Cuando, tentados por la posibilidad de pagar un alquiler más barato, emprendemos una búsqueda de pisos, con frecuencia, asumimos unos riesgos que, siguiendo procedimientos más convencionales, no tomaríamos. Al pagar el alquiler en efectivo o mediante Bizum o al ser arrendatarios sin contrato de alquiler, nos exponemos a situaciones de cierta inseguridad, pues la posibilidad de ser víctimas de una estafa está siempre presente. Sin embargo, incluso siguiendo los cauces tradicionales (alquilando con inmobiliaria, por ejemplo), no siempre podemos tener la certeza de que no surjan imprevistos como, por ejemplo, que la cédula de habitabilidad de la vivienda o el certificado energético de la misma hayan caducado. ¿Qué podemos hacer en estos casos?
Qué es una vivienda ilegal
Según la Secretaría de Estado de Infraestructuras, Transporte y Vivienda en España existen tres tipos diferentes de vivienda ilegales:
- Viviendas que incumplen la normativa urbanística vigente. Por regla general, se trata de inmuebles edificados sobre terreno no urbanizable, de protección especial o de dominio público natural. Es el caso de viviendas que se levantan sobre pasando el límite legal establecido por la Ley de Costas o que, por ejemplo, inicialmente eran cuartos de aperos, pero que, con el pasar de los años, han ido ampliándose sucesivamente. Por norma general, además, carecerán de escrituras o la información recogida en ellas será disconforme con la realidad. Estas viviendas son atacables en todo momento, dado que se ubican en suelos en los que las infracciones cometidas no prescriben jamás.
- Viviendas que están fuera de ordenación. Son aquellas que actualmente no son conformes con la normativa urbanística, pero que, además, no se pueden adaptar a la legalidad vigente. Es el caso de aquellos inmuebles que se construyeron de manera que respetaban el marco legal del momento, pero que, tras un cambio de normativa (por una modificación del planeamiento municipal o como consecuencia de cambios en normativas sectoriales como en la Ley de Carreteras o la Ley de Costas) han pasado a ser ilegales.
- Viviendas que cumplen la normativa urbanística vigente, pero que no cuentan con las autorizaciones y documentación pertinente. Tal es el caso de los inmuebles que carecen de algún documento exigible (certificado final de obra, seguro decenal, cédula de habitabilidad o declaración de obra nueva) o de aquellos otros que se han construido sin licencia o sin ningún tipo de supervisión. Pese a todo, llegado el caso, estas viviendas pueden pasar a ser perfectamente legales, ya que todas las normativas autonómicas permiten establecer un procedimiento de regularización de la obra construida. Eso sí, si procediera aplicar algún tipo de multa o sanción, el hecho de legalizar la vivienda no exime del pago de las penalizaciones impuestas.
Cuáles son las condiciones mínimas de habitabilidad de un piso de alquiler
Cédula de habitabilidad
La cédula de habitabilidad es un documento de carácter administrativo que sirve para demostrar el cumplimiento de unos estándares mínimos que garanticen la habitabilidad de un inmueble. Existen tres tipos diferentes cédulas de habitabilidad:
- De primera ocupación. Es la que debe tramitarse para el caso de viviendas de nueva construcción.
- De primera ocupación de rehabilitación. Se concede a inmuebles de cierta antigüedad en los que se haya llevado a cabo una importante reforma que haya afectado a su sistema estructural.
- De segunda ocupación. Es la que requieren las viviendas que ya hayan sido habitadas previamente que hayan pasado a ser ocupadas de una forma diferente a como lo hacían originariamente.
Podemos decir que, en general, se trata de un documento que todo inmueble debe tener en la mayoría Comunidades Autónomas (La Rioja, Navarra, Murcia y Baleares, entre otras), tanto si se va a arrendar como si es el propietario el que va a residir en él. Además, su vigencia no es uniforme a nivel nacional, sino que varía en función de la ubicación de la vivienda (cinco, diez o quince años suele ser lo más habitual).
Habitaciones y dimensiones
En relación a la composición y distribución de una vivienda, los requisitos mínimos más habituales para que esta sea considerada como habitable son los siguientes:
- Cumplir con el estándar de superficie mínima establecida por la Comunidad Autónoma.
- Contar con, al menos, una estancia o sala de estar, un espacio para la higiene y otra para la cocina.
