Viviendo de alquiler no es descartable que el arrendador decida que quiere realizar obras en la vivienda de la que somos inquilinos. Ante una situación así, la respuesta más natural e inmediata es entrar en pánico; dar por hecho que nuestra vida se va a ver perturbada durante un tiempo e, incluso, plantearnos abandonar el piso. Sin embargo, en función del tipo de reformas que se vayan a llevar a cabo, es posible que se esté en condiciones de renegociar el precio del alquiler con el casero a fin de obtener una rebaja sustancial.
Cómo negociar con el casero una rebaja en el alquiler
Las fluctuaciones económicas de un mercado laboral e inmobiliario cambiantes llevan a que, en ocasiones, un buen inquilino se vea en la necesidad de intentar conseguir una rebaja en el alquiler. Si, por ejemplo, un arrendatario formal y buen pagador, de repente, se queda sin trabajo, afrontará una etapa de liquidez comprometida que, posiblemente, le llevará a plantearse bien abandonar la vivienda o bien solicitar una rebaja en el alquiler.
Lo mejor, en estas situaciones, es ser claro con el propietario. Jugar las bazas que el inquilino tenga a su favor y utilizarlas como argumento para convencerlo. Hacer ver que se ha tenido una trayectoria impecable como alquilado y que lo que ahora se afronta es una situación sobrevenida. Y, sobre todo, es siempre recomendable aportar soluciones que beneficien (o perjudiquen mínimamente) a los dos. Por ejemplo, en el caso del que el arrendatario sea fijo discontinuo, se puede argumentar que se trata de una situación temporal y, en ese caso, podría solicitarse una rebaja durante los meses en que el inquilino estará en paro y que será compensada al volver al trabajo.
Por último, debemos decir que el importe de la mensualidad sólo puede actualizarse anualmente, al vencimiento de la firma del contrato. Por lo tanto, si se acuerda abonar una cantidad menor a la inicialmente establecida, lo razonable sería firmar un documento expreso detallando esta circunstancia o, mejor aún, rescindir el contrato anterior para redactar uno actualizado a la situación del momento.
No actuar de esta manera pone en una situación complicada a ambas partes, pero sobre todo al pagador, ya que no existirá un registro escrito que demuestre que está actuando en la forma en que arrendador y arrendatario han establecido.
¿Es legal rebajar el alquiler al inquilino si se responsabiliza de la reforma de la vivienda?
Efectivamente, es legal reducir temporalmente el importe del alquiler que un inquilino esté abonando si, a cambio, se compromete a realizar obras de reforma en el inmueble. Esta posibilidad viene recogida, concretamente, en el artículo 17 relativo a la Determinación de la renta de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
5. En los contratos de arrendamiento podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble. El incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de las obras en los términos y condiciones pactadas podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento y resultará aplicable lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 23.
Por lo tanto, sí, las partes podrán establecer una rebaja en la mensualidad del alquiler o, incluso, la exención en el pago de la misma durante tantos meses como sean necesarios a fin de compensar la cantidad que el inquilino haya invertido en reformar la casa. Como decimos, la ley da libertad a las partes para obrar de una u otra forma, pero, eso sí, también se especifica que en ningún caso el arrendatario podrá esperar por parte de su arrendador que, una vez termine el contrato, este le otorgue ninguna gratificación extra.
A modo de ejemplo, si en una vivienda cuyo alquiler mensual es de 700€ se plantea sustituir la solería de todas las estancias para instalar en ellas un acabado de parquet que tiene un coste de 3.500€, se podrá obrar de la siguiente manera:
- El inquilino podrá dejar de abonar la mensualidad íntegra durante los meses que sean necesarios hasta alcanzar la cantidad total invertida en la reforma. En este supuesto, serían 5 mensualidades completas.
- El inquilino podría reducir la cantidad a pagar cada mes como alquiler hasta cubrir, de nuevo, el dinero aportado en la reforma. En esta opción las posibilidades son múltiples y un arrendatario podría elegir, por ejemplo, abonar 200€ de alquiler durante 7 meses ó 600€ durante 35.
En ambos casos, lo recomendable es redactar un acuerdo de rehabilitación por alquiler en el que se especifiquen los términos consensuados y que se integre, como anexo, al contrato de arrendamiento vigente. Los puntos que debe incluir son:
- Si se opta por realizar un descuento fijo mensual, habrá que detallar por cuánto tiempo se realizará el descuento y de qué importe será.
