Qué es la plusvalía municipal, quién la paga y cómo se gestiona

Las cuestiones impositivas suelen ser foco de quebraderos de cabeza y dudas. Si en un inmueble alquilado, el pago del IBI y del impuesto de basuras son, con diferencia, los que provocan más desencuentros entre las partes, cuando se hereda, vende, compra o recibe una vivienda en forma de donación, serán la plusvalía municipal y sus gestiones asociadas las que deriven en múltiples interrogantes e inseguridad.

Qué es la plusvalía municipal

La plusvalía municipal, también conocida como el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un tributo municipal que se aplica al aumento de valor de los terrenos urbanos en el momento en que se transmiten (se venden, heredan o donan) a otra persona física o fiscal. Es importante tener en cuenta que este impuesto se aplica independientemente de que haya o no una construcción en el terreno sujeto al gravamen. Por lo tanto, cuando se vende una casa, la plusvalía se paga por el cambio en el valor del terreno en el que está ubicada, no por la construcción en sí misma.

Cómo se computa la plusvalía municipal

En función del tipo de transmisión que se haya realizado, el cálculo de la plusvalía se realizará de una u otra forma:

• Herencias. La plusvalía se calcula desde el momento en que el donante adquirió la vivienda hasta que la recibe el heredero.
• Donaciones. Ocurre de manera similar al caso anterior, el gravamen computará el periodo de tiempo en que el inmueble ha sido propiedad del donante. Es decir, desde que adquiere la vivienda hasta que la dona.
• Ventas de viviendas compradas. Se determinará el incremento del valor del suelo desde que se recibe el piso en propiedad hasta que, finalmente, se vendió.
• Ventas de viviendas heredadas. Ocurre exactamente igual que en el caso anterior, con la salvedad de que el propietario que vende en inmueble no lo compró originariamente, sino que fue beneficiario de una herencia. La fecha en que esta se hizo efectiva marcará el comienzo del cálculo de la plusvalía.

Cuándo se paga

Una vez más, los plazos vienen determinados por el medio de transmisión del bien asociado. Por tanto, podemos distinguir las siguientes posibilidades:

• Ventas o donaciones de inmuebles: 30 días hábiles a contar, siempre, desde la fecha en que se adquiere el bien.
• Herencias: 6 meses naturales desde la fecha de fallecimiento. No obstante, podrá ampliarse la horquilla de pago 6 meses más si así se solicita en tiempo y forma.

Donde se paga

Dado que se trata de un gravamen de carácter local, el pago de las cantidades adeudadas ha de satisfacerse en el Ayuntamiento del municipio en que esté ubicado el terreno urbano objeto del impuesto. De carecer el consistorio de una oficina dedicada a estas gestiones, el abono deberá saldarse en el Organismo Provincial de Asistencia Económica y Fiscal que corresponda.

No obstante, la liquidación de la deuda no ha de hacerse exclusivamente de manera presencial, sino que la mayoría de municipios tienen a disposición de sus ciudadanos una oficina virtual de tributos en la que saldar el abono de la cantidad reclamada.

Quién tiene que pagar la plusvalía

Por regla general, en cualquier transacción, será la persona beneficiaria del importe asociado al bien objeto de la plusvalía la encargada de hacer frente al pago que esta implique. Así, tres son los casos que podemos distinguir:

• En las compraventas de inmuebles, el vendedor, que será el que reciba un importe mayor al abonado en la compra, será el encargado de saldar la plusvalía municipal.
• En el caso de las donaciones, sin embargo, al no haber beneficio económico de por medio, sino material,, es la persona que recibe la vivienda donada quien debe asumir el gravamen.
• Similar criterio se sigue con las herencias, donde serán los herederos los encargados de satisfacer el pago.

Quién está exento de pagar la plusvalía municipal

Como venimos diciendo, se trata de un impuesto municipal que sólo ha de abonarse cuando se haya producido un rendimiento económico asociado a un inmueble en venta. Es decir, cuando se produce una venta de un piso o casa por un valor más alto de aquel por el que se ha adquirido. Por lo tanto, cabe deducir que estarán exentos del pago de la plusvalía municipal aquellos propietarios que vendan el inmueble por una cantidad menor a la que abonaron al adquirilo. En el caso de que se haya traspasado por un precio superior, si la residencia fue comprada por el propietario, o cuando se ha recibido como herencia o donación, habrá de pagarse el impuesto siempre.

Cuánto se paga por la plusvalía

El Real Decreto-ley 26/2021 de 8 de noviembre es el texto legal que recoge cómo ha de determinarse el cálculo del valor asociado a la plusvalía municipal a abonar cuando se produce la transmisión de un inmueble. Se trata, como hemos indicado, de una cantidad establecida por cada municipio en función de una base imponible. Esta última, según el Real Decreto, se puede obtener de dos maneras: mediante el método objetivo y mediante el método real.

Método objetivo 

Si se elige este método, han de aplicarse unos coeficientes al valor catastral del inmueble para determinar la base imponible. Dichos coeficientes no permanecen inmutables con el pasar de los años, sino que se actualizan en cada periodo impositivo en función del estado del mercado inmobiliario.

Además, en este sentido, el Real Decreto-ley 26/2021 se establecen unos valores límites que no podrán excederse y que ese encuentran recogidos en el propio Real-Decreto.

A continuación, detallamos dichos valores tope:

Es importante destacar que este método es opcional y no siempre será el más ventajoso para el pagador, ya que el contribuyente puede elegir, como alternativa, tributar en función de la plusvalía real obtenida en el momento de la transmisión del inmueble.

