Es incuestionable que el consumo de cigarrillos en lugares públicos se ha convertido en una actividad cada vez más restringida. Las normativas nacionales y autonómicas han establecido como objetivo la casi total desaparición de la práctica del tabaquismo en comercios, calles y centros de ocio. Ante una situación así, los fumadores tienen en su hogar su propio refugio de la nicotina, un entorno sin limitaciones en el que, si así lo desean, pueden satisfacer sus deseos sin temor a quebrantar una ley o recibir una multa. Pero, ¿qué ocurre con los pisos de alquiler? ¿Es el inquilino el encargado de valorar si se puede o no fumar en su interior o esa decisión está en manos del propietario?
Qué dice la ley al respecto
Evidentemente, en la LAU no se hace una mención directa al hecho de fumar. Es decir, la legislación competente en los asuntos relacionados con los arrendamientos de inmuebles para uso de vivienda, no dedica un artículo específico a regular la práctica del tabaquismo en los pisos de alquiler.
Sin embargo, eso no quiere decir que no puedan extraerse algunas conclusiones leyendo sus distintos apartados. No obstante, hemos de subrayar que estas deducciones no son absolutas; más al contrario, son muy interpretables y, precisamente por ello, suelen generar controversia y, a veces, son fuente de conflicto entre las partes.
En el artículo 27, referente a las Incumplimiento de las Obligaciones de las partes, encontramos en la LAU el único apartado al que normalmente se acogen los propietarios que pretenden prohibir que los inquilinos fumen en la vivienda arrendada.
Artículo 27 de la LAU – Incumplimiento de las Obligaciones
2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
[…]
e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Como se ve, la legislación da potestad al arrendador no sólo a limitar según qué prácticas se realizan en el interior del inmueble sino que, además, permite resolver el contrato de manera unilateral en el caso de que el arrendatario las lleve a cabo. En el caso de consumo de tabaco, obviamente, se pueden argumentar varias razones que estarían amparadas en el citado artículo:
- En el caso de que se fume en terrazas y/o balcones, podría aducirse que esta práctica puede generar molestias en los vecinos y en los bienes de estos (recordemos que no es infrecuente que terrazas y balcones se utilicen para tender la ropa).
- Si bien fumar no es una práctica ilegal en nuestro país, sí es cierto que se protege a los menores del contacto con el tabaco (de esta forma, se pretende no incentivar su consumo). De nuevo, fumar en zonas visibles por menores (ventanas que sean visibles desde zonas comunes, por ejemplo), podría considerarse como poco ejemplificante.
- Es evidente que el humo del tabaco amarillea y desgasta las superficies interiores. Asimismo, genera una atmósfera de olor denso y cargado. Un arrendatario podrá argumentar que, al fumar, se está llevando acabo una actividad que minora la conservación de la vivienda.
- Quizá el más importante sea el riesgo de incendio que se genera en una vivienda en la que se fuma. No es descartable que una colilla mal apagada o una encendida en los dedos de una persona que se queda dormida suponen un riesgo que no se da en un inmueble habitado por no fumadores. Además, rara vez los seguros de hogar cubren los incendios originados por estas causas.
¿Puede el arrendador prohibir fumar en un piso de alquiler?
Como hemos comentado, sí, el arrendador puede prohibir fumar en un piso de alquiler. Eso sí, debe quedar reflejado en el correspondiente contrato de arrendamiento que esa restricción ha sido establecida y aceptada por ambas partes.
Del mismo modo, debe especificarse si la restricción es aplicable a la totalidad del inmueble o solo a parte de él. Recuerda que si, por ejemplo, se aduce como causa la posibilidad de un incendio, es muy probable que el casero decida que no se pueda fumar en zonas de la vivienda en la que existan productos inflamables (lavadero) y acabados que prendan con facilidad (suelos de moqueta); o, si se sostiene el deterioro de los materiales como argumento en contra, muy seguramente el propietario sea contrario a que se fume allá donde haya suelo de madera, por ejemplo.
¿Me pueden echar del piso por fumar?
Si en el contrato de alquiler se especifica en una cláusula que está prohibido fumar en su interior y, aun así, los inquilinos hacen caso omiso y fuman habitualmente, estarán incumpliendo lo pactado y, por lo tanto, el casero podrá rescindir el contrato y exigir a los arrendatarios que abandonen el inmueble.
Además, si se han producido desperfectos achacables a esta actividad (paredes amarillas o sucias, quemaduras en colchones, cortinas o sofás…) podrá detraerse de la fianza la cantidad correspondiente al arreglo y restitución de los mismos. También puede darse el caso de que, en lugar de repercutir sobre la fianza los desperfectos, se de la posibilidad de reparar los daños causados; es decir, por ejemplo, pueden exigir pintar las paredes del piso antes de abandonarlo.
Otras actividades y prácticas que te pueden prohibir en un piso de alquiler
Fumar no es la única actividad o práctica que puede ser restringida por parte de un casero. Existen otras entre las que destacamos las siguientes:
- Tener mascotas. Aunque el Código de protección y bienestar animal considera a los animales como parte de la familia, en la LAU establece que es el propietario el que tiene la última decisión. Por lo tanto, puede prohibir que se tengan mascotas en la vivienda arrendada. Eso sí, ha de establecerse de manera explícita en el contrato de arrendamiento.
- Hacer obras. En el artículo 23 de la LAU (Obras del Arrendatario), se especifica que este solo podrá llevar a cabo reformas en la vivienda alquilada cuando su arrendador esté conforme y así lo autorice. Por lo tanto, si el propietario no está de acuerdo, por más que el inquilino lo desee, no podrá realizar obras en la vivienda (con la salvedad de las obras necesarias para la adaptación de la vivienda a arrendatarios con discapacidad).
- Pintar paredes y techos. Al igual que ocurre con el caso anterior, pintar las paredes de la vivienda arrendada se considera una pequeña obra y, como tal, debe gozar con el permiso del propietario.
- Hacer uso de las zonas comunes y de la piscina comunitaria. Como las zonas comunes no pueden ser utilizadas a la vez por el arrendador y el inquilino, el propietario puede prohibir usarlas a su arrendatario. Es decir, puede quedarse con el derecho de uso. No obstante, una vez más, esto debe quedar reflejado en el contrato de alquiler.
Por último, un consejo: dado que todas estas restricciones que un casero puede establecer merman, en parte, la libertad del usuario de la vivienda, siempre pueden ser utilizadas para conseguir una rebaja en la renta.