- En el caso de que se decida dejar de abonar el importe del alquiler de forma íntegra, habrá que indicar en qué fecha terminará la exención en el pago.
- Si el cálculo del importe asociado a las obras se realiza antes de la realización de estas, deberá indicarse qué sucederá con los gastos extras no incluidos en el presupuesto original.
- En cualquier caso, las obras concretas que se vayan a realizar deben quedar plasmadas en el contrato con el máximo detalle posible, incluyendo, si hay opción, un desglose de los presupuestos y planos entregados por la empresa de reformas.
¿Me pueden subir el alquiler después de hacer una reforma?
Como es sabido, existen una serie de casos en los que el arrendador de la vivienda no puede subir libremente el importe del alquiler. Lamentablemente, este no es uno de ellos, por lo que la respuesta es, por desgracia, afirmativa. Entendemos por reforma en un inmueble al conjunto de intervenciones y obras que tengan como finalidad mejorar su estado inicial, aportándole un valor adicional al que al que la vivienda tenía de base. Esta interpretación sitúa a las reformas en el ámbito de las obras de mejora que, según la Ley de Arrendamientos Urbanos (artículo 19 relativo a la Elevación de renta por mejoras) puede conllevar la subida de la renta del alquiler.
1. La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento
Sin embargo, como se deduce de la lectura del texto legal, existen una serie de requisitos que han de cumplirse escrupulosamente para que la subida tenga lugar:
- Las obras realizadas han de suponer un plus para la vivienda, por lo que bajo ningún concepto se podrá subir la mensualidad si sólo se realizan obras orientadas a la conservación de la vivienda.
- Deben haber transcurrido los plazos mínimos establecidos por ley: cinco años si el arrendador es una persona física y siete años si el arrendador fuese persona jurídica.
- La subida no podrá ser libremente establecida por el casero, sino que se determinará en función del capital invertido en la reforma.
- El incremento de la renta anual no podrá superar 20% del alquiler vigente hasta el momento.
- Si la reforma afecta a varias viviendas de un mismo, la subida se repercutirá de forma proporcional a todas ellas.
- Se producirá al mes siguiente de la finalización de las obras y siempre que el arrendador lo notifique por escrito al arrendatario justo en ese momento. Si la misiva se demorase más, el incremento se aplicará al comienzo de la siguiente mensualidad.
Qué elementos se pueden reformar
Recordemos que las reformas derivadas del uso diario de la vivienda, como son las relacionadas los acabados de paredes y techos o los desperfectos menores generados en el día a día (en general, aquellos cuya reparación es inferior a 150€) corresponden, en todo caso, al inquilino, por lo que no son el tipo de intervenciones por las que un arrendatario podría solicitar una reducción de la renta.
Las obras que sí serán computables de cara a buscar un descuento son aquellas que supongan un cambio sustancial en la configuración de la vivienda, bien porque modifiquen radicalmente su distribución (afectando o no a la estructura) o porque suponga un cambio en la estética del interior y/o el exterior del inmueble.
Por ejemplo, si se decide demoler el tabique que separa salón y cocina a fin de generar un espacio único o si en el baño se elimina la bañera para instalar en su lugar un plato de ducha, el inquilino podrá buscar abaratar el importe del alquiler si ha sido él el que ha asumido el coste de las obras. Lo mismo ocurrirá si se decide lijar el gotelé de un pasillo para, en su lugar, estucar las paredes.
Cómo reformar un piso de alquiler con poco dinero
Si los medios económicos son escasos, lo ideal es centrar la atención en factores estéticos. Con frecuencia, el valor de un piso se incrementa sustancialmente ante un lavado de cara que, en realidad, se puede realizar a bajo coste. La mayor parte de las intervenciones que se podrán realizar perseguirán dotar de un aire de modernidad y contemporaneidad al inmueble, eliminando, así, el aspecto antiguo que pudiera tener si se trata de un piso construido hace algunas décadas.
Entre las acciones a llevar a cabo destacamos las siguientes:
- Suprimir los acabados de gotelé o raspado en paredes y techos.
- Eliminar molduras en los encuentros de paramentos verticales y horizontales.
- Demoler particiones a fin de unificar estancias en busca de ámbitos polivalentes y diáfanos.
- Picar elementos estructurales revocados para sacar a la luz el acabado de hormigón que haya bajo los revestimientos.
- Reemplazar solerías por acabados de madera o que imiten la madera.
- Cambiar los sistemas de iluminación tradicionales (grandes lámparas puntuales) por otros más económicos y modernos (mayor número de puntos de luz de tamaño mucho menor).
