Parece más o menos obvio que, ante la pregunta general sobre si un casero puede entrar en su piso de alquiler mientras este permanece arrendado, la respuesta es clara y tajante: no, aunque haya excepciones. Sin embargo, en el caso de que ese mismo propietario necesite la vivienda para residir, entre los arrendatarios existen muchas más dudas e incertidumbre sobre las posibilidades que contempla la ley.
- En qué casos te puede echar un casero antes de que acabe el contrato
- ¿Qué ocurre si el casero necesita el piso para vivir?
- Contratos firmados antes del 9 de mayo de 1985
- Contratos firmados entre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1994
- Contratos firmados entre el 1 de enero de 1995 al 24 de diciembre de 2009
- Contratos firmados entre el 25 de diciembre de 2009 al 6 de junio de 2013
- Contratos firmados entre el 7 de junio de 2013 al 6 de marzo de 2019
- Contratos firmados a partir de 6 de marzo de 2019
- Cómo demuestra el arrendador que realmente necesita el piso
En qué casos te puede echar un casero antes de que acabe el contrato
A continuación enumeramos los casos más habituales por los que se puede llevar a cabo una finalización prematura del contrato o denegar una prórroga del mismo.
Retraso o impago del alquiler
Según el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, los retrasos e impagos se consideran motivo suficiente como para rescindir un contrato de arrendamiento de manera unilateral.
Artículo 27 de la LAU – Incumplimiento de obligaciones
2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
Realización de obras
El artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, establece en qué casos la realización de obras en la vivienda pueden llevar a la suspensión temporal del contrato o, incluso, a su rescisión.
Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna.
Por otro lado, cuando el arrendatario realice obras en la vivienda sin el consentimiento del propietario, este también podrá rescindir el contrato y echar a su inquilino del inmueble.
Tenencia no autorizada de mascotas
La legislación vigente no hace mención concreta a la tenencia de animales en una vivienda arrendada. Sin embargo, si en el contrato de alquiler se especifica que las mascotas no pueden habitar el inmueble y, pese a ello, el inquilino las introduce en la vivienda, se estará incumpliendo lo pactado y, por lo tanto, se podrá finalizar el contrato. Además, el propietario podría acogerse al artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en dos de sus supuestos: el relativo a los daños que se pueden causar en la vivienda y el que habla de actividades molestas.
Artículo 27 de la LAU – Incumplimiento de obligaciones
2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario
e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Subarriendo no autorizado
Los subarriendos no autorizados aparecen registrados como una de las actividades que suponen el incumplimiento de de las obligaciones por parte de arrendatario.
Artículo 27 de la LAU – Incumplimiento de obligaciones
2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.
Actividad distinta de la de vivienda
La finalidad de los contratos de arrendamiento de viviendas es que estas sirvan al uso residencial. Cualquier otro fin al que se destinen, será motivo de rescisión.
Artículo 27 de la LAU – Incumplimiento de obligaciones
2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.
Actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas
Se trata de un supuesto algo ambiguo, pero, en el caso de que se considere que las actividades que el arrendatario está llevando a cabo en la vivienda ponen en peligro la salubridad y habitabilidad del inmueble, de nuevo, el inquilino podrá ser expulsado.
Artículo 27 de la LAU – Incumplimiento de obligaciones
2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Pérdida de la vivienda
El artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, establece en qué casos se puede llevar a efecto la extinción del arrendamiento si el arrendador pierde la propiedad de la vivienda alquilada.
Artículo 28 de la LAU – Extinción del arrendamiento
El contrato de arrendamiento se extinguirá, además de por las restantes causas contempladas en el presente Título, por las siguientes:
a) Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador.
b) Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.
¿Qué ocurre si el casero necesita el piso para vivir?
Este caso es, sin duda, el más complejo. Antes de nada, debemos aclarar que el hecho de que el propietario requiera la vivienda para su residencia no supone, ni mucho menos, la expulsión inmediata del arrendatario; de hecho, podría darse el caso de que este pueda seguir residiendo en ella hasta la finalización del contrato de arrendamiento.
