grave y cuya intervención fuera urgente o inmediata, el arrendador podría solicitar auxilio judicial, al estar motivada su petición por causas de fuerza mayor, y que de ser favorable la resolución, será el inquilino la persona obligada a responder por los daños y perjuicios que se hayan podido derivar de su negativa.