Si para el arrendatario una de las fechas más temidas es la de renovación del contrato (ya que es el momento en que se pueden aplicar las correspondientes actualizaciones de la renta al IPC), para el propietario lo son los primeros días de cada mes, que es cuando, por norma general, se realiza el abono de la mensualidad. De ocurrir un retraso en el pago de la renta, ¿cómo se debe proceder? ¿La situación es la misma si ocurre de manera puntual o si se produce mes a mes? ¿A partir de qué momento se considera que hay un retraso en el pago?
Cuándo hay que pagar el alquiler cada mes
En principio, legalmente está contemplado que sean las partes las que consensuen, establezcan y recojan en el contrato de arrendamiento el importe de la mensualidad, el periodo comprendido por la renta (uno o varios meses) y los plazos en que ha de hacerse efectivo el pago.
No obstante, salvo acuerdo contrario, la Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 17, establece que la renta será mensual y se abonará en los siete primeros días del mes corriente.
Artículo 17 de la LAU – Determinación de la renta
1. La renta será la que libremente estipulen las partes.
2. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.
Qué pasa si el inquilino se retrasa en el pago del alquiler
Se considera que un inquilino se está retrasando en el pago en momento en que no lo efectúa en los plazos acordados, independientemente de que la demora sea de un día o de una semana. Es importante subrayar, además, que los días considerados hacen referencia a las fechas en que la trasferencia debe de haberse hecho efectiva a la cuenta del propietario y no al momento en que se ha ordenado. Por todos es sabido que las transacciones entre entidades diferentes pueden llegar a demorarse varios días y que, por ello, conviene establecer un margen amplio de pago (entre 7 y 10 días).
Pr otro lado, es importante recordar que, en el caso de existir un avalista en el contrato de arrendamiento, el impago o retraso en los abonos podrán ser reclamados a éste, con las repercusiones legales que esta situación puede tener de repetirse en el tiempo.
No obstante, nos vamos a centrar en el caso más habitual, que no exista aval, no sin antes recordar, también, que el impago de una mensualidad nunca podrá ser compensado, de forma legal, por el importe de la fianza.
Ante esta situación (el impago de un inquilino sin avalista), obviamente el proceder no debe ser el mismo si la demora se ha generado de manera aislada o si esta se sucede mes a mes.
Retraso puntual en el pago
Normalmente, si la trayectoria del arrendatario es buena y ha sido fiel pagador, un retraso puntual no parece suficiente motivo para emprender acciones mayores. De hecho, lo normal será que el propio inquilino notifique la situación a su casero comunicándole, asimismo, los motivos.
En estos casos, parece que la lógica invita a ser comprensivo. A fin de cuentas todos podemos tener imprevistos (retraso en el cobro de la nómina, un gasto inesperado o la acumulación de días festivos que demoran los plazos bancarios) que nos pueden llevar a situaciones similares.
Caso contrario será si el inquilino lleva pocos meses alquilado y, hablando de forma llana, no existe esa confianza adquirida por el tiempo. En esta situación, sí procedería emprender una reclamación formal en el pago para que, al menos, quede constancia escrita de la situación.
Retraso recurrente en el pago
Si los pagos se vienen realizando sistemáticamente fuera de los plazos acordados, puede haber consecuencias negativas para el propietario. Aunque no hay un consenso real en el tema, algunos juzgados entienden el hecho de que un arrendador no haya alzado queja durante un periodo de tiempo considerable en que se han realizado los abonos de la renta con retraso como una aceptación tácita de la situación que, automáticamente, pasa de convertirse de irregular en normal. Así, estos juzgados asumen que el arrendatario no está obrando de mala fe, puesto que no ha habido protesta por parte del interesado en el cobro.
Insistimos, es una opinión minoritaria en el ámbito judicial pero no aislada y, por tanto, hay que contemplarla, ya que, de darse, no podría reclamarse la resolución del contrato de arrendamiento.
Cómo debe proceder el arrendador ante un retraso recurrente
Según el artículo 27 de la LAU, el retraso continuado en el pago de la mensualidad puede ser motivo de rescisión de contrato, ya que, durante los días en demora, el arrendatario ocupa la vivienda incumpliendo sus obligaciones como parte.
Artículo 27 – Incumplimiento de obligaciones
2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
Dada la situación, pueden darse dos alternativas diferentes en función de que se haya enviado o no un burofax reclamando la deuda.
Si no se ha mandado previamente un burofax
En este caso la situación se resume como sigue:
- El arrendador, sin reclamar mediante burofax la deuda, impone una demanda de desahucio.
- Si el inquilino, recibida la demanda, no se pone al corriente de pago, será desahuciado.
- Si, por el contrario sí abona todos los atrasos, podrá seguir viviendo en la vivienda arrendada. Por lo tanto, se opondrá a la demanda acreditando los pagos y consiguiendo, de forma excepcional, la enervación de la acción de desahucio. Eso sí, se verá obligado a pagar las costas del juicio.
- En el caso de que volviera a producirse un retraso, el inquilino será desahuciado inmediatamente, incluso aunque se pusiera al día de pago, ya que la enervación de la acción de desahucio solo se otorga una vez por arrendamiento.
Si se ha mandado uno o varios burofaxes
Esta situación es algo más compleja que la anterior (el burofax se envía para dificultar que el inquilino pueda enervar) y se resume como sigue:
- En principio, han de pasar 30 días desde que el burofax fue recogido para poder iniciar la demanda de desahucio. Si el inquilino abona antes, el proceso habrá terminado.
- Si esta situación se repite mes a mes, aun así, se puede imponer la demanda de desahucio por la deuda acumulada que, normalmente, será de un mes.
- Será decisión del abogado contemplar la posibilidad de enervar o no la demanda. Por regla general, si solo se ha enviado un burofax, se contemplará esta posibilidad; si han sido varios, no.
- En este segundo caso, cuando los impagos hayan sido reclamados mediante varios burofaxes y en la demanda no se contemple la enervación, una vez el inquilino se haya puesto al corriente de pago, será el juez el que dictamine si procede o no la resolución definitiva del arrendamiento.