Del mismo modo, como indica el artículo 9 de la LAU, si la finalidad de recuperar el inmueble no es la de constituirlo en la residencia habitual del propietario o sus familiares directos (por ejemplo, si el casero necesita recobrar la vivienda arrendada para venderla, porque está atravesando graves dificultades económicas), el propietario no estará amparado legalmente para reclamar la vivienda.
Artículo 9 de la LAU – Plazo mínimo
3. Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
Asimismo, se establece que la comunicación expresa de esta necesidad se ha de realizar con, al menos, dos meses de antelación.
Por último, es necesario tener presente la fecha de la firma del contrato, ya que en función esta, la casuística será muy variada.
Contratos firmados antes del 9 de mayo de 1985
Son los conocidos como de renta antigua. Se trata de contratos especiales, en los que se obliga a prórroga forzosa de duración ilimitada a favor del inquilino. Sin embargo, en el caso de que el propietario demande la vivienda para constituirla en su residencia, la prórroga no habrá lugar.
El arrendador deberá avisar a su inquilino con un año de antelación. Además, está obligado a indemnizarlo con dos años completos de renta si este se marcha antes de los seis meses siguientes a la fecha de la notificación y sólo con uno si lo hace posteriormente.
Por último, si la vivienda no se ocupa en los 3 meses posteriores a la salida del inquilino, este podrá recuperarla.
Contratos firmados entre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1994
Se corresponde con el periodo de tiempo en que se suprimió la obligatoriedad de la prórroga forzosa a través del conocido Decreto Boyer. Por tanto, habrá que analizar el contrato con detenimiento para confirmar si se acogió a la normativa vigente en el momento o la anterior.
Contratos firmados entre el 1 de enero de 1995 al 24 de diciembre de 2009
Si así lo ha hecho constar en el contrato, el casero podrá denegar la prórroga cuando requiera la vivienda para sí mismo.
Contratos firmados entre el 25 de diciembre de 2009 al 6 de junio de 2013
Si así lo ha hecho constar en el contrato, el casero podrá denegar la prórroga cuando requiera la vivienda para sí mismo o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.
Contratos firmados entre el 7 de junio de 2013 al 6 de marzo de 2019
Aunque no se haya hecho constar en el contrato, el casero podrá denegar la prórroga cuando requiera la vivienda para sí mismo o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.
Contratos firmados a partir de 6 de marzo de 2019
Si así lo ha hecho constar en el contrato y es persona física, el casero podrá denegar la prórroga cuando requiera la vivienda para sí mismo o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.
Cómo demuestra el arrendador que realmente necesita el piso
Realmente, este es el apartado más complejo de llevar a cabo. Siempre pueden existir algunas suspicacias relativas a si, de verdad, el arrendador contempla mudarse al piso en alquiler o si sólo está utilizando esta posibilidad para conseguir fines más arteros (como, por ejemplo, rescindir un contrato de importe bajo para volver a sacar la vivienda al mercado por un importe mayor o, incluso, proceder a su venta).
En el caso de que el arrendador viva en otro municipio diferente, siempre se le podrá pedir alguna identificación en la que aparezca el nuevo domicilio. O, si necesita el piso por un divorcio, la resolución de la sentencia. En el caso de que, por ejemplo, sea destinado a un descendiente que se emancipe, también se le podrán reclamar, por ejemplo, documentos de la titularidad de los contratos de los suministros. Pero, aun así, serán siempre demostraciones poco consistentes.
Lo recomendable, en esta tesitura, será estar atento a los portales inmobiliarios más conocidos por si se diera el caso de que viéramos anunciado nuestro piso. Recordemos que el propietario, en caso de reclamar la vivienda y propiciar la salida del arrendatario, debe ocuparla en 3 meses como máximo y que, de alquilarla a un nuevo arrendatario, pasado ese plazo, el antiguo inquilino podría emprender acciones legales.
Además, si se sospecha de una posible venta, conviene comprobar quién es el propietario de la vivienda en alquiler antes y después de abandonarla mediante la petición de sendas notas simples.
