Las derramas en las comunidades de vecinos son siempre un punto de conflicto que genera cierto temor entre los propietarios. La posibilidad de tener que hacer frente a un gasto importante y no esperado puede ser motivo de disputas y discusiones en el seno de un bloque de vecinos, sobre todo si alguno de los integrantes de la comunidad se niega a realizar el pago.
- Qué es una derrama en una comunidad de vecinos
- Qué mayoría se necesita en una derrama
- Cómo se aprueba la derrama de una comunidad
- En qué casos un vecino no está obligado a pagar la derrama
- Qué ocurre si un vecino se niega a pagar la derrama estando obligado a hacerlo
- Si el piso es de alquiler, quién paga la derrama
Qué es una derrama en una comunidad de vecinos
En esencia, se trata de un pago extraordinario que se solicita a los propietarios para cubrir gastos no previstos o para realizar mejoras en las zonas comunes del edificio o complejo residencial. La necesidad de abonar estos gastos puede venir provocada por diversas razones como pueden ser reparaciones urgentes, labores de mantenimiento extraordinarias, obras de mejora o cualquier otro gasto que no esté cubierto por el presupuesto anual de la comunidad.
Entre ellos, destacamos como más habituales los siguientes gastos asociados a una derrama:
- Reparar daños en la fachada del edificio.
- Reparar o instalar ascensores.
- Actualizar o renovar las instalaciones eléctricas.
- Mejorar las tuberías.
- Solucionar problemas de humedades o plagas.
- Realizar obras necesarias para aprobar la inspección técnica de edificios.
Las derramas suelen ser acordadas en una junta de vecinos, donde se discuten las necesidades y se aprueban por mayoría, siguiendo las directrices legales establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal. Una vez aprobada, cada propietario debe aportar una cantidad proporcional a su cuota de participación en la comunidad, que suele estar determinada por el tamaño de su propiedad o por otros criterios establecidos en los estatutos de la comunidad.
Qué mayoría se necesita en una derrama
La mayoría requerida para aprobar una derrama varía según la naturaleza de las obras a realizar y viene regulada por el artículo 17 de la LHP:
- Por ejemplo, si se trata de una derrama para una instalación o mejora no esencial, se necesita el voto favorable de 3/5 de los presentes en la junta, quienes deben representar también 3/5 de las cuotas de participación.
- En cambio, si la derrama es para instalar o adaptar infraestructuras comunes de telecomunicaciones o realizar mejoras en la fachada, es suficiente con el voto favorable de 1/3 de los presentes en la junta, siempre que representen al menos 1/3 de las cuotas de participación.
- Para el caso de la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad, por su parte, sólo hará falta conseguir una mayoría simple.
- Por último, todos los supuestos que no estén contemplados en el citado artículo requerirán de la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.
Cómo se aprueba la derrama de una comunidad
Las derramas se aprueban en una Junta de Propietarios Extraordinaria convocada por el presidente de la comunidad. Por lo tanto, los propietarios no están obligados a pagar ninguna cuota extraordinaria que hasta que ésta no haya sido previamente aprobada en el acta correspondiente.
Una vez convocada la una junta extraordinaria de propietarios, será necesario obtener el voto favorable de una parte de los comuneros. Si se trata de una derrama para una instalación o mejora no necesaria, aquéllos propietarios que no estén de acuerdo pueden negarse a pagarla si el importe supera el equivalente a tres mensualidades de gastos comunes ordinarios, sin que esto afecte su cuota, incluso si no se les puede privar de la mejora o ventaja. Si más adelante deciden beneficiarse de la innovación, deberán abonar su parte en los gastos de realización y mantenimiento, actualizados con el interés legal correspondiente.
Por otro lado, si la derrama es para la instalación o adaptación de infraestructuras comunes de telecomunicaciones o de energía renovable, solo se requiere el voto afirmativo de un tercio de los propietarios que representen también un tercio de las cuotas de participación y todos los presentes estarían obligados a abonarla en proporción a su cuota de participación.
En qué casos un vecino no está obligado a pagar la derrama
Los casos más habituales en los que el propietario no tendría obligación legal de atender el pago de una derrama son los siguientes:
- Si la derrama es para una nueva instalación o mejora que se considera no esencial, y se aprueba conforme a los presupuestos indicados en el artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), los propietarios que se opongan no estarán obligados a pagar la derrama si el importe supera el equivalente a tres mensualidades de gastos comunes ordinarios. Sin embargo, no es aceptable que cualquier propietario decida unilateralmente qué se considera mejora o simple conservación, ya que esto facilitaría la exoneración del pago. Si existen discrepancias entre la comunidad y un propietario sobre esta cuestión, o si hay dudas, la única opción no es simplemente dejar de pagar, sino recurrir a la impugnación judicial según los procedimientos y plazos establecidos en el artículo 18 de la LPH.
- Si la derrama es para cubrir los gastos de abogado y procurador en un procedimiento legal entre la comunidad y un propietario, la doctrina establece de manera reiterada que “la comunidad no puede repercutir al comunero que está en litigio con ella, como gastos generales, los devengados por la defensa de la comunidad -abogado y procurador-”.
- Si la derrama es para cubrir un gasto del que un propietario está exonerado según los estatutos de la comunidad, esta exoneración se aplica tanto a los gastos ordinarios de la comunidad como a los extraordinarios. Por ejemplo, en el caso de locales comerciales, las cláusulas estatutarias pueden prever exenciones genéricas de gastos, justificadas por el no uso de servicios como la piscina, las zonas comunes o los ascensores. Esto significa que los propietarios de estos locales no están obligados a contribuir a las derramas para estos conceptos.
Qué ocurre si un vecino se niega a pagar la derrama estando obligado a hacerlo
La falta de fondos personales no es una excusa válida para no pagar una derrama, según la ley. Estas contribuciones son obligatorias para todos los propietarios sin excepción, siempre que hayan sido aprobadas en una junta de propietarios y que no se pueden incluir en los supuestos detallados en el apartado anterior. Es decir, si un vecino no paga los gastos de comunidad o una derrama, se le podrían embargar las cuentas, conforme al artículo 592 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
592 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC)
1. Si acreedor y deudor no hubieren pactado otra cosa, dentro o fuera de la ejecución, el Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución embargará los bienes del ejecutado procurando tener en cuenta la mayor facilidad de su enajenación y la menor onerosidad de ésta para el ejecutado.
2. Si por las circunstancias de la ejecución resultase imposible o muy difícil la aplicación de los criterios establecidos en el apartado anterior, los bienes se embargarán por el siguiente orden:
1.º Dinero o cuentas corrientes de cualquier clase.
Si el piso es de alquiler, quién paga la derrama
La Ley de Propiedad Horizontal establece que las derramas para el pago de mejoras realizadas en el inmueble “serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectadas al pago de dichas mejoras”.
A pesar de ello, el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite que arrendador y arrendatario puedan acordar quién se hará cargo de los gastos de sostenimiento del inmueble, incluidos sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades. Sin embargo, en general, los inquilinos no están obligados a pagar las derramas, independientemente de su naturaleza.
Artículo 20 de la LAU – Gastos generales y de servicios individuales
1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.
En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.
Precisamente por eso, es importante que, por contrato, quede reflejado quién asumirá los costes de las derramas en caso de haberlas ya que, de lo contrario, si se es el inquilino y el propietario no abona los costes, la comunidad podría querer requerirlos al arrendatario.
