Cuando una persona deja de abonar la renta del inmueble en que reside, se convierte en inquilino moroso, perdiendo, así, los derechos que le eran concedidos en el contrato de alquiler. Llegados a este punto y, si el diálogo y la conciliación entre las partes se antoja imposible, el arrendador podrá comenzar un proceso de desahucio. Sin embargo, más allá de este tipo, que es el más habitual, en España existen otros supuestos y procedimientos mediante los que se puede recuperar una vivienda que se encuentra habitada por un inquilino que, legalmente, ya no tiene la condición legal de arrendatario.
Qué se entiende por un desahucio
Un desahucio es un procedimiento legal en el cual se ordena el desalojo de una persona o grupo de personas de una propiedad por parte del propietario o arrendador. Generalmente, se lleva a cabo cuando el inquilino no cumple con sus obligaciones contractuales, como el impago del alquiler o la violación de los términos del contrato de arrendamiento.
Aunque el desalojo de inquilinos morosos es el más común, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) contempla otras situaciones en las cuales se puede llevar a cabo el desalojo de los ocupantes no propietarios de una vivienda:
- Incumplimiento en el pago de rentas, suministros o seguros, en el caso de que así se haya acordado entre las partes.
- No cumplir con el pago de la fianza.
- Ceder o subarrendar la vivienda (o parte de ella) sin el consentimiento del propietario.
- Realizar actividades molestas, peligrosas o insalubres dentro del inmueble.
- Causar daños materiales intencionales en la vivienda con la intención de causar molestias.
- Llevar a cabo obras sin el permiso del propietario, en los casos en los que dicho consentimiento sea requerido.
- Negarse a abandonar la vivienda después de la fecha de vencimiento del contrato.
Qué tipos de desahucio hay
Desahucio express
El desahucio express es un procedimiento especial que destaca por su brevedad y agilidad en comparación con otros tipos. Este proceso permite a la persona con derecho sobre una propiedad (generalmente, el propietario) reclamar el desalojo y la restitución del inmueble en casos de inquilinos morosos o ocupantes ilegales (por ejemplo, en el caso de okupación de viviendas que pertenecen a entidades bancarias o a particulares).
Como características especiales destacamos el hecho de que puede llegar a resolverse como procedimiento verbal (por lo que los plazos legales no se prolongan tanto en el tiempo) y que existen supuestos en los que, si la parte demandada no responde en el plazo de 10 días, se procede directamente al desalojo sin necesidad de llevar a cabo un juicio.
Desahucio express en caso de okupas
Viene recogido en del artículo 250.1.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
[…] Podrán pedir la inmediata recuperación de la plena posesión de una vivienda o parte de ella, siempre que se hayan visto privados de ella sin su consentimiento, la persona física que sea propietaria o poseedora legítima por otro título, las entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseerla y las entidades públicas propietarias o poseedoras legítimas de vivienda social.
Por lo tanto, en las situaciones en las que el ocupante no tenga ningún documento que le permita habitarla, se podrá iniciar un proceso de desahucio express contra los ocupantes ilegales mediante un desalojo rápido. Obviamente, este escenario es considerado el más pacífico, ya que será suficiente que el interesado demuestre ser el propietario o arrendador para poder proceder al desalojo.
El tribunal, por su parte, solicitará a la parte demandada un documento que justifique su ocupación en la vivienda. Dado que, lógicamente, dicho documento no existirá, se establecerá una fecha y hora para el desalojo. Si en el momento indicado por el juez los ocupantes aún se encuentran en la propiedad, la policía los desalojará.
Desahucio express por impago
Nos referimos, aquí, a los casos de desahucio que se generan cuando la parte arrendataria cesa en el pago. Normalmente, se trataba de procedimientos tediosos y que podían eternizarse antes de resolverse. Sin embargo, tras las modificaciones legales aplicadas en 2015, hoy en día la duración del proceso está entre los seis y doce meses.
La demanda en este tipo ha de ser presentada por un abogado y un procurador. El demandante, por su parte, será la persona que figura como arrendador en el contrato (que suele coincidir, además, con el propietario). Una vez presentada, el tribunal la admitirá a trámite y procederá a notificarla al inquilino.
Este tiene un plazo de diez días hábiles para presentar su oposición. De no hacerlo, el proceso no culminará con una sentencia, sino con un decreto de archivo, aunque las consecuencias prácticas serán las mismas: se ordenará el desahucio.
La situación más desfavorable se genera cuando el inquilino sí se opone a la demanda. En este caso, se llevará a cabo un juicio y en la sentencia se ordenará el desalojo; lamentablemente, los tiempos se prolongarán y, como decimos, podrán extenderse hasta un año completo.
Desahucio por precario
Legalmente, se conoce como precarista a la persona que tiene un derecho de cesión y puede permanecer en el inmueble porque el propietario le ha dado permiso, sin que medie ningún tipo de contrato. Esta situación se da cuando un propietario permite habitar en su vivienda a un amigo o familiar que está pasando, por ejemplo, por momentos de dificultades económicas.
Sin embargo, este permiso es revocable en cualquier momento y, de negarse el inquilino a abandonar la vivienda, se podrá ordenar una orden de desahucio.
Desahucio por finalización del contrato
Una vez finalizado un contrato de alquiler, el inquilino tiene la obligación de abandonar la propiedad. En caso de que no lo haga, el propietario deberá recurrir a la acción de desahucio por terminación del contrato para llevar a cabo su desalojo de manera forzada.
Desahucio de herencias
Es el caso se que da cuando una vivienda se adquiere en herencia y no existe contrato o consentimiento expreso por parte de lo beneficiarios de la herencia. Además, es importante resaltar que, en el caso de herencia compartida, con que sólo uno de los nuevos propietarios se muestre en contra de la cesión de la vivienda, el desahucio será viable.
No obstante, insistimos: lo indicado anteriormente sólo hace referencia a los casos en los que no exista un contrato de arrendamiento expreso (sea escrito o verbal). y, por lo tanto, debemos recordar que, cuando sucede la muerte del arrendador, si la vivienda era suya, el contrato se mantendrá en los mismos términos hasta su extinción pasando a ser los nuevos arrendadores los herederos. Para el caso de que el arrendador sólo fuera el usufructuario del inmueble, según el artículo 513 del Código Civil, esta condición finalizaría con la muerte de este y, por lo tanto, no sería heredable.
Desahucio copropietario
Este supuesto ocurre cuando se trata de una propiedad titularidad de varias personas y no existe acuerdo entre ellas para llevar a cabo el arrendamiento. Recordemos que un copropietario no puede celebrar un contrato de arrendamiento sin obtener el consentimiento de los demás, a menos que tenga una mayoría de participación de más del 50% y siempre por un período no superior a 6 años.
Cuánto tiempo se tarda en desahuciar a una persona
Como decimos, el proceso de desahucio de una persona o familia de una vivienda es complejo y no siempre responde a los mismos tiempos. El plazo mínimo será aquél en el cual, tras imponerse la demanda y ser aceptada por el juzgado y, en consecuencia, trasladada a la otra parte, esta no muestra oposición; en este caso, en 10 días hábiles podría estar resuelto.
Lamentablemente, no suele ser la situación más habitual. Lo más frecuente es que un desahucio express se prolongue durant4, al menos, 3 ó 4 meses. El caso más desfavorable se presenta si se suceden los recursos y trámites legales; en este caso, la totalidad del procedimiento completo podrá llegar a extenderse durante algo más de un año.