Método real

Para determinar si este procedimiento de cálculo de la plusvalía es aplicable, se ha de restar el precio de venta o transmisión del inmueble al precio de compra o adquisición. Si el contribuyente puede demostrar que la plusvalía así obtenida es inferior a la que resulta según el método de estimación objetiva, procederá el método real.

Calculadora plusvalía municipal

A modo orientativo y sin valor legal real, en la red podemos encontrar distintas aplicaciones web para estimar el valor de la plusvalía que se habrá de abonar en caso de venta o donación. Se trata de páginas sencillas, como las que ofrecen el portal Idealista o HelpMyCash, en las que, introduciendo algunos datos del inmueble (fechas de compra y venta, valor obtenido en la transacción y tipo de transmisión, entre otros), se genera una aproximación a la cuantía real del importe de la plusvalía municipal.

Qué se necesita para calcular la plusvalía municipal

Aunque, como decimos, los valores porcentuales dependen del criterio de cada ayuntamiento, para calcular la plusvalía será necesario tener a mano los siguientes conceptos, fechas y valores:

• Valor catastral: Se trata del importe base para poder calcular la plusvalía municipal y se encuentra en el último recibo que se haya emitido del IBI o en la última declaración de la renta. En caso de no tener ninguno de estos documentos, se puede solicitar en el ayuntamiento.
• Número de años transcurridos entre la adquisición y la transmisión: Como hemos dicho anteriormente, en función de los años que hayan pasado entre la adquisición y la transmisión del inmueble, se aplicará un coeficiente de incremento del valor catastral u otro.
• Municipio del inmueble: Ya que cada ayuntamiento tiene la potestad de aplicar distintos coeficientes máximos de incremento. 
• Valor de transmisión del inmueble: En el caso de que la transmisión sea mediante venta, cuál ha sido el precio final.
• Valor de adquisición: De la misma manera, para poder comprobar si se ha generado un beneficio, es necesario saber el importe por el que se compró originariamente.

Ejemplo

Consideramos el inmueble siguiente:

• Fecha e importe de adquisición: 15/02/2017, por 210.000€.
• Fecha e importe de venta: 23/11/2021, por 250.000€.
• Plusvalía de 40.000€ (250.000€ – 210.000€).
• El valor catastral total: 100.000€, de los que el correspondiente al suelo son 60.000€, es decir, un 60%.
• Tipo impositivo aplicable: 30%.

Cálculo con el método objetivo

• Calculamos el valor catastral del suelo como el 60% del valor catastral total: 60.000€.
• Aplicamos el coeficiente correspondiente a los cuatro años pasados entre compra y venta: 60.000€ x 0,17 = 10.200€ de base imponible.
• Finalmente, multiplicamos por el tipo impositivo establecido: 10.200€ x 30%= 3.060€.

Cálculo con el método real

• Calculamos el valor de transmisión asociado al suelo multiplicando el precio de venta por un 60%: 250.000€ x 60% = 150.000€.
• Operamos de igual forma con el valor de adquisición: 210.000€ x 60% = 126.000€.
• La base imponible será la diferencia entre ambas cantidades: 150.000€ – 126.000€ = 24.000€. 
• La cuota tributaria se obtendrá al multiplicar dicha cantidad por el tipo impositivo establecido: 24.000€ x 0,30= 7.200€.

En este caso, resulta evidente que será más rentable abonar la plusvalía según el método objetivo.

Dudas habituales

Al vender una casa heredada, ¿hay que pagar la plusvalía?

En efecto, es necesario abonar la plusvalía tanto al heredar una vivienda como al venderla. En el primer caso, se considerará el periodo que transcurre desde que el donante adquirió la propiedad hasta que la recibe el heredero. En el segundo caso, se tomará en cuenta el periodo que va desde la herencia de la propiedad hasta su venta.

Pago de plusvalías al comprar y vender una casa en un mismo año

Así es. Todas las transacciones de compraventa de un inmueble con una duración menor a un año están sujetas al pago de este impuesto. Por tanto, si se adquiere una propiedad en febrero y se vende en septiembre del mismo año, será necesario abonar la plusvalía correspondiente al beneficio generado en la venta.

Impago de plusvalía, ¿cuáles son las sanciones?

En caso de que se supere el plazo de pago de la plusvalía, el ayuntamiento tiene la facultad de exigir el pago de la cantidad debida y, además, imponer los correspondientes intereses de demora. Los porcentajes de estas penalizaciones son los siguientes:

• Durante los tres primeros meses: 5%.
• Entre el tercer y el sexto mes: 10%.
• Entre el sexto y el duodécimo mes: 15%.
• Después del primer año: 20%.

Prórrogas en el pago de la plusvalía

Las prórrogas sólo son aplicables a las plusvalías generadas como consecuencia de una herencia. En estos casos, el plazo de 6 meses desde el fallecimiento será prorrogable por otros 6 meses más, hasta alcanzar un año natural, siempre que se haya solicitado la prolongación temporal, como mínimo, un mes antes del vencimiento inicial.

Cuando prescribe la plusvalía municipal

La prescripción de la plusvalía municipal ocurre a los cuatro años, contados a partir de la fecha en que finaliza el plazo que se establece obligatoriamente para presentar la autoliquidación voluntaria.

La nueva plusvalía municipal, ¿tiene carácter retroactivo?

La nueva ley sobre la plusvalía municipal no tiene efectos retroactivos y, por tanto, no se aplica a las transacciones que se realizaron con anterioridad a su publicación en el Real Decreto-ley 26/2021, es decir, antes del 10 de noviembre de 2021.