En ocasiones, al buscar un nuevo piso de alquiler, encontramos uno que nos interesa pero que, por ser más grande de lo que necesitamos, lamentablemente, es demasiado caro. Otras veces, nuestra realidad familiar cambia y, en la vivienda, alguna habitación se queda libre y sin uso. Es en esas situaciones cuando nos planteamos realquilar las estancias vacías, ahorrándonos, así, un buen pellizco en el alquiler. Pero, ¿podemos hacerlo? De subarrendar una o varias habitaciones, ¿estaremos cometiendo alguna ilegalidad?
Subarriendo y cesión de contrato, ¿son la misma cosa?
Aunque son dos términos que en ocasiones se confunden, en realidad hacen referencia a situaciones radicalmente distintas, por lo que conviene tenerlos muy claramente diferenciados.
La cesión de un contrato de arrendamiento se da cuando un nuevo inquilino entra a residir en una vivienda bajo las condiciones del contrato original; por lo tanto, no se realiza ninguna modificación en el documento inicial, que sigue teniendo plena vigencia, con la salvedad que se lleve a cabo un cambio en el titular firmante (el nuevo arrendatario será la persona a la que se le ha cedido el contrato). Un ejemplo típico de este tipo de situaciones se da cuando un inquilino decide abandonar la vivienda y ofrece a su casero que otra persona continúe con el acuerdo inicial, evitándose, así, las posibles penalizaciones que pudieran darse si no ha cumplido con los plazos mínimos estipulados por contrato o no ha notificado su decisión con la antelación suficiente.
Subarrendar, sin embargo, implica que el titular original del contrato siga ejerciendo como tal y, además, no renuncie a sus derechos como parte; a la vez, este arrendatario pondrá en alquiler alguna de las estancias de la vivienda, convirtiéndose, a su vez, en el arrendador de la persona que decida convertirse en el inquilino de dicha estancia. Este caso se da, por ejemplo, cuando una familia, al emanciparse sus hijos, decide usar las habitaciones vacías como dormitorio de alquiler para estudiantes de intercambio.
Qué dice la ley
Como siempre, recurrimos a la normativa que regula casi cualquier aspecto relativo los contratos de arrendamiento. La LAU, en su artículo 8, establece que tanto las cesiones contractuales como los subarriendos están permitidos en España. Eso sí, a condición de que el propietario esté de acuerdo y así lo confirme por escrito. En el caso de los realquileres, además, sólo se podrá subarrendar alguna de las habitaciones, pero no la totalidad de la casa; es decir, es necesario, para no ir contra ley, que el arrendatario original del contrato siga haciendo haciendo uso del inmueble como inquilino.
Artículo 8 de la LAU – Cesión del contrato y subarriendo
1. El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.
2. La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.
Duración máxima de un subarriendo
En el mismo artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se establece que el subarriendo acordado por el inquilino originario de la vivienda se extinguirá en el mismo momento en que finalice el contrato de arrendamiento inicial establecido entre el dicho inquilino y su arrendador.
Es decir, supongamos que Manuel Fernández, propietario de un piso de dos habitaciones, firma un contrato de arrendamiento con Carmen Bermúdez y que esta, a su vez, realquila una habitación (con el consentimiento de Manuel) a Juan Gómez. En este caso, Juan Gómez, como máximo, podrá seguir subarrendado hasta que Carmen Bermúdez finalice su contrato con Manuel.
¿Existe un precio máximo en el subarriendo de habitaciones?
Sí, efectivamente existe. En ningún caso el importe del alquiler del subarriendo podrá superar la mensualidad del contrato de arrendamiento original. Es importante señalar, no obstante, que el montante de ambos alquileres sí puede ser el mismo, por lo que existe la situación teórica en que un arrendatario podría vivir gratis en su vivienda si consigue subarrendar suficientes habitaciones como para cubrir la totalidad de su renta de alquiler.
Qué puede pasar si alquilas una habitación sin consentimiento del arrendador
De darse esta situación, se estaría incumpliendo lo establecido por ley y el arrendador podría tomar las medidas legales que considerase oportunas con la intención de dar por finalizado el contrato. Es decir, el propietario podría solicitar la rescisión, lo que se traduciría en la expulsión tanto del arrendatario como del subarrendatario del domicilio.
Además, en el caso de realquileres en los que no se cuenta con el consentimiento de propietario, el responsable único de lo que ocurra en la vivienda será el arrendatario que figura en el contrato de alquiler, por lo que los posibles desperfectos le serán repercutidos a este. Este podría ser uno de los motivos por los que un propietario podría negarse a devolver total o parcialmente la fianza a su inquilino.
Alquilar habitaciones de un piso de alquiler para turistas, ¿es posible?
Se trata de un tema complejo y con muchas ramificaciones e interpretaciones. Por un lado, debemos recordar que, como hemos mencionado antes, existe un tope económico mediante el cual no se puede ingresar más dinero del equivalente a la mensualidad del arrendamiento por realquileres de habitaciones. Por otro lado, tampoco se puede subarrendar íntegramente la vivienda, sino solo partes de ella. En base a esos dos condicionantes (si se cumplen), tendríamos que decir que sí, que es posible establecer alquileres vacacionales a turistas.
No obstante, hay que matizar. Por un lado, no existe una ley unificada relativa al turismo. Hay comunidades en las que se permite que particulares realicen este tipo de actividades de manera legal, mientras que en otras ciudades, como es el caso de Barcelona, está penado con multas que oscilan entre los 30.000 y los 600.000€.
Además, de llevar a cabo esta práctica, no hay que olvidar que muy probablemente habrá que asumir los ineludibles impuestos que se reclamen y que abonar las tasas turísticas existentes en algunos municipios de España. Por último, habrá que poner en conocimiento del arrendador el tipo de subarriendo que se pretende llevar a cabo, pues es posible que la entrada y salida continua de inquilinos ocasionales le genere un cierto malestar añadido (cosa que podremos calmar, en parte, si decididnos cambiar las llaves del piso de alquiler en el tiempo en que realicemos esta actividad).
Compartir piso de alquiler con el contrato a nombre de una sola persona
Se trata de una práctica muy común y perfectamente legal siempre que se cumplan los requisitos de duración, importe y ocupación de la vivienda antes comentados. De hecho, es una situación habitual entre estudiantes que comparten piso. En estos casos, lo común es que uno de ellos sea el titular del contrato de arrendamiento y que los demás sean los inquilinos subarrendados. Dado que uno de ellos es el que responde legalmente ante el propietario, suele tener algún tipo de ventaja, como, por ejemplo, abonar una mensualidad menor.
No obstante, hay que insistir, para que esta situación no vulnere ningún aspecto de la LAU, es imprescindible que ese arrendatario inicial firme con sus subarrendados los correspondientes contratos que formalicen el acuerdo. De no hacerlo, se estará obrando contra ley y el propietario podría tomar las medidas que considerase oportunas.
