La posibilidad de que un inquilino, de forma puntual o continuada, se retrase en el pago de la renta o que, directamente, se convierta en un arrendatario moroso lleva, en ocasiones, a que el propietario se vea en la obligación de contratar un seguro de impagos de alquiler. Sin embargo, ¿qué hacer cuando no se tiene contratado uno y el inquilino comienza a adeudar varias mensualidades? ¿Es factible incluirlo en un fichero de morosos?
¿Es legal el Fichero de Inquilinos Morosos?
Efectivamente, en España es legal el uso de un Fichero de Inquilinos Morosos. Lo que se traduce en que los propietarios de inmuebles, los administradores de fincas y los bancos puedan ingresar los datos de aquellos inquilinos que hayan incumplido sus obligaciones de pago en una base de datos de morosidad.
Estos datos, además, pueden ser compartidos con otros prestamistas, lo que dificultará a los inquilinos morosos obtener préstamos o ser aceptados como arrendatarios en otras viviendas. Obviamente, los deudores podrán solicitar que se borren sus datos una vez hayan saldado la deuda o si se ha llegado a algún tipo de acuerdo satisfactorio para la parte agraviada (el arrendador, en este caso).
Ficheros de morosidad genéricos
Es importante subrayar que existen diferentes ficheros de morosidad en los que pueden incluirse a deudores que hayan incumplido pagos superiores a 50€ para el caso de personas físicas y de 300€ si se trata de personas jurídicas. Los más importantes son los siguientes:
- Fichero de Incidencias Judiciales: En él se registran exclusivamente las deudas establecidas con organismos públicos, como la Agencia Tributaria o la Seguridad Social. En ningún caso se incluyen deudas de carácter privado.
- Ibercheck: Se trata de un registro privado cuyos datos provienen de entidades financieras y de crédito que voluntariamente se los proporcionan.
- BADEXCUG: A este registro sólo pueden acceder sus afiliados que, como es lógico, han de pagar una cuota mensual. En él se registran datos tanto de personas físicas como jurídicas que se hayan convertido en morosas.
- Registro de Impagados Judiciales: Aparecen aquellas deudas líquidas, vencidas y exigibles no inferiores a 50 € que hayan sido reconocidas mediante una resolución judicial firme, aportada por los abogados de los acreedores. Se incluyen particulares, autónomos y empresas.
- El Registro de Aceptaciones Impagadas (RAI): Contiene la información referente a los impagos de personas jurídicas que adeuden un mínimo de 300 euros.
El Fichero de Inquilinos Morosos (FMI)
Se trata de una base de datos de morosidad específicamente relacionada con las cuestiones del mercado de alquiler de inmuebles. Por así, decirlo, es un registro nacional de deudas en el alquiler inmobiliario. En él se glosan todas las incidencias relacionadas con los impagos en el alquiler, tanto de personas físicas como jurídicas.
Es, además, una base de datos totalmente fiable, ya que para que un propietario o agencia inmobiliaria pueda incluir a un arrendatario como moroso, se exige que estos puedan justificar la veracidad de la deuda de forma fehaciente. Por lo general, se solicita que se remitan tanto el contrato de arrendamiento como el documento con el que se acredite la reclamación previa del pago.
Por último, resaltar que el FIM es gestionado por la empresa FIM Ibérica que, además, también ofrece a los propietarios de inmuebles la posibilidad de realizar un estudio de solvencia de los inquilinos aunque estos no estén incluidos en el fichero.
Cómo incluir a un inquilino en el Fichero de Inquilinos Morosos
Incluir a un inquilino en un registro de morosidad es una gestión que puede realizar el arrendador afectado de forma gratuita. Tan sólo hay que acceder a la web del Fichero de Inquilinos Morosos y registrar los datos del arrendatario deudor. Una vez realizado el proceso, el FIM contactará con el inquilino para hacerle saber la situación y transmitirle las consecuencias que para él puede tener aparecer en un listado de morosidad.
Los pasos, de forma sintetizada, son los siguientes:
- Acceder a la web del Fichero de Inquilinos Morosos (FMIIbérica).
- Rellenar el Formulario de Inscripción.
- Adjuntar la documentación necesaria (contrato de arrendamiento y documento con el que se acredite la reclamación previa de la deuda).
- Esperar a que el FIM estudie el caso y valore la viabilidad del mismo.
- Si el Fichero de Inquilinos Morosos concluye positivamente la viabilidad del caso, se pondrá en contacto con el inquilino.
- Si, pese a todo, el inquilino sigue sin pagar, el FMI lo registrará como moroso en la base de datos de inquilinos que adeudan.
Cómo saber si estoy en el Fichero de Inquilinos Morosos
Saber si se nos ha incluido en un fichero de inquilinos morosos es relativamente sencillo: sólo debemos solicitar una copia de nuestro informe de crédito a una agencia especializada. Estas empresas, como Axesor (perteneciente al grupo Experian), nos informarán sobre si existe algún dato en nuestro historial de crédito que pueda indicar que hemos sido registrados como morosos en uno de los ficheros antes mencionados (tanto en uno de morosidad general como el concretamente orientado a los impagos en el alquiler).
También podemos solicitar a la Asociación Nacional de Establecimientos Financieros de Crédito (ASNEF) que nos indique si hemos sido incluidos en el Ibercheck (como hemos indicado previamente, se trata de un registro privado gestionado por Equifax que otorga informes de morosidad de los últimos 6 meses). Como posibles afectados, podemos consultar si aparecemos en este fichero de manera gratuita y reclamar si hay algún dato incorrecto.
Cómo salir de un Fichero de Inquilinos Morosos
Evidentemente, la respuesta es sencilla: pagando la deuda y los intereses que se hayan podido generar. Una vez que el pago sea efectivo, la otra parte afectada (en este caso el arrendador) debe notificar al fichero que ya hemos saldado las deudas y que, por tanto, podemos y debemos ser retirados de la lista. No obstante, es necesario remarcar que el proceso no es automático y la salida de la lista puede demorarse varias semanas.
Por último, indicar que en España, por ley, a los seis años de estar en el fichero, los datos quedan eliminados. Sin embargo, esto no siempre se cumple del todo ya que algunas compañías de recobro de deudas suelen comprar estos ficheros con la intención de reclamar las deudas con los intereses que se habrán seguido produciendo en el tiempo de demora en el pago. Al efectuarse la compra, el tiempo vuelve a reiniciarse y comienza, de nuevo, un periodo en que el deudor permanecerá inscrito en el fichero durante 6 años más.
Cómo se cobra la deuda de un inquilino moroso
Los pasos para cobrar una deuda son los siguientes:
- Enviar al arrendatario, mediante burofax, un aviso de demanda al juzgado local.
- Recibido el aviso, se otorga al inquilino una cantidad de tiempo para pagar la deuda (30 días, habitualmente).
- Si no se realiza el pago, el propietario puede solicitar una orden de embargo mediante la cual podría recuperar el dinero adeudado mediante el embargo de los bienes del inquilino (si los tuviera).
- Si el inquilino sigue sin pagar, el propietario podrá presentar una demanda de juicio por desalojo.
- Si el resultado del juicio es favorable al propietario, el inquilino deberá abandonar la propiedad y pagar al propietario el dinero adeudado.
