El temor de los arrendadores a que un inquilino, pasados unos meses en los que se ha comportado como buen pagador, atraviese dificultades económicas que lo puedan convertir en un arrendatario moroso deriva en que, previamente a la firma del contrato de arrendamiento, se realicen los correspondientes estudios de solvencia. En ellos, además de solicitar la inclusión de un posible aval o el abono de un depósito, puede reflejarse la conveniencia de contratar, también, un seguro de impagos; pero, ¿quién debe asumir los costes de la póliza? ¿Debe ser el arrendador o el arrendatario el que figure como titular?
Qué es un seguro de impago y qué cosas cubre
El seguro de impago de alquiler ofrece protección a los propietarios en caso de que el inquilino, de forma puntual o prolongada en el tiempo, no cumpla con sus obligaciones económicas y se retrase o no abone la mensualidad estipulada en el contrato de arrendamiento. Al tratarse de una póliza destinada a cubrir los posibles impagos de alquiler, se trata de un servicio especialmente indicado para propietarios de viviendas arrendadas.
Dada la desagradable situación de que un inquilino no satisfaga las mensualidades, la compañía aseguradora será la encargada de cubrir el pago de las rentas que se deban hasta el máximo establecido en la póliza (normalmente, 6, 9 ó 12 meses). Sin embargo, aunque esta es, sin duda, su principal ventaja, existen otras prestaciones que también facilitan el proceso de reclamación de las cantidades adeudadas y que, en definitiva, tranquilizan y aportan calma a la parte agraviada (el propietario, en este aso); las más importantes son las siguientes:
- La compañía de seguros, a través de un gabinete de abogados expertos, realizará la reclamación al inquilino de las cuotas de alquiler impagadas durante todo el tiempo previo a la sentencia de desahucio o condena por impago.
- Del mismo modo, la aseguradora garantiza la reclamación de los desperfectos o daños materiales que el inquilino haya ocasionado en la vivienda. Es más, algunas pólizas de seguros llegan a cubrir los citados daños ocasionados en el inmueble que sean atribuibles al arrendatario (hasta el límite establecido en la póliza). En tal caso, son ellos los que gestionaran con el ya ex-inquilino el cobro de los importes asociados que, como decirnos, el propietario ya habrá recibido por adelantado.
- Como es natural, es frecuente que se ponga a disposición del propietario un servicio de asistencia jurídica que le permitirá realizar todas las consultas que estime necesarias y que estén relacionadas con sus derechos y obligaciones como arrendador.
- En el caso de que el inquilino termine siendo desahuciado, es habitual que las compañías de seguros incluyan un servicio de limpieza que acuda al inmueble a barrer, fregar y limpiarlo a fin de dejarlo en las mejores condiciones posibles.
- Del mismo modo, es habitual que, junto con el seguro de impagos, se incluya un seguro de asistencia en el hogar que ofrezca servicios relacionados con la cristalería, cerrajería, electricidad, fontanería o aquellos en los que tengan que intervenir albañiles.
Cuánto cuesta un seguro de impago del alquiler
Como ocurre con cualquier seguro, para el caso de las pólizas de impago, no existe un precio único que se pueda indicar. En este tipo de servicios el importe dependerá la compañía elegida y de las características de la vivienda asociada. Además, como hemos indicado previamente, en función de las coberturas que solicitemos, el coste anual del seguro será, también, distinto. Y también tendrá que abonar una cantidad mayor un contratante que demande un seguro que cubra impagos durante 12 meses frente a otro demandante que sólo requiera satisfacer las rentas durante 6 meses.
Por tanto, aunque no existe una tarifa única o estándar, sí podemos indicar que el coste del seguro de alquiler rondará entre el 3% y el 5% de las rentas anuales que obtenidas en el arrendamiento. Es decir, si la mensualidad de un piso en alquiler es de 500,00€, el precio anual del seguro de alquiler oscilará entre los 180,00€ y 300,00€.
¿Es legal que el arrendador obligue al inquilino a pagar el seguro de impago?
La Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 4, especifica que las partes tienen libertad para pactar y llegar a los acuerdos relativos al arrendamiento que estimen oportunos siempre que estos no contravengan el marco legal establecido.
2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil
Por lo tanto, y dado que la citada ley no hace referencia expresa a los seguros de impago, se deduce que corresponde a las partes decidir en qué manera se llevará a cabo el abono del importe de la póliza. No obstante, sí hay que dejar claro que el tomador del seguro deberá ser, en todo caso, el propietario.
Dada la naturaleza del seguro, parece poco extraño intentar obligar a que sea el inquilino el que lo abone . Si hay ciertas dudas sobre la capacidad de este para satisfacer las rentas, también deberán existir los mismos miedos a que pueda hacer frente al citado abono de la póliza. Desde luego, sería una torpeza que la cuenta corriente asociada fuese la del arrendatario ya que, si la compañía aseguradora no pudiera realizar el cargo, el seguro dejaría de tener validez y, de nuevo, el arrendador se encontraría en una situación de vulnerabilidad.
Lo habitual, por tanto, es que el propietario divida el importe del seguro del alquiler entre los 12 meses del año y repercuta la cantidad obtenida como parte de la mensualidad del arrendamiento. Es decir, en el ejemplo de antes, si el propietario quiere obtener una renta neta de 500,00€ y, pongamos por caso, el seguro anual le supone un gasto de 300,00€, lo que deberá hacer es establecer 525,00€ como la mensualidad a cobrar a su inquilino.
Por último decir que, aunque, como hemos mencionado, no es lo habitual, sí hay determinadas ocasiones en que un inquilino se pueda ofrecer a pagar el seguro antes de mudarse a su piso de alquiler. Si, por ejemplo, sus ingresos son bajos, asumir el pago de una póliza de este tipo transmitirá calma a su futuro casero. Este es, sin duda, uno de los trucos a usar para alquilar un piso sin nómina.
