Alquilar un nuevo piso supone, para el arrendatario, adentrarse en el mundo de la incertidumbre. La posibilidad de una estafa o enfrentarse a demandas, por parte del propietario, que puedan resultar excesivas o, incluso, de dudosa legalidad, parece estar siempre acechando al futuro inquilino. La firma de un contrato de arrendamiento es la manera en la que el arrendatario se siente respaldado ante cualquier tipo de abuso de poder, tentativa de incumplimiento de lo pactado o situación de desamparo. Sin embargo, en ocasiones, la firma de este o no se demora o no se lleva a cabo. Y, entonces, ¿a qué riesgos se puede enfrentar el inquilino?
¿Es legal tener un alquiler sin contrato firmado?
Efectivamente, sí. Tanto la Ley de Arrendamientos Urbanos como el Código Civil solo hacen mención a la necesidad de que exista un contrato entre las partes que regularice el acuerdo establecido. En otras palabas, a lo que insta la legislación vigente es a que arrendador y arrendatario concuerden todos los aspectos que pueden generar conflicto en un arrendamiento para que, así, ambos sepan a qué atenerse y cómo proceder. Sin embargo, no se menciona en ningún marco normativo actual que este acuerdo deba quedar registrado mediante un documento escrito y firmado.
Recordemos que, en este sentido, el Código Civil, en su artículo 1278, obliga a que exista un contrato subrayando específicamente que la existencia de este es independiente «de la forma en que se haya celebrado».
Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez.
Es importante recordar que, en España, salvo en aquellos casos excepcionales en los que la normativa obligue a realizar un contrato de forma escrita, los contratos establecidos de viva voz son perfectamente legales y tienen igual valor que uno firmado en papel. Por lo tanto, el alquiler verbal está amparado legalmente.
Todos los riesgos de vivir en un piso de alquiler sin contrato
Alquilar sin contrato firmado suele considerarse como un error por parte del inquilino. Frente a la garantía que parece proteger al arrendatario que tiene en su poder un documento escrito y que, incluso, goza de la mediación de un tercero al alquilar mediante inmobiliaria, aquel que solo ha establecido un contrato verbal es evidente que puede enfrentar ciertos riesgos que lo llevarán a situaciones peligrosas o, como poco, incertidumbre. Enumeramos las más habituales.
No poder establecer el inicio del alquiler
Si el acuerdo se ha realizado de forma verbal, será realmente complejo certificar la fecha exacta en que ha comenzado el arriendo. Si, además, los pagos no se realizan por procedimientos bancarios o sin recibos de parte, la situación se agravará, ya que no habrá manera de datar, ni siquiera de forma aproximada, la fecha inicial del acuerdo. Por ello, siempre es recomendable que los pagos estén datados y que, al menos los suministros, estén puestos a nombre del inquilino; de esta manera existirá un abono recurrente que podrá atestiguar que se reside de forma habitual y, además, se podrá rastrear una fecha próxima al inicio del arrendamiento.
Incertidumbre en el importe de la renta
Por norma general, las actualizaciones en el importe de la mensualidad se realizan anualmente, teniendo como tope máximo el IPC del mes previo y teniendo que notificarse al arrendatario la intención de llevar a cabo el incremento con 30 días de antelación. Si no existe un contrato físico y la fecha de inicio es difícil de determinar, no habrá una época clara de año en que se pueda esperar la llamada del propietario notificando la subida. Además, si no se ha acordado la forma de actualización, tampoco se podrá saber con total certeza, cuál será el porcentaje a elevar la renta.
Uso de la vivienda
Desarrollar determinadas prácticas o actividades, de no haberse concretado específicamente, quedará al arbitrio y entendimiento de cada parte, lo cual, llevará, sin duda, a situaciones conflictivas. Algunos de los focos de conflictos serán los siguientes:
- La presencia de mascotas en casa.
- Si se puede fumar o no en el inmueble y, en caso afirmativo, en qué partes.
- Compatibilizar el uso de vivienda con el de trabajo (estudios de arquitectura o centros de fisioterapia y quiromasaje, por ejemplo).
- Si se contempla el subarrendamiento.
Fianza
Legalmente no existe un plazo estipulado en el que deba llevarse a cabo la devolución de la fianza. Sin embargo, normalmente se asume que a los 30 días de la finalización del contrato, el arrendador ha de devolver la fianza a su ex-inquilino. Pero, una vez más, ¿cómo demostrar que se ha sostenido un acuerdo verbal que amparaba el arrendamiento? Es más, si el acuerdo ha sido de viva voz, es muy posible que el propietario no haya depositado la fianza en la correspondiente oficina de la Comunidad Autónoma; así pues, ¿cómo puede reclamar el arrendatario la devolución del importe sin un documento que certifique que este fue entregado en tiempo y forma?
Deducciones de Hacienda
A la hora de hacer la declaración del IRPF, es posible, bajo determinadas casuísticas que varían en función de la Comunidad Autónoma, deducir el importe del alquiler. Sin embargo, prácticamente todas ellas requieren de la presentación del contrato firmado y por escrito. Pero, ¿cómo hacerlo si no existe un documento inscrito en el Registro de la Propiedad?
Obligación de formalizarlo
El artículo 37 de la LAU, Formalización del Arrendamiento, abre la posibilidad de que el contrato, a petición de una de las partes, deba quedar registrado en papel, estableciéndose en un documento escrito todas las cláusulas habituales de un alquiler normal.
Artículo 37 de la LAU – Formalización del arrendamiento
Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento.
En este caso, se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado.
Qué derechos tiene el inquilino en un piso de alquiler sin contrato
Importe de la renta
De no existir recibos que lo acrediten, el arrendador no tendrá manera de incrementar el importe de la mensualidad. No obstante, recordamos siempre es recomendable emplear formas de pago de la renta que certifiquen que esta se ha abonado en tiempo y forma.
Garantía de uso
Al igual que ocurre con un arrendatario con contrato firmado, el inquilino de un inmueble de contrato verbal puede usar y disfrutar de la vivienda de una manera adecuada.
Habitabilidad y salubridad
De cara a garantizar la salubridad y habitabilidad del la vivienda, el arrendatario tendrá derecho de solicitar las reparaciones que se estimen necesarias para garantizar el buen mantenimiento y funcionamiento de la vivienda. Si el propietario llegara a negarse, estaría desatendiendo una de sus obligaciones como parte y, por tanto, el inquilino podría tanto rescindir el contrato unilateralmente como reclamar judicialmente a la otra parte el cumplimiento de sus compromisos contractuales (e, incluso, una compensación económica en concepto de daños y perjuicios).
Derecho de tanteo
Si el arrendador decide vender piso alquilado, el inquilino tendrá el derecho de adquirir la vivienda antes que cualquier interesado.
Resolución de conflictos
En el no descartable caso de que surjan problemas durante el periodo que dure el alquiler, ambas partes cuentan con un plazo de 6 meses para resolverlo o resolver el contrato verbal de manera definitiva.
Duración mínima
Al igual que en el caso de un contrato por escrito, el inquilino de una vivienda arrendada verbalmente goza con la garantía de la duración mínima del alquiler. Al formalizar el alquiler verbalmente, salvo que se especifique cosa contraria, se entiende que la duración será de un año, gozando de las prórrogas establecidas en la LAU; es decir, anuales hasta alcanzar los 5 años, si el arrendador es persona física, ó los 7 años, si este es persona jurídica.
