Quien alquila una vivienda, obviamente pretende obtener una rentabilidad económica. Precisamente por ello, el miedo a que un inquilino pueda convertirse en moroso es uno de los temores que, en todas las encuestas, aparece como una de las mayores preocupaciones de los propietarios de inmuebles en alquiler.
Burofax o carta a un inquilino que no paga
Si un arrendatario deja de cumplir con sus pagos mensuales, es fundamental actuar rápidamente para evitar que la situación se prolongue más de lo deseable. Recordemos que, conforme al artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la falta de pago de la renta es motivo suficiente para dar por terminado el contrato. De esta forma, incluso aunque este impago se haya producido de forma puntual, un arrendador podría resolver el contrato ante un retraso o falta de abono por parte de su inquilino.
No obstante, como siempre, recomendamos, antes de emprender ningún tipo de medida mayor, el diálogo; hablar con la otra parte e interesarnos por su situación (existen hechos puntuales que pueden justificar un retraso en el pago, incluso achacables a problemas administrativos de un banco). Tras lo cual, si el abono no se satisface o si las explicaciones del deudor no convencen al propietario, lo ideal será reclamar el pago formalmente.
Para ello, aunque, en realidad, cualquier vía de comunicación entre partes puede ser aceptada, siempre es recomendable hacer uso de aquellas que sean gestionadas por terceros y que impliquen un acuse de recibo, es decir, un burofax o una carta certificada. En este escrito (que tendrá certeza de entrega en una determinada fecha) se habrá de urgir al interesado en la necesidad del pago tras haber mantenido una conversación previa con él. Además, será necesario especificar la cantidad insatisfecha y, del mismo modo, el plazo máximo permitido para solventar la situación antes de que se pongan en marcha las medidas legales que se estimen oportunas y para las que está autorizada la parte perjudicada (en este caso el arrendador).
Mejores técnicas para echar a un inquilino que no paga
Lo primero que tenemos que tener claro es que cualquier procedimiento que pueda ser considerado como coactivo debe ser descartado por parte de un propietario cuyo inquilino ha dejado de pagar las mensualidades. Cortar los suministros o cambiar la cerradura de acceso a la vivienda podría ser una mala decisión, ya que llevarían al propietario a tener que hacer frente a una denuncia por coacciones o allanamiento de morada. Así pues, siempre es necesario mantener la calma y proceder según lo estipulado legalmente.
Por lo tanto, si ya se ha enviado la carta requiriendo el pago al arrendatario y este no accede al pago, sólo quedan dos alternativas posibles. Por un lado, la negociación. Si se trata de un retraso puntual, quizá el arrendador deba reconsiderar la situación, mostrar empatía y dar un margen de confianza a un inquilino que, hasta el momento, ha sido buen pagador.
Si, por el contrario, la situación genera intranquilidad en el propietario y prefiere no esperar, la única vía posible será la judicial, para lo que deberá presentar una demanda de desahucio (respaldada por un abogado y un procurador) a fin de expulsarlo de la propiedad. Una vez que el tribunal acepte la demanda, se notificará al inquilino y se establecerá una fecha para el desahucio, momento en el cual deberá devolver las llaves y desalojar el inmueble.
Además de proceder con el desahucio, es posible reclamar al inquilino las mensualidades de alquiler pendientes junto con los intereses de demora por el impago. Sin embargo, este escenario ideal no siempre se cumple, ya que muchos deudores no tienen ingresos regulares ni activos embargables que permitan cubrir las deudas, por lo que muchos desahucios sólo se saldan con la liberación de la vivienda.
¿Un inquilino moroso es un okupa?
Aunque a efectos prácticos para un propietario cuyo inquilino haya dejado de pagarle las mensualidades pueda no haber diferencia entre este y un okupa, la realidad es que, legalmente, no son considerados de la misma forma. La clave está en el contrato de arrendamiento, que uno tiene en su poder y firmado por ambas partes, y del que el otro carece.
Para que una persona tenga consideración de okupa, ha de haber accedido a la vivienda sin tener el consentimiento de su propietario, es decir, haciendo uso de la fuerza y mediante métodos violentos. Es importante aquí resaltar que la violencia no tiene por qué ejercerse contra las personas que habiten o sean dueñas del inmueble, sino que, de hecho, romper o forzar una cerradura, ya es asumido como un acto violento per se. De esta manera, una persona que sin autorización del propietario de un inmueble acceda a él para convertirlo en su vivienda estará incurriendo en un delito de usurpación (artículo 245 del Código Penal) si el inmueble está desocupado en el momento del acceso o de allanamiento de morada (artículo 202 del Código Penal) si permanece ocupado por sus moradores habituales.
Por contra, un inquilino que deja de abonar la mensualidad, simplemente incurre en un acto de inquiokupación, que es el término con el que se conoce a aquellos arrendatarios que se convierten en morosos. Este hecho, a efectos prácticos, se traduce en un incumplimiento de los términos acordados en el contrato de arrendamiento (de ahí la importancia de tener uno a ser posible escrito y firmado y no verbal), lo que podría, lógicamente, desembocar en una rescisión del acuerdo (artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos) y en que se interponga una demanda que llevaría al desahucio del arrendatario deudor.
Consejos útiles para evitar inquilinos morosos
Es habitual, a la hora de alquilar una vivienda, solicitar al posible inquilino algún tipo de documentación actualizada que demuestre su liquidez económica. Lo más normal es que este entregue a su futuro casero una o varias nóminas actualizadas para, así, verificar que se cumple la regla del 30%, es decir, que el importe de la renta del alquiler es igual o inferior a sus ingresos, lo que, en teoría, garantizaría que los abonos mensuales no correrán demasiado peligro. Sin embargo, en ocasiones, conviene llevar a cabo algunas practicas adicionales más, entre las que destacamos las siguientes:
- Consultar los datos del inquilino en un fichero de morosos. Si este nunca ha aparecido en uno, seguramente tendrá una buena trayectoria como pagador y, por tanto, el propietario podrá estar tranquilo sabiendo que sus pagos están a salvo. Recuerda que, para saber si un inquilino aparece en un fichero de morosos, es posible que tengas que consultar más de uno, entre ellos el relativo a los arrendamientos y alquileres, es decir, el Fichero de Inquilinos Morosos.
- Realizar un estudio de solvencia del posible inquilino. Se trata de un informe y análisis de la situación económica de un arrendatario a fin de valorar su capacidad para afrontar los pagos de las rentas en el periodo de vigencia del contrato de alquiler. Este tipo de documentación, por norma general, es realizada por profesionales especializados.
- Solicitar una garantía extra a la fianza. Es lo que se conoce como depósito en garantía y está recogido en el artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Urbanos como un pago extra que el arrendador puede solicitar a su inquilino a fin tener un pago adicional diferente del importe de la fianza que se podrá emplear para posibles deficiencias o impagos futuros. Normalmente, equivale, como la fianza, a una mensualidad completa.
- Solicitar la inclusión en el contrato de un aval. Se trata de otra garantía adicional a la fianza mediante la cual se introduce a una tercera persona en el acuerdo que, en caso de un eventual impago, hará frente a la deuda generada por parte del arrendatario. Normalmente, suelen ser familiares y/o amigos de este las personas que se incluyen como avalistas (los padres de un adolescente recién emancipado), pero también existen empresas especializadas en estos servicios.
- Contratar un seguro de impago de alquiler. Por regla general y, en función del tipo contratado, se trata de pólizas que pueden llegar a cubrir 6, 9 ó 12 mensualidades completas del arrendamiento, que serán abonadas al propietario en el caso de que su inquilino incurra en inquiokupación.
