La fianza es una cantidad de dinero que todo inquilino debe facilitar a su casero a la firma del contrato. Más o menos, todos los implicados en un acuerdo inmobiliario tienen una idea relativamente clara sobre los usos que se le pueden dar a ese importe. No obstante, a veces surgen discrepancias y algunas prácticas relativamente habituales, como el pago del último mes de alquiler usando la fianza, pueden ir contra el espíritu de la norma.
Qué son la fianza y la garantía del alquiler
Antes de poder profundizar en los motivos por los que se puede descontar parte del dinero que el arrendatario aporte en concepto de fianza o garantía de alquiler (o depósito), conviene aclarar ambos términos, que pueden parecer sinónimos, pero que, en realidad, se refieren a importes distintos.
En el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, Fianza, se explica a qué responden ambas cantidades, cuál debe ser su valor y en qué términos se entregan a la hora de formalizar un arrendamiento de vivienda.
Artículo 36 de la LAU – Fianza
1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
[…]
4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución
Como vemos, se trata de una cantidad equivalente al importe total de una mensualidad de renta que ha de ser entregada a la firma del contrato y que se utiliza como depósito a la otra parte en previsión de que pueda ser necesario hacer uso de ella si se da el caso de que hayan surgido averías o desperfectos que, al terminar el acuerdo, deban solucionarse. Además, en la misma norma se indica que la devolución de este importe se realizará a la finalización del contrato y en el plazo de un mes, ya que, de lo contrario, generará intereses de demora o puede llevar a procesos judiciales si el casero no devuelve la fianza.
5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico
Como vemos, por su parte, la garantía de alquiler hace referencia a un concepto diferente. Para empezar, no es obligatoria, a diferencia de la fianza. Además, el importe no está regulado por la norma, sino que puede ser pactado por las partes en los términos que más adecuados estimen casero e inquilino. Se trata, en suma, de una cantidad adicional que se aporta al de la fianza para dar seguridad a la propiedad de que su vivienda está totalmente protegida. Es algo que se usa de manera recurrente, por parte de los inquilinos dueños de mascotas que, al aportar la entrega de una garantía adicional, dan tranquilidad a un casero que puede ser reticente a que animales habiten en su piso o casa.
Del mismo modo, en muchos anuncios vemos esa garantía oculta bajo el concepto de un segundo mes de fianza. En ésos en los que se indica que han de entregarse dos meses de fianza, en realidad lo que se está pidiendo es un mes de fianza y otro de garantía extra (ambos por el mismo valor).
Qué gastos se pueden descontar de la garantía y la fianza de alquiler
Como se ha explicado, tanto la garantía como la fianza son utilizadas para cubrir posibles daños en la vivienda causados por el inquilino. Además, ofrecen protección si el inquilino no cumple con la duración mínima del contrato, es decir, si abandona la vivienda antes de seis meses o sin avisar con un mes de antelación, o si realiza obras y reformas sin el consentimiento por escrito del propietario.
Si ocurre alguna de estas situaciones, el propietario tiene el derecho de retener total o parcialmente la garantía y la fianza para saldar deudas o realizar las reparaciones necesarias. Esto también aplica como compensación si el inquilino deja la vivienda antes de tiempo, o para cubrir los suministros pendientes o en curso.
Estas garantías tienen como objetivo asegurar el cumplimiento de las obligaciones arrendaticias de los inquilinos. Los arrendadores pueden apropiarse de ellas en caso de que los arrendatarios no cumplan con las obligaciones establecidas en los contratos de arrendamiento. Por el contrario, si los inquilinos cumplen con dichas obligaciones, los arrendadores están obligados a devolver las garantías.
Además, es importante resaltar que cubren no solo la obligación principal, sino también todos sus accesorios, incluidos los gastos judiciales.
A modo de listado, los gastos para los que más habitualmente se usa el importe de la fianza son:
- Daños en la vivienda causados por el inquilino.
- Daños en la vivienda causados por mascotas.
- Gastos de reparación por desperfectos en la vivienda y que puedan ser achacables al inquilino por haberse producido por el uso habitual del inmueble.
- Compensación por abandono anticipado del contrato de arrendamiento.
- Pago de suministros pendientes o en curso (agua, electricidad, gas, etc.).
- Gastos judiciales derivados de conflictos con el inquilino.
- Costes por obras y reformas realizadas sin el consentimiento del propietario.
- Limpieza y mantenimiento necesarios si la vivienda no se deja en condiciones adecuadas.
- Deudas derivadas de otros servicios contratados por el inquilino y vinculados a la vivienda (por ejemplo, servicios de internet).
- Gastos de reinstalación de elementos o mobiliario que hayan sido retirados o dañados por el inquilino.
Qué no se puede descontar de la garantía y la fianza de alquiler
Si no se cumple ninguno de los supuestos mencionados anteriormente, el propietario deberá devolver tanto la fianza del alquiler como la garantía adicional.
Por ejemplo, si en la vivienda ya existían ciertos desperfectos o estos se han producido por el paso del tiempo y no por un mal uso del inmueble, la reparación será responsabilidad del propietario. En estos casos, no podrá descontar el costo de la fianza ni de la garantía. No obstante, es evidente que, en estas situaciones, el problema radica en acreditar el estado de los inmuebles tanto al inicio de los arrendamientos como al momento de la entrega de las viviendas.
También estará prohibido utilizar estos importes para compensar rentas impagadas. Si esto se permitiera, las garantías perderían su propósito de asegurar que la vivienda se reentrena en perfectas condiciones al vencimiento de los contratos, ya que habrían sido utilizadas antes de tiempo.
A modo de listado, los gastos para los no se puede usar el importe de la fianza son:
- Rentas impagadas.
- Desperfectos que ya existían al inicio del arrendamiento.
- Reparaciones que son responsabilidad del propietario según el contrato de arrendamiento o la legislación vigente.
- Gastos de mejoras o renovaciones solicitadas por el inquilino y acordadas por el propietario.
- Servicios y suministros no vinculados directamente a la vivienda (como servicios personales del inquilino) y que explícitamente se hayan detallado como no asumibles por el arrendatario.
- Deudas o gastos generados fuera del período de arrendamiento (antes o después de éste).
- Multas ajenas a las obligaciones arrendaticias del inquilino.
- Gastos derivados de la administración o del arrendamiento que corresponden al propietario (por ejemplo, los cargos de gestión inmobiliaria).
