Durante el plazo mínimo de vigencia de un contrato, salvo que el arrendatario incumpla alguna de sus obligaciones como parte, el propietario no puede disolver unilateralmente el acuerdo de alquiler. Sólo una vez se haya satisfecho este periodo exigido por ley, podrá notificar a su inquilino la voluntad de cesar el arrendamiento. Pero, ¿qué ocurre si no hay notificación alguna por parte del casero? ¿Se renueva automáticamente el contrato? ¿En qué condiciones y términos?
Con cuánto tiempo te tienen que avisar de que no te renuevan el alquiler
En el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, referido al plazo mínimo de duración de un contrato, se especifica que los alquileres en que la parte arrendadora sea persona física tendrán una duración de 5 años. Si se trata de una persona jurídica, el arriendo se extenderán hasta en 7 años, salvo que el inquilino decida abandonar antes el inmueble.
1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo
En la misma norma, pero en el artículo 10 en este caso, se especifica que, cuando el arrendador o el arrendatario no quieran continuar con el acuerdo de alquiler una vez se haya cumplido el plazo mínimo contemplado (5 ó 7 años), han de avisar con suficiente antelación de este hecho a la otra parte para que pueda, bien buscar otro inmueble en el que vivir, o bien firmar un contrato de arrendamiento con unos nuevos inquilinos que sustituyan al saliente.
1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente.
Por lo tanto, los tiempos establecidos por la norma son los siguientes:
- Cuatro meses para el arrendador.
- Dos meses para el inquilino.
Qué sucede si el casero no comunica que quiere finalizar el contrato
Si el casero no comunica de forma fehaciente a su arrendatario la intención de no renovar el contrato antes de alcanzar los últimos cuatro meses de vigencia de este, la situación de arrendamiento se prolongará automáticamente durante 3 años más en las mismas condiciones y términos. No procederá, por tanto, aplicar una subida de alquiler (más allá de la correspondiente a la actualización anual al IPC), ni modificar las bases del cuerdo firmado.
Artículo 10 – Prórroga del contrato
1. […] el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
2. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.
Qué es la tácita reconducción de un contrato de alquiler
La tácita reconducción consiste en el nacimiento de un nuevo contrato de arrendamiento del inmueble una vez que ha concluido el acuerdo vigente porque se hayan consumido todas las extensiones posibles. Se trata, por tanto, de una situación que en los alquileres de inmuebles se dará al cumplirse los siguientes plazos:
- 8 años (5 de plazo mínimo y 3 de prórroga) para el caso de que el arrendador sea persona física.
- 10 años (7 de plazo mínimo y 3 de prórroga) para el caso de que el arrendador sea persona jurídica.
Este concepto legal es un término recogido en el artículo 1566 del Código Civil, en el que se expone que, para que este pueda tener efecto, ninguna de las partes ha de haber comunicado a la otra su voluntad de no continuar con el acuerdo vigente y que, además, el arrendatario debe permanecer residiendo en la vivienda, como mínimo, los 15 días inmediatamente posteriores al vencimiento del contrato.
Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento.
El nuevo contrato creado mediante esta vía será exactamente igual al inicial y sólo tendrá modificada respecto a este su duración. En este caso, será de un año si en el contrato primitivo se fijó el alquiler de forma anual, de un mes si en el acuerdo originario el arriendo se regulaba por plazos mensuales y de un día si este era el periodo que previamente habían establecido las partes.
Artículo 1581 del Código Civil
Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.
En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término.
La excepción serán contratos de arrendamiento firmados entre el 1 de enero de 1985 y el 31 de diciembre de 1994. Para estos casos, la primera vez que se aplique la tácita reconducción será para generar un contrato que se extienda durante tres años (exclusivamente en viviendas). Si, una vez transcurrido este tiempo, hubiera una segunda tácita reconducción, la duración aplicable será, ahora sí, acorde a los establecido en el artículo 1581 del Código Civil.
Por último, es necesario insistir en que la tácita reconducción no es una prórroga del acuerdo vigente sino un proceso mediante el cual nace uno nuevo (sí, prácticamente idéntico en su contenido al extinto) y que, por tanto, en él se recogerán todas las cláusulas habituales y esenciales en los contratos de arrendamiento.