- Si se trata de un único espacio (tipo estudio), debe ser posible la compartimentación de un ámbito aislado de 8 m².
- Si existe más de un espacio, la habitación de menor tamaño debe medir, al menos, 6 m².
- La altura mínima entre el pavimento y cara inferior del techo debe ser igual o mayor a 2,50 metros. En cocina, baño y pasillos este mínimo puede reducirse hasta 2,20 metros.
Condiciones de habitabilidad
Como establece el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, toda vivienda debe de mantener unas condiciones mínimas de habitabilidad para que esta pueda ser arrendada. Además, es obligación del propietario garantizar que estas se cumplan.
1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil
Suminitros
A lo que aquí se hace mención, en parte, se deriva de lo explicado en el punto anterior, ya que tampoco se considerarán habitables las viviendas que no dispongan suministros (independientemente de que estén dados de alta o no) de gas, luz y agua corriente, aquellas que carezcan de caldera, enchufes y/o desagües y las que presenten graves desperfectos o humedades que las conviertan en insalubres.
Qué pasa si un piso no tiene cédula de habitabilidad
Vivir sin cédula de habitabilidad podría suponer una sanción para los propietarios, pero también podría conllevar que el edificio se declarase como no habitable y que, en consecuencia, sus inquilinos (arrendatarios, en este caso) fueran obligados a desalojarlo hasta que el arrendador consiguiera tener el documento en vigor. En el día a día, además, el inquilino también encontraría múltiples inconvenientes, ya que sin la cédula tampoco le sería posible dar de alta los suministros de electricidad, agua y gas, ni, por ejemplo, contratar seguros para el hogar (contra incendios, antirrobos o de impagos de alquiler).
Qué tamaño mínimo debe tener un piso de alquiler
Tal y como establece la Orden de 29 de febrero de 1944, que especifica las condiciones higiénicas mínimas que han de reunir las viviendas, la superficie mínima que ha de tener una vivienda en España es de 25.5 m². Sin embargo, las diferentes Comunidades Autónomas, con frecuencia, en su normativa regional establecen estándares más elevados. Por ejemplo, en el caso de Murcia (que es la ciudad de España que impone un mínimo mayor), la superficie a partir de la cual un inmueble se considera habitable es de 40 m²; en el caso de que no haya patios, terrazas ni espacios exteriores, la superficie mínima exigida se reduce a 31.5 m².
A continuación, listamos el valor establecido por cada Comunidad Autónoma:
- Andalucía: 24 m².
- Aragón: 37 m².
- Asturias: 28 m².
- Islas Baleares: 26 m².
- Islas Canarias: 25 m².
- Cantabria: 30 m².
- Castilla y León: 30 m².
- Castilla-La Mancha: 30 m².
- Cataluña: 36 m².
- Ceuta: 20 m².
- Extremadura: 25 m².
- Galicia: 26 m².
- Madrid: 38 m².
- Melilla: 30 m².
- Murcia: 40 m².
- Navarra: 30 m².
- La Rioja: 30 m².
- Comunidad Valenciana: 30 m².
- País Vasco: 35 m².
Cómo saber si mi vivienda de alquiler es ilegal
De cara a comprobar que la vivienda en la que se reside no cumple el marco legal vigente, se debe solicitar un certificado de inexistencia de infracción urbanística. Se trata de documento que garantiza la legalidad de una construcción y que, además, certifica que dicho inmueble no tiene ningún expediente abierto como consecuencia de infracciones urbanísticas. Solicitarlo es un procedimiento sencillo que puede ser llevado a cabo tanto en las delegaciones de Urbanismo del ayuntamiento correspondiente como en la Oficina de Atención al Ciudadano municipal.
Los pasos a dar son los siguientes:
- Rellenar el modelo oficial de solicitud.
- Consignar los datos identificativos del solicitante.
- Aportar una copia de las escrituras de la vivienda.
- Incluir los planos de la vivienda.
- Reflejar los datos del inmueble: dirección, referencia catastral y la descripción general.
- Abonar las tasas.
Como puede deducirse, al ser necesario aportar alguna documentación de carácter relativamente privado, como son las escrituras o los planos de la vivienda, es una gestión que debe realizar el arrendador o el inquilino en connivencia con este.
